Deducerea dobânzii la a doua dvs. ipotecă
Guvernul federal înțelege că creditele ipotecare sunt cele mai mari sarcini financiare pe care mulți americani le vor asuma vreodată în viața lor. Pentru a oferi o pauză (și, probabil, pentru a încuraja oamenii să participe pe piața imobiliară), Serviciul de venituri interne (IRS) le permite contribuabililor să deducă din dobânzile plătite pentru ipotecile lor.
Dar ce se întâmplă dacă primiți oa doua ipotecă la domiciliu? Contează pentru ce îl folosești? Puteți deduce doar dobânda la nesfârșit?
Vom analiza în detaliu implicațiile fiscale ale asumării unei a doua ipotecare, arătându-ți cum să faci calculul deducției la taxe, precum și să evidențiem diverse restricții și capcane.
Cele elementare
În primul rând, trebuie să înțelegeți ce constituie o „casă calificată” (cea pe care se aplică o deducere a dobânzii ipotecare) și modul în care IRS definește „dobânda ipotecară” și „datoria ipotecară”.
Pentru început, o „casă calificată” se referă fie la casa principală în care locuiți în mod normal, fie la o a doua casă. Locuințele mobile, remorcurile pentru case, apartamentele și bărcile se califică, atât timp cât au „facilități de dormit, de gătit și de toaletă”, după cum afirmă publicația IRS 936.
Dacă aveți trei sau mai multe proprietăți, puteți solicita două dintre ele doar, respectiv, locuințele dvs. primare și a doua pentru un an dat. Dacă se întâmplă să vindeți una dintre casele pe care le-ați solicitat în cursul acelui an, puteți considera o altă proprietate a casei principale sau a doua pentru soldul acelui an.
Dacă solicitați deduceri pentru o casă care se dublează ca altceva, cum ar fi o proprietate de închiriere sau un birou, intră în joc câteva reguli și calcule nuanțate, legate de cât timp ocupați spațiul. Vă puteți referi la specificul aici, dar, în general, dacă închiriați o a doua casă, trebuie să locuiți acolo cel puțin 14 zile sau mai mult de 10% din timpul pe care îl închiriază pe parcursul unui an (care este mai lung) pentru a putea deduce dobânda ipotecară asupra acesteia. (Dacă nu locuiești deloc acolo, atunci ești proprietar și intră în joc un set de reguli cu totul diferite: vezi Deducțiile fiscale pentru proprietarii de proprietăți de închiriere ).
Dobânda ipotecară se aplică numai dobânzilor plătite la împrumuturile care vă folosesc casa (e) ca garanție. Aceasta include:
- Prima ipotecă și a doua ipotecă
- Linii de credit
- Împrumuturi de capitaluri proprii
IRS prezintă trei categorii de datorii ipotecare. Acestea variază în funcție de momentul în care ați luat datoria și pentru ce s-au folosit veniturile:
- Datoria bunicilor se referă la creditele ipotecare care au fost asigurate de casa dvs. înainte sau înainte de 13 octombrie 1987 (după care au intrat în vigoare normele fiscale actuale).
- Datoria de achiziție a locuințelor se referă la creditele ipotecare efectuate după 13 octombrie 1987, care au fost folosite pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți locuința dvs. (adică, renovări, reparații etc.).
- Datoria sau împrumutul de capitaluri proprii se referă la creditele ipotecare efectuate după 13 octombrie 1987, care au fost utilizate în alte scopuri, care nu sunt legate de rezidență, cum ar fi pentru a finanța scolarizarea colegiului, o mașină nouă, o vacanță sau aproape orice altceva care nu are legătură cu cumpărarea, construirea sau îmbunătățirea unei case.
Deducțiile
Asta depinde de ce fel de datorie ai deja - și de cât de mult vrei să îți asumi. Dacă sunteți căsătorit și depuneți în comun, puteți deduce dobânda doar în valoare de 1 milion de dolari sau mai puțin din datoria de achiziție a locuinței și 100.000 USD sau mai puțin din datoria de capital propriu. Dacă sunteți singuri sau căsătoriți și depuneți separat, atunci limitele dvs. devin 500.000 USD pentru datorii de achiziție la domiciliu și, respectiv, 50.000 USD datorii la capitaluri proprii.
Cu alte cuvinte, dacă ipoteca dvs. sau ipotecile sunt utilizate pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți casa principală și / sau a doua locuință (făcând-o datorie de achiziție a locuinței) și total 1 milion de dolari, puteți deduce tot ce ați plătit din dobânzi. De exemplu, dacă aveți o rată a dobânzii de 4% la fiecare dintre cele două credite ipotecare, care însumează un milion de dolari, puteți deduce toate plățile de dobânzi anuale de 40.000 USD.
Cu toate acestea, dacă datoria de achiziție a locuinței dvs. este, să zicem, 2 milioane de dolari, atunci veți putea deduce doar jumătate din dobânda totală pe care ați plătit-o în ipoteci în valoare de 2 milioane de dolari în acel an. Dacă aceleași rate de dobândă de 4% s-ar aplica, atunci veți putea deduce doar 40.000 de dolari în loc de cei 80.000 de dolari pe care probabil că i-ați plătit în dobânzi în acel an. (Este un lucru de luat în considerare pentru oricine încearcă să finanțeze o proprietate cu șapte cifre. Consultați Ipoteci convenționale Jumbo Vs.: Cum se diferențiază .)
Deși această limită nu se aplică datoriei bunicilor, nu veți putea lua deduceri suplimentare la noile credite ipotecare dacă datoria bunică depășește deja un milion de dolari. Ce se întâmplă dacă aveți doar 900.000 USD datorii bunicilor? Apoi, puteți deduce dobânda doar pentru o sumă suplimentară de 100.000 USD din datorii de achiziție.
Cel puțin, aceasta este regula generală. IRS oferă o foaie de lucru pentru a determina dobânda dvs. ipotecară reală deductibilă.
Documentele
Atâta timp cât ai plătit o dobândă ipotecară în valoare de cel puțin 600 USD, vei primi o notificare de la deținătorul de credit ipotecar sau creditor (de obicei este Formularul 1098) cu câteva luni înainte de momentul depunerii de impozite. Alături de suma în dolari a plăților dvs. anuale, această declarație de dobândă ipotecară va arăta, de asemenea, primele de asigurare ipotecară plătite și punctele deductibile plătite (dacă ați cumpărat o casă în acel an). După ce veți avea acest document în mână, îl veți utiliza pentru a completa declarația fiscală, la formularul 1040, Schedule A (Deducții detaliate).
Odată cu combinarea datoriei de achiziție a locuinței și a capitalului propriu, puteți împrumuta tehnic 1, 1 milioane USD față de casa dvs. Cu toate acestea, dacă aveți o datorie suplimentară care depășește acest prag, puteți fi capabil să deduceți dobânda dacă aceste venituri au fost utilizate pentru o cheltuială calificată, cum ar fi o investiție (raportată și în Lista A) sau o afacere (anexa C sau C-EZ).
Refinanțare, puncte și prime
Dacă refinanțați orice ipotecă, inclusiv cea de-a doua, atunci puteți solicita noul împrumut ca datorie de achiziție de locuințe până la principalul creditului anterior. Orice deasupra va fi tratat ca datorie la capitalul propriu.
În plus, dacă plătiți puncte pe noua ipotecă, le puteți deduce pe durata de viață a împrumutului. Presupunând că refinanțați o nouă ipotecă de 30 de ani, puteți deduce 1/30 din tot ceea ce ați plătit în puncte în fiecare an. Dacă nu ați dedus toate punctele în momentul în care vindeți sau refinanțați casa (din nou), atunci puteți deduce toate cele rămase dintr-o dată în acel an. Veți depune deducerea la Lista A, formularul 1040, linia 12.
Atâta timp cât venitul dvs. brut ajustat nu depășește 109.000 USD (sau 54.500 USD dacă este căsătorit și depuneți separat), puteți deduce o parte sau toate primele de asigurare ipotecară. Aceasta ar intra în categoria „datoriei de achiziție a locuinței”.
Linia de jos
Normele fiscale sunt complicate, nu se poate nega acest lucru, dar dacă procedați corect, prevederile vă pot economisi mii de dolari pe an. Asigurați-vă că consultați un profesionist din domeniul fiscal, calificat înainte de a decide să contractați oa doua ipotecă.