Obținerea deducțiilor fiscale din SUA pentru imobiliare străine

Din ce în ce mai mulți americani caută în străinătate case de vacanță, proprietăți cu venituri din închirieri și locuri pentru a vă stabili în timpul pensionării - indiferent dacă este vorba de cinci sau 30 de ani distanță. Beneficiile fiscale ale deținerii de proprietăți în străinătate sunt similare cu cele ale deținerii în Statele Unite, cu câteva excepții.

Cheie de luat cu cheie

• Dacă dețineți proprietatea de peste mări, beneficiile fiscale ale SUA depind de modul în care utilizați proprietatea.
• Puteți deduce dobânda ipotecară - dar nu și impozitele pe proprietate - dacă proprietatea este pentru uz personal.
• Dacă primiți un venit din închiriere, regulile depind de câte zile utilizați casa pentru utilizare personală versus închiriere.

Beneficiile pe care proprietarii de proprietăți le obțin din legea fiscală americană depind de modul în care utilizează proprietatea. Dacă locuiești în casă, de exemplu, în general poți deduce dobânda ipotecară. Dacă utilizați proprietatea pentru venituri din închiriere, puteți deduce dobânda ipotecară și o serie de alte cheltuieli, inclusiv asigurarea de proprietate și răspundere civilă, costurile de reparație și întreținere, precum și cheltuielile de călătorie locale și de lungă distanță legate de întreținerea proprietății.

Citiți mai departe pentru a vedea cum legile fiscale din SUA tratează proprietatea străină, precum și implicațiile fiscale ale vânzării proprietății.

Proprietate de uz personal

Dacă utilizați proprietatea ca a doua locuință - nu ca închiriere - puteți deduce dobânda ipotecară la fel cum ați face pentru o a doua casă în SUA Pentru 2019, puteți deduce dobânda pe care o plătiți pentru primele 750.000 USD (375.000 USD dacă se depune la căsătorie separat) din datoria ipotecară calificată pentru prima și a doua casă (aceasta este suma totală). Rețineți că, dacă v-ați cumpărat proprietățile înainte de 16 decembrie 2017, probabil sunteți bunic la limita de deducere anterioară de 1 milion de dolari a datoriei ipotecare calificate. Consultați-vă cu un expert fiscal pentru a vă asigura că vă încadrați.

Ca și în cazul unei reședințe primare, nu puteți anula cheltuieli precum utilități, întreținere sau asigurare decât dacă puteți solicita deducerea de la biroul de acasă.

În timp ce deducerea dobânzii ipotecare este aceeași, indiferent dacă locuința se află în SUA sau în străinătate, impozitele pe proprietate funcționează diferit. În conformitate cu legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă (TCJA), nu mai puteți deduce impozitele pe proprietățile pe proprietățile străine.

Proprietate de închiriere

Normele fiscale sunt mai complicate dacă primiți venituri din chirie din proprietate. Se aplică reguli diferite, în funcție de câte zile utilizați casa pentru uz personal, mai degrabă decât pentru închiriere. În general, veți intra într-una din cele două categorii:

1. Închiriezi locuința timp de 14 zile sau mai puțin și folosești proprietatea mai mult de 14 zile sau 10% din totalul zilelor în care a fost închiriată . Puteți închiria casa altcuiva timp de până la două săptămâni (14 nopți) în fiecare an, fără a fi necesar să raportați acest venit IRS. Chiar dacă îl închiriați pentru 5.000 de dolari pe noapte, nu trebuie să raportați veniturile din chirie atât timp cât nu ați închiriat mai mult de 14 zile. Casa este considerată o reședință personală, permițându-vă să deduceți dobânzile ipotecare în conformitate cu normele standard pentru a doua casă, dar nu pierderi sau cheltuieli de închiriere.
2. Închiriați casa pentru 15 sau mai multe zile și o utilizați pentru mai puțin de 14 zile sau 10% din zilele în care a fost închiriată casa. În acest caz, IRS consideră proprietatea de închiriere a locuinței, iar activitățile de închiriere sunt privite ca o afacere. Rețineți: Dacă un membru al familiei dvs. folosește casa (adică soțul, frații, părinții, bunicii, copiii și nepoții), aceasta este o zi personală, cu excepția cazului în care colectați un preț corect de închiriere. Trebuie să raportați toate veniturile din închiriere către IRS, dar vestea bună este că acest lucru vă permite să deduceți cheltuielile de închiriere, cum ar fi dobânzile ipotecare, impozitele străine pe proprietate, cheltuielile de publicitate, primele de asigurare, utilitățile și taxele plătite administratorilor de proprietăți. O diferență notabilă între o proprietate de închiriere la domiciliu și una în străinătate: Proprietatea dvs. în străinătate este depreciată pe o perioadă de 40 de ani, în loc de 27, 5 ani pentru proprietățile rezidențiale interne. În ambele cazuri, depreciezi numai valoarea structurii (clădirii); terenul nu este depreciabil.

Vânzarea proprietății

Dacă vă vindeți casa în străinătate, tratamentul fiscal este similar cu vânzarea unei case în SUA și diferă în funcție de modul în care a fost utilizată proprietatea. Dacă ați locuit în casă cel puțin doi din ultimii cinci ani, se califică drept reședința dvs. principală și puteți exclude până la 250.000 USD din câștigurile de capital (sau până la 500.000 USD pentru contribuabilii căsătoriți) din vânzare. Această excludere de vânzare pentru locuințe primare nu se aplică dacă casa nu a fost reședința dvs. principală, caz în care veți datora impozitul obținut pe câștigurile de capital.

Dacă vindeți proprietăți în SUA, este posibil să puteți face un schimb de 1031 (denumit și un schimb de tip similar), în care schimbați o proprietate de investiție pentru o altă proprietate „similară”, pe bază de impozitare amânată. Mulți investitori folosesc această strategie pentru a amâna câștigurile de capital și impozitele recapitulare din depreciere.

SUA Secțiunea 1031 vă permite să vindeți și să înlocuiți o proprietate străină doar cu o altă proprietate străină.

O diferență semnificativă în ceea ce privește tratamentul fiscal al proprietății interne față de proprietățile străine este că proprietatea din SUA nu este considerată ca un fel de proprietate de peste mări. SUA Secțiunea 1031 permite doar schimburi interne-pentru-interne și străine-pentru-străine.

SUA consideră că orice proprietate din afara SUA este asemănătoare cu orice altă proprietate similară din afara SUA, astfel încât este posibil să schimbi o casă în Panama cu alta în Panama, sau Ecuador sau Costa Rica. Doar nu va fi considerat ca fiind genul de proprietate în SUA

Taxare dubla

Dacă îți operezi casa în străinătate ca proprietate de închiriere, este posibil să datorezi taxe în țara în care este situată proprietatea. Pentru a preveni dubla impozitare, puteți lua un credit fiscal pe declarația dvs. fiscală din SUA pentru orice taxe pe care le-ați plătit țării străine referitoare la venitul net din chirie. Cu toate acestea, există un credit fiscal maxim admisibil: nu puteți lua un credit pentru mai mult decât valoarea impozitului american pe veniturile din chirie, după deducerea cheltuielilor.

În afară de a lua un credit fiscal pentru orice impozit pe veniturile din chirii plătite, puteți solicita și un credit de impozit străin dacă vindeți proprietatea și plătiți impozitul pe câștigurile de capital în țara străină.

Linia de jos

Când cumpărați în străinătate, trebuie să aveți grijă suplimentară cu planificarea și detaliile. Multe țări au reguli și reglementări cu privire la cine poate deține proprietatea și cum poate fi folosită. Dacă cumpărați o casă de peste mări, asigurați-vă că tranzacția este realizată astfel încât să vă protejeze drepturile de proprietate. În SUA, cumpărătorii de case primesc titlu de proprietate; această distincție nu este la fel de clară în toate țările.

De asemenea, trebuie să știți că, în calitate de proprietar străin, vi se poate solicita să depuneți o serie de formulare fiscale din SUA, în funcție de situația dvs. exactă. De exemplu, dacă vă închiriați casa în străinătate și deschideți un cont bancar pentru a colecta chiria, trebuie să depuneți un formular FBAR (Raportul conturilor băncilor străine și conturilor financiare) dacă valoarea totală a tuturor conturilor dvs. este de 10.000 USD sau mai mult "pe oricare ziua anului calendaristic. "

Alte formulare includ Formularul 5471 - Returnarea informațiilor a persoanelor din SUA cu respectarea anumitor corporații străine (dacă proprietatea dvs. este deținută într-o corporație străină); și Formularul 8858 - Returnarea informațiilor a persoanelor din SUA cu respectarea entităților străine ignorate (dacă aveți proprietatea offshore într-un SRL străin).

Deoarece legile privind proprietatea și impozitele străine sunt complicate și se schimbă din când în când, protejați-vă consultându-vă cu un contabil fiscal calificat și / sau avocat imobiliar atât în ​​SUA, cât și în străinătate.