Cum să alegi cea mai bună ipotecă pentru tine
Cu excepția cazului în care puteți cumpăra o casă în totalitate în numerar, găsirea casei potrivite este doar jumătate din luptă. Cealaltă jumătate este alegerea celui mai bun tip de credit ipotecar. Întrucât probabil vă veți plăti creditul ipotecar pe o perioadă lungă de timp, este important să găsiți un împrumut care să răspundă nevoilor dvs. și bugetului dumneavoastră. Când împrumutați bani de la un creditor, faceți un acord legal pentru a rambursa acel împrumut pe o perioadă determinată - cu dobândă.
Ce este o ipotecă?
Există două componente ale plății dvs. ipotecare: principalul și dobânda. Principalul se referă la suma împrumutului. Dobânda este o sumă suplimentară (calculată ca procent din principal) pe care creditorii o percep pentru privilegiul de a împrumuta bani pe care îi rambursezi în timp. În timpul perioadei dvs. ipotecare, plătiți în rate lunare pe baza unui program de amortizare stabilit de creditor.
Un alt factor implicat în prețul unei ipoteci este rata procentuală anuală, sau TAE, care evaluează costul total al unui împrumut. TAE include rata dobânzii și alte taxe de împrumut.
Principalele tipuri de credite ipotecare
Nu toate produsele ipotecare sunt create egale. Unii au orientări mai stricte decât alții. Unii creditori ar putea necesita o reducere de 20%, în timp ce alții necesită cel puțin 3% din prețul de achiziție al casei. Pentru a vă califica pentru anumite tipuri de împrumuturi, aveți nevoie de credit curat. Alții sunt orientați către debitori cu un credit mai puțin decât stelar.
Guvernul SUA nu este creditor, dar garantează anumite tipuri de împrumuturi care îndeplinesc cerințele de eligibilitate stricte pentru venituri, limite de împrumut și zone geografice. Iată un rundown:
Ipoteci convenționale
Un împrumut convențional este un împrumut care nu este susținut de guvernul federal. Împrumutații cu un credit bun, un loc de muncă stabil și istoricul veniturilor și capacitatea de a efectua o reducere de 3% pot fi de obicei eligibili pentru un împrumut convențional de la Fannie Mae sau Freddie Mac, două întreprinderi sponsorizate de guvern care cumpără și vând majoritatea ipotecilor convenționale în Statele Unite. statele. De asemenea, unii creditori oferă împrumuturi convenționale cu cerințe de plată redusă și fără asigurare de ipotecă privată (PMI).
Conform împrumuturilor ipotecare
Împrumuturile conforme sunt legate de limitele maxime ale împrumuturilor stabilite de guvernul federal. Aceste limite variază în funcție de aria geografică. Pentru 2018, Agenția Federală de Finanțare a Locuințelor a stabilit limita de împrumut conform 45, 100 de dolari pentru proprietățile cu o unitate. Cu toate acestea, FHFA stabilește o limită maximă mai mare de împrumut de 679.650 dolari în anumite părți ale țării (credeți, de exemplu, New York City sau San Francisco). Acest lucru se datorează faptului că prețurile locuinței din aceste zone cu costuri mari depășesc limita de împrumut de bază cu cel puțin 115% sau mai mult.
Împrumuturi ipotecare neconforme
În general, împrumuturile neconforme nu pot fi vândute sau cumpărate de Fannie Mae și Freddie Mac din cauza sumei împrumutului sau a liniilor directoare de subscriere. Împrumuturile Jumbo sunt cel mai frecvent tip de împrumuturi neconforme. Acestea sunt numite „jumbo”, deoarece sumele împrumutului depășesc de regulă limitele împrumutului conforme. Aceste tipuri de împrumuturi sunt mai riscante pentru un creditor, astfel încât împrumutătorii trebuie să prezinte rezerve de numerar mai mari, să efectueze o plată în avans de la 10% la 20% (sau mai mult) și să aibă un credit puternic.
Împrumuturi FHA asigurate de guvern
Cumpărătorii cu venituri mici și moderate, care achiziționează o casă pentru prima dată, apelează la împrumuturi asigurate de Administrația Federală a Locuințelor atunci când nu pot beneficia de un împrumut convențional. Împrumutații pot reduce până la 3, 5% din prețul de achiziție al casei. Împrumuturile FHA au cerințe de credit mai relaxate decât împrumuturile convenționale. Cu toate acestea, FHA nu împrumută direct bani; aceasta garantează împrumuturi de către creditorii aprobați de FHA. Un dezavantaj al împrumuturilor FHA: toți debitorii plătesc o primă anuală și anuală de asigurare ipotecară, sau MIP - un tip de asigurare ipotecară care protejează creditorul de neplata împrumutatului - pe toată durata de viață a împrumutului.
Cine este cel mai bine pentru debitorii cu venituri mici și moderate, care nu se pot califica pentru un produs de împrumut convențional sau pentru oricine nu își poate permite o plată semnificativă. Împrumuturile FHA permit un scor FICO cât mai mic de 500 să se califice pentru o reducere de 10% - și 580 să se califice pentru o plată de 3, 5%.
Împrumuturi VA asigurate de guvern
Departamentul SUA pentru Afaceri Veterane garantează împrumuturi pentru cumpărători pentru membrii calificați ai serviciului militar, veterani și soții lor. Împrumutații pot finanța 100% din suma împrumutului fără a fi necesară o plată. Alte beneficii includ un plafon pentru costurile de închidere (care pot fi plătite de către vânzător), fără taxe de broker și fără MIP. Împrumuturile din VA necesită o „taxă de finanțare”, un procent din suma împrumutului care ajută la compensarea costurilor pentru contribuabili. Taxa de finanțare variază în funcție de categoria serviciului militar și de suma împrumutului. Următorii membri ai serviciului nu trebuie să plătească taxa de finanțare:
- veteranii care primesc prestații de VA pentru un handicap legat de serviciu
- veteranii care ar avea dreptul la o compensație pentru VA pentru un handicap legat de serviciu dacă nu primeau pensie sau plata activă a datoriei
- soții supraviețuitori ai veteranilor care au murit în serviciu sau dintr-un handicap legat de serviciu
Pentru cine este cel mai bine pentru: militari activi eligibili sau veterani și soții lor, care doresc condiții extrem de competitive și un produs ipotecar adaptat nevoilor lor financiare.
Împrumuturi USDA asigurate de guvern
Departamentul Agriculturii din SUA garantează împrumuturi pentru a ajuta la asigurarea proprietății de locuință pentru cumpărătorii cu venituri mici din zonele rurale la nivel național. Aceste împrumuturi necesită puțini sau fără bani pentru debitorii calificați - atât timp cât proprietățile respectă regulile de eligibilitate a USDA.
Pentru cine este cel mai bine pentru: cumpărătorii de case din zonele rurale eligibile care au venituri mai mici, bani puțini economisiți pentru o plată în avans și nu se pot califica în alt mod pentru un produs de împrumut convențional.
Condiții de împrumut: tarife
Condițiile ipotecare, inclusiv durata rambursării, sunt un factor esențial în modul în care un creditor prețează împrumutul și rata dobânzii. Împrumuturile cu rată fixă sunt cum arată: o rată a dobânzii stabilită pentru viața împrumutului, de obicei între 10 și 30 de ani. Dacă doriți să vă plătiți acasă mai repede și vă puteți permite o plată lunară mai mare, un împrumut cu rată fixă pe termen mai scurt (să zicem 15 sau 20 de ani) vă ajută să vă reduceți timp și plățile de dobândă. De asemenea, veți construi echitate în casa dvs. mult mai rapid.
A opta pentru o ipotecă pe termen fix mai scurtă înseamnă că plățile lunare vor fi mai mari decât cu un împrumut pe termen mai lung. Decuplați numerele pentru a vă asigura că bugetul dvs. poate face față plăților mai mari. De asemenea, poate doriți să luați în considerare alte obiective, cum ar fi economiile pentru pensionare sau un fond de urgență.
Pentru cine este cel mai bine: împrumuturile cu rată fixă sunt ideale pentru cumpărătorii care intenționează să rămână puși mulți ani. Un împrumut fix de 30 de ani vă poate oferi spațiu pentru a răspunde altor nevoi financiare. Cu toate acestea, dacă aveți pofta de un risc mic și aveți resurse și disciplină pentru a vă plăti ipoteca mai repede, un împrumut fix de 15 ani vă poate economisi considerabil de dobândă și vă poate reduce perioada de rambursare la jumătate.
Ipoteci cu rată ajustabilă
Ipotecile cu rată reglabilă (ARM) au o rată fixă pentru o perioadă inițială de trei până la 10 ani, dar după expirarea acestei perioade, rata fluctua în funcție de condițiile pieței. Aceste împrumuturi pot fi riscante dacă nu puteți plăti o plată ipotecară mai mare odată ce rata se restabilește. Unele produse ARM au un plafon în care plata dvs. ipotecară lunară nu poate depăși o anumită sumă. Dacă da, decuplați numerele pentru a vă asigura că puteți gestiona eventualele creșteri de plată până la acel moment. Nu contează să îți poți vinde casa sau să refinanțezi ipoteca înainte de resetarea ARM, deoarece condițiile de piață - și finanțele tale - s-ar putea schimba.
Pentru cine este cel mai bine: ARM-urile sunt o opțiune solidă dacă nu intenționați să rămâneți într-o casă dincolo de perioada inițială cu rată fixă sau dacă știți că intenționați să refinați înainte de reluarea împrumutului. De ce? Ratele dobânzilor pentru ARM tind să fie mai mici decât ratele fixe în primii ani de rambursare, astfel încât puteți economisi mii de dolari la plata dobânzilor în primii ani de proprietate.
Programe de asistență pentru prima dată
Programele speciale din statul dumneavoastră sau autoritatea locală pentru locuințe oferă ajutor în mod special cumpărătorilor pentru prima dată. Multe dintre aceste programe sunt disponibile pe baza veniturilor cumpărătorilor sau a nevoilor financiare. Aceste programe, care oferă, de regulă, asistență sub formă de subvenții de plată în avans, pot, de asemenea, să economisească debitorii importanți bani importanți pentru costurile de închidere.
Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană listează pentru prima dată programele de cumpărători de case după stat. Selectați starea dvs., apoi „Asistență pentru proprietatea casei” pentru a găsi programul cel mai aproape de dvs.
Ipoteci pentru cumpărătorii pentru prima dată
Toate aceste programe de împrumut (cu excepția programelor de asistență pentru cumpărători pentru prima dată) sunt disponibile tuturor cumpărătorilor, indiferent dacă este prima sau a patra oară achiziționarea unei case. Mulți oameni cred în mod fals că împrumuturile FHA sunt disponibile doar pentru cumpărătorii care fac prima dată, dar debitorii repetiți se pot califica, atât timp cât cumpărătorul nu a deținut o reședință primară de cel puțin trei ani până la cumpărare.
Alegerea împrumutului care este cel mai potrivit pentru situația ta se bazează în primul rând pe sănătatea ta financiară: veniturile tale, istoricul creditelor și punctaj, angajarea și obiectivele financiare. Creditorii ipotecari vă pot ajuta să vă analizați finanțele pentru a ajuta la determinarea celor mai bune produse de împrumut. De asemenea, vă pot ajuta să înțelegeți mai bine cerințele de calificare, care tind să fie complexe. De asemenea, un împrumutător sau un broker de credit ipotecar vă poate oferi teme - domenii direcționate ale finanțelor dvs. pentru a vă îmbunătăți - pentru a vă pune în cea mai puternică poziție posibilă pentru a obține o ipotecă și a cumpăra o casă.
Linia de jos
Indiferent de tipul de împrumut pe care îl alegeți, verificați dinainte raportul de credit pentru a vedea unde vă aflați. Aveți dreptul la un raport de credit gratuit de la fiecare dintre cele trei birouri principale de raportare în fiecare an prin intermediul anualcreditreport.com. De acolo, puteți detecta și remedia erorile, puteți lucra la plata datoriilor și puteți îmbunătăți orice istoric al plăților întârziate înainte de a vă apropia de un creditor ipotecar.
Poate fi avantajos să urmărești finanțarea înainte de a te seriozi cu privire la casele și a face oferte. De ce? Vei putea acționa mai rapid și poate fi luat mai în serios de către vânzători dacă ai o scrisoare de pre-aprobare în mână.
(A se vedea, de asemenea, Ghidul ipotecar final, Cum pot fi aprobat în prealabil pentru un credit ipotecar?, 11 Greseli cumpărătorii de locuințe pentru prima dată ar trebui să evite, cât de mulți bani trebuie să acord?) Ce este asigurarea ipotecară și care sunt opțiunile mele?, Care sunt costurile de închidere ?, Cum să obțineți cea mai bună rată ipotecară, care sunt principalele tipuri de credite?)