ARM de plată flexibil
Un ARM de plată flexibil, cunoscut și sub denumirea de opțiune ARM, a fost un tip de ipotecă cu rată reglabilă care a permis împrumutatului să aleagă dintre patru opțiuni de plată diferite în fiecare lună: o plată cu amortizare completă de 30 de ani; o plată cu amortizare completă de 15 ani; o plată cu dobândă sau o așa-numită plată minimă care nu acoperea dobânda lunară. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor (CFPB) a eliminat în mod eficient ARM-urile de plată flexibile în 2014 prin noile standarde de credit ipotecar calificat (QM).
BREAKING DOWN ARM de plată flexibilă
ARM-urile cu plată flexibilă erau populare înainte de criza ipotecară subprime din 2007-2008, când prețurile la casă au crescut rapid. Creditele ipotecare au avut o dobândă introductivă foarte scăzută, de obicei 1 la sută, ceea ce a determinat mulți oameni să presupună că își pot permite mai mult acasă decât ar putea sugera venitul lor. Dar rata teaserului a fost de doar o lună. Apoi, rata dobânzii se resetează la un indice, cum ar fi Wells Cost of Economies (COSI) plus o marjă, adesea rezultând în „șoc de plată”.
Folosind noua rată a dobânzii, debitorii ar putea alege să efectueze o plată ipotecară convențională de 30 de ani sau o plată accelerată și mai mare de 15 ani. În practică, puțini debitori au făcut acest lucru; după prima lună, cei mai mulți au optat fie pentru plata doar cu dobândă, fie pentru plata minimă lunară, care părea a fi o mare sumă. Mulți debitori nu au înțeles că dobânda neplătită va fi atinsă la soldul împrumutului, proces numit amortizare negativă. Atunci când prețurile locuinței s-au prăbușit, debitorii au constatat că datorează mai mult ipotecile lor decât le valorau casele.
Detaliile au scăzut mulți proprietari de case
ARM-urile opționale au avut, de asemenea, o mulțime de tipărituri fine, pe care mulți debitori le-au glosat. De exemplu, majoritatea ARM-urilor opționale au avut o plafonă de amortizare negativă, ceea ce înseamnă că împrumutatul poate efectua plăți minime până când valoarea împrumutului a ajuns la 110-115 la sută din valoarea inițială. Plățile minime au crescut, de asemenea, anual, uneori cu procente care nu păreau prea multe, dar s-au complicat rapid. Și opțiunea de plată cu dobândă a fost de obicei numai bună în primii zece ani. Mulți proprietari au văzut plățile cu împrumuturi mai mult de două ori după doar câțiva ani.
Pentru a descuraja băncile de a scrie împrumuturi care ar putea da faliment proprietarilor de locuințe, CFPB și-a înființat programul ipotecar calificat în 2014. În cadrul acestui program, anumite tipuri de credite ipotecare stabile ar câștiga aprobarea QM a agenției și ar califica banca emitentă pentru o mai mare protecție în caz de neplată. . Întrucât împrumuturile cu amortizare negativă, cum ar fi ARM-urile cu plată flexibilă, nu au fost niciodată acordate aprobare QM, băncile le-au abandonat în mare parte în favoarea mai multor ARM convenționale și a ipotecilor cu rată fixă.