ARM convertibil
Un ARM convertibil este o ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) care oferă împrumutatului opțiunea de a se converti într-o ipotecă cu rată fixă. ARM convertibile sunt comercializate ca o modalitate de a profita de scăderea ratelor dobânzilor și includ, de obicei, condiții specifice. Instituția financiară percepe în general o taxă pentru a schimba ARM la o ipotecă cu rată fixă.
BREAKING DOWN ARM convertibil
ARMS convertibile sunt un hibrid din două tipuri de ipotecă: ipoteca convențională cu rată fixă de 30 de ani și ipoteca cu rată ajustabilă (ARM). Creditele ipotecare cu rată fixă oferă împrumutatului securitatea de a cunoaște plata lunară a acestuia nu se va schimba niciodată, chiar dacă creșterea ratelor; în timp, plățile scad efectiv față de inflație. O ipotecă cu rată ajustabilă începe cu o rată introductivă de „teaser” mult mai mică, dar după o perioadă stabilită (de obicei cinci ani), rata este ajustată în funcție de un indice, cum ar fi LIBOR, plus o marjă. Rata este, în general, ajustată la fiecare șase luni și poate urca sau coborî (în limitele prezentate în contract).
Cu un ARM convertibil, ipoteca începe ca o rată ajustabilă de 30 de ani - adică cu o rată teaser sub media pieței. Dar într-o perioadă specificată, de multe ori după primul an, dar înainte de al cincilea, împrumutatul are opțiunea de a converti la o rată fixă. Noua rată a dobânzii este de obicei cea mai mică rată oferită în cele șapte zile înainte de închidere. Astfel, dacă rata dobânzii scade, împrumutatul poate obține o rată fixă mai mică decât ar fi putut obține inițial.
ARM-urile convertibile pot avea sens atunci când tarifele sunt mari
Introduceți la începutul anilor '80, ARM convertibile au intrat în scenă în timpul unei perioade de ipoteci cu două cifre fixe. Teoria era că, deoarece istoricul ratelor dobânzilor nu va fi mult mai mare (cu excepția inflației extraordinare), debitorii ARM convertibili ar putea paria în esență pe mare probabilitatea unor rate mai mici în viitor. ARM-urile convertibile timpurii erau costisitoare și conțineau restricții oneroase. Dar în 1987, întreprinderile ipotecare Fannie Mae și Freddie Mac, sponsorizate de guvern, au început să cumpere ARM-uri convertibile pe piața secundară; întrucât majoritatea băncilor comerciale își vând împrumuturile ipotecare pe piața secundară, acceptarea de ARM convertibile de către cei doi giganti ipotecari a dus la o extindere rapidă a acestora. La rândul său, concurența a adus taxe mai mici și condiții mai puțin restrictive.
Dezavantajul
Principalul dezavantaj al ARMS convertibil este că forțează împrumutatul să monitorizeze ratele dobânzilor și să prezică schimbările viitoare - lucru pe care chiar și experții nu îl pot face în mod fiabil. De asemenea, ratele dobânzilor la ARMS convertibile - atât rata introductivă, cât și rata fixă ulterioară - sunt de obicei puțin mai mari decât ratele de piață. Și în timp ce debitorii nu plătesc costurile de închidere la conversia ipotecii, creditorii percep taxe. Între timp, dacă ratele dobânzilor cresc în perioada introductivă, se pierde beneficiul unei ARM convertibile. În cele din urmă, plata lunară după conversie va fi aproape cu siguranță mai mare decât cea care plătea proprietarul de acasă sub rata teaser, deși cu siguranța că va rămâne fixă.