Raportul împrumut-valoare - definiția raportului LTV
Care este raportul Împrumut-la-valoare - LTV?Raportul împrumut la valoare (LTV) este o evaluare a riscului de creditare pe care instituțiile financiare și alți creditori îl examinează înainte de a aproba o ipotecă. În mod obișnuit, evaluările cu raporturi LTV ridicate prezintă un risc mai mare și, prin urmare, dacă se aprobă ipoteca, împrumutul costă mai mult împrumutatul.
În plus, un împrumut cu un raport LTV ridicat poate solicita împrumutatului să cumpere o asigurare ipotecară pentru a compensa riscul pentru creditor.
Formula și calculul raportului LTV
Cumpărătorii de locuințe pot calcula cu ușurință raportul împrumut-valoare pe locuința lor.
LTVratio = MAAPVwhere: MA = Suma IpotecarăAPV = Valoarea Proprietății Evaluate \ begin {align} <V ratio = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {unde:} \\ & MA = \ text {Suma ipotecară} \ \ & APV = \ text {Valoarea proprietății apreciate} \\ \ end {aliniat} LTVratio = APVMA unde: MA = valoarea ipotecarăAPV = valoarea proprietății evaluate
Procesul presupune împărțirea sumei totale a creditului ipotecar la prețul total de achiziție al locuinței. De exemplu, o casă cu un preț de achiziție de 200.000 USD și un credit ipotecar total pentru 180.000 USD rezultă într-un raport credit-valoare de 90%. Creditorii ipotecari convenționali oferă adesea condiții de împrumut mai bune debitorilor care au un raport împrumut-valoare nu mai mare de 80%.
Raportul LTV este calculat prin împărțirea sumei împrumutate la valoarea evaluată a proprietății, exprimată în procente. De exemplu, dacă cumpărați o casă evaluată la 100.000 USD pentru valoarea evaluată și efectuați o plată de 10.000 USD, veți împrumuta 90.000 USD, rezultând un raport LTV de 90% (90.000 / 100.000).
Cheie de luat cu cheie
- LTV este adesea utilizat în împrumuturile ipotecare pentru a determina suma necesară pentru a achita un avans și dacă un creditor va extinde creditul către un împrumutat.
- Majoritatea creditorilor oferă solicitanților de capitaluri ipotecare și de capitaluri proprii cea mai mică rată a dobânzii posibilă atunci când raportul credit-valoare este de sau sub 80%.
- Fannie Mae’s HomeReady și Freddie Mac’s Home Programele ipotecare posibile pentru debitorii cu venituri mici permit un raport LTV de 97% (3% avans), dar necesită asigurare ipotecară până când raportul scade la 80%.
LTV și subscrierea împrumutului
Raportul împrumut-valoare este o componentă esențială a subscrierii ipotecare, indiferent dacă este în scopul cumpărării unei locuințe, refinanțarea unei ipoteci curente într-un nou împrumut sau împrumutul cu capitaluri proprii acumulate în cadrul unei proprietăți.
Creditorii evaluează raportul LTV pentru a determina nivelul de expunere la risc pe care și-l asumă atunci când subscriu o ipotecă. Atunci când împrumutații solicită un împrumut pentru o sumă care este sau aproape de valoarea evaluată și, prin urmare, un raport credit-valoare mai mare, creditorii percep că există o șansă mai mare ca împrumutul să fie neplătit, deoarece există o valoare echivalentă prea mică. în proprietate. În cazul în care are loc închiderea, creditorul ar putea fi dificil să vândă locuința suficient pentru a acoperi soldul ipotecar restant și a obține un profit din tranzacție.
Factori care influențează raportul LTV
Principalii factori care influențează raportul LTV sunt plata în avans, prețul de vânzare (contract) și valoarea evaluată. Pentru a obține cel mai mic (și cel mai bun) raport LTV, ridicați plata în jos și încercați să scădeați prețul de vânzare. Folosind exemplul de mai sus, să presupunem că cumpărați o casă care valorează 100.000 USD, dar proprietarul este dispus să vândă pentru 90.000 USD. Dacă efectuați aceeași plată în valoare de 10.000 USD, împrumutul dvs. este de doar 80.000 USD, ceea ce duce la un raport LTV de 80% (80.000 / 100.000). Dacă vă majorați plata la 15.000 USD, împrumutul dvs. ipotecar este acum de 75.000 $, ceea ce face ca raportul dvs. LTV să fie 75% (75.000 / 100.000).
Toate acestea sunt importante, deoarece raportul LTV este mai scăzut, cu atât este mai mare șansa ca împrumutul să fie aprobat, cu atât rata dobânzii este mai mică și cu atât mai puțin probabil să vi se ceară să achiziționați o asigurare de ipotecă privată (PMI).
Rata LTV și ratele dobânzii
În timp ce raportul împrumut-valoare nu este singurul factor determinant în asigurarea unei credite ipotecare, a unui capital propriu sau a unei linii de credit, acesta joacă un rol substanțial în cât costă împrumutul proprietarul de locuințe. De fapt, un raport LTV ridicat vă poate împiedica să vă calificați în primul rând pentru o opțiune de împrumut sau refinanțare.
Majoritatea creditorilor oferă solicitanților de capitaluri ipotecare și de capitaluri proprii cea mai mică rată a dobânzii posibilă atunci când raportul credit-valoare este de sau sub 80%. Un raport LTV mai mare nu exclude debitorii să fie aprobați pentru o ipotecă, deși costul total al împrumutului crește odată cu creșterea raportului LTV. Poate fi aprobat un împrumutat cu un raport LTV de 95%, dar rata dobânzii poate fi cu un punct procentual mai mare decât pentru un împrumutat cu un raport LTV de 75%.
În plus, dacă raportul LTV este mai mare de 80%, va trebui să achiziționați o asigurare ipotecară privată (PMI), care poate adăuga oriunde de la 0, 5% la 1% din întreaga sumă a creditului. PMI de 1% la un împrumut de 100.000 USD, de exemplu, ar adăuga 1.000 USD la suma plătită pe an sau 83, 33 dolari pe lună. Plățile PMI continuă până când raportul LTV este cu 80% sau mai mic. Rata LTV va scădea odată cu achitarea împrumutului și odată cu creșterea valorii casei tale în timp.
Necesitatea unui raport LTV de 80% (sau mai mic) pentru a evita PMI nu este o lege, ci este practica aproape tuturor creditorilor. Uneori fac excepții pentru debitorii cu venituri mari, datorii mai mici sau alți factori precum un portofoliu de investiții mare.
Raportul maxim dintre împrumut și valoare este cel mai mare raport admisibil din mărimea unui împrumut la valoarea în dolar a proprietății. Cu cât raportul dintre împrumut și valoare este mai mare, cu atât mai mare este porțiunea din prețul de achiziție finanțat. Întrucât locuința acționează ca garanție pentru împrumut, raportul împrumut-valoare este o măsură a riscului folosit de creditori. Se consideră că diferite programe de împrumut au factori de risc diferiți și, prin urmare, au raporturi maxime între împrumut și valoare.
Tipuri de împrumut și raportul LTV
Anumite tipuri de împrumuturi au reguli speciale atunci când vine vorba de raportul LTV.
Împrumuturi FHA
Împrumuturile FHA, care permit un raport inițial LTV de până la 96, 5%, necesită o primă de asigurare ipotecară (MIP), care durează atât timp cât ai acel împrumut, indiferent cât de scăzut este în cele din urmă raportul LTV. Majoritatea oamenilor refinanțează un împrumut convențional odată ce raportul LTV atinge 80% pentru a elimina PIB.
Împrumuturi VA și USDA
Împrumuturile VA și USDA - disponibile pentru militarii actuali și foști sau, respectiv, în zonele rurale - nu necesită asigurare de ipotecă privată, chiar dacă raportul LTV poate fi de până la 100%. Cu toate acestea, atât împrumuturile VA, cât și USDA au taxe suplimentare.
Fannie Mae și Freddie Mac
Fannie Mae’s HomeReady și Freddie Mac’s Home Programele ipotecare posibile pentru debitorii cu venituri mici permit un raport LTV de 97% (3% avans), dar necesită asigurare ipotecară până când raportul scade la 80%.
Simplificați opțiunile de refinanțare, care renunță la cerințele de evaluare (ceea ce înseamnă că raportul LTV al locuinței nu afectează împrumutul), există pentru împrumuturi FHA, VA și USDA. Pentru cei cu un raport LTV mai mare de 100% - cunoscut și sub denumirea de „subacvatic” sau „cu susul în jos” - Opțiunea de refinanțare a împrumutului în valoare de Fannie Mae și Refinanțarea îmbunătățită a Freddie Mac, care sunt concepute pentru a înlocui Programul de refinanțare HARP care expiră la 31 decembrie 2018, sunt disponibile.
Clasarea raportului împrumut-valoare
Un raport LTV de 80% sau mai mic este considerat bun pentru majoritatea scenariilor de credite ipotecare. Un raport LTV de 80% oferă cele mai mari șanse de a fi aprobat, cea mai bună rată a dobânzii și cea mai mare probabilitate de a nu fi obligat să cumpărați o asigurare ipotecară. După cum s-a menționat mai sus, totuși, împrumuturile VA și USDA permit un raport LTV mai mare (până la 100%) și evită totuși asigurarea de ipotecă privată costisitoare, deși se aplică alte taxe.
Pentru majoritatea opțiunilor de refinanțare, cu excepția cazului în care solicitați o refinanțare de încasare, raportul LTV nu contează, deci nu există „bun” sau „rău”. Dacă aplicați pentru o refinanțare de încasare, un LTV raportul de 90% sau mai puțin este considerat bun.
LTV vs. LTV combinat - CLTV
În timp ce raportul LTV privește impactul unui singur credit ipotecar la achiziționarea unei proprietăți, raportul împrumut-valoare (CLTV) combinat este raportul dintre toate împrumuturile garantate pe o proprietate și valoarea unei proprietăți. Creditorii folosesc raportul CLTV pentru a determina riscul de neplată al unui potențial cumpărător de locuințe atunci când se utilizează mai multe împrumuturi - de exemplu, dacă vor avea două sau mai multe credite ipotecare sau o ipotecă plus un împrumut de capitaluri proprii sau o linie de credit (HELOC). În general, creditorii sunt dispuși să acorde credite cu un raport CLTV de 80% și mai mare debitorilor cu ratinguri de credit ridicate.
Rata LTV are în vedere doar soldul ipotecar primar. Prin urmare, în exemplul de mai sus, raportul LTV este de 50%, rezultatul împărțirii soldului ipotecar primar de 100.000 USD la valoarea internă de 200.000 USD. Creditorii primari tind să fie mai generoși cu cerințele CLTV.
Având în vedere exemplul de mai sus, în caz de excludere, titularul ipotecar principal își primește banii în întregime înainte ca cel de-al doilea titular de ipotecă să primească ceva. Dacă valoarea proprietății scade la 125.000 dolari înainte ca împrumutatul să fie neplătit, prestatorul principal de credite primește întreaga sumă datorată (100.000 USD), în timp ce cel de-al doilea titlu de garanție primește doar restul de 25.000 USD, în ciuda faptului că este datorat 50.000 USD. Deținătorul de garanție principală are un risc mai mic în cazul scăderii valorilor proprietății și, prin urmare, își poate permite să împrumute la un CLTV mai mare.
Limitările LTV
Principalul dezavantaj al împrumutului pe valoare este că acesta include doar ipoteca principală pe care un proprietar o datorează și nu include alte obligații, cum ar fi un al doilea credit ipotecar sau un împrumut de capital propriu. Prin urmare, împrumutul combinat-pe-valoare (CLTV) este o măsură mai incluzivă a capacității împrumutatului de a rambursa un împrumut la domiciliu.