Analiza comparativă a pieței
O analiză comparativă a pieței este o examinare a prețurilor la care au fost vândute recent proprietăți similare din aceeași zonă. Agenții imobiliari efectuează o analiză comparativă a pieței pentru clienții lor pentru a-i ajuta să determine un preț pe care să-l enumere atunci când vând o casă sau un preț de oferit atunci când cumpără o casă. Deoarece nu există două proprietăți identice, agenții fac ajustări pentru diferențele dintre proprietățile vândute și cele care urmează să fie achiziționate sau listate pentru a determina o ofertă corectă sau un preț de vânzare. În esență, o analiză comparativă a pieței este o versiune mai puțin sofisticată a unei evaluări formale și profesionale.
Înțelegerea analizei comparative a pieței
O analiză de piață comparabilă poate include de asemenea proprietățile listate în prezent, mai ales dacă nu s-au vândut recent proprietăți similare. Cu toate acestea, prețurile de listare indică doar ceea ce vânzătorul speră să obțină pentru proprietate și nu reflectă neapărat ceea ce merită de fapt.
Deși analiza comparativă a pieței nu este o evaluare oficială, agentul imobiliar utilizează o mulțime de practici și metode similare pe care un evaluator le-ar folosi pentru a ajunge la o valoare rezonabilă pentru proprietate. Dacă locuința sau proprietatea sunt atât de distincte și / sau unice, unde nu se găsesc proprietăți comparabile, poate fi în interesul maxim al proprietarului să angajeze un evaluator formal pentru a pune în valoare proprietatea.
Exemplu de analiză comparativă a pieței
Luați în considerare un cuplu care se gândește să facă o ofertă într-o casă cu patru dormitoare, trei băi, 2.100 de metri pătrați, unifamiliară pe un sfert de acru de teren. Casa este listată la vânzare la 300.000 USD. Agentul imobiliar al cuplului efectuează o analiză comparativă a pieței și localizează trei proprietăți similare care s-au vândut recent în aceeași subdiviziune:
- Primul este identic în orice mod cu proprietatea subiectului, cu excepția faptului că este situat pe un drum aglomerat; s-a vândut recent pentru 275.000 USD.
- Al doilea are patru dormitoare, trei băi și este situat pe un sfert de acru de teren, dar are 2.400 de metri pătrați, deoarece include și un pridvor ecranat; s-a vândut pentru 315.000 USD.
- Al treilea are patru dormitoare, este situat pe un sfert de acru de teren și are 2.100 de metri pătrați, dar are doar două băi, ambele depășite; s-a vândut pentru 265.000 USD.
Iată pașii tipici pe care i-ar putea urma agentul imobiliar pentru a finaliza o analiză comparativă de piață:
1. Evaluează calitatea vecinătății
Primul pas este evaluarea calității cartierului înconjurător și există câteva instrumente online bune, care fac acest lucru mai ușor decât oricând.
Google Street View ar putea fi cel mai bun instrument pentru cercetarea cartierului. Iată ce căutați:
- Blocuri frumoase față de blocuri mai puțin atractive
- Proximitatea cu facilități precum plaje, parcuri, școli etc.
- Apropierea de locații neplăcute precum depozitele de gunoi, autostrăzile, instalațiile industriale etc.
- Probleme semnificative privind calea de atac
Cu toate acestea, imaginile Google pot fi depășite, deci nu este un substitut pentru conducerea prin cartier.
2. Evaluează lista originală dacă este disponibil
Examinați cu atenție fotografiile și descrierea pentru a evalua vârsta și starea căminului, actualizările recente și problemele potențiale cu strategia anterioară de marketing.
3. Verificați estimarea valorii proprietății
O estimare a valorii proprietății vă poate ajuta să evaluați valoarea de piață probabilă a locuinței clientului dvs. și vă poate oferi un punct de plecare atunci când calculați costul pe pătratul pătrat al proprietății. Totuși, aceste estimări pot fi inexacte și nu iau în considerare aspecte unice ale pieței locale.
4. Dezvoltarea unui CMA preliminar
Vă rugăm să faceți o idee bruscă despre valoarea casei dvs. prin evaluarea listărilor vândute, a listelor expirate, a listelor active și a listărilor în așteptare din zonă care sunt comparabile în funcție, dimensiune și facilități cu înregistrarea dvs. Proprietățile comparabile pe care ar trebui să le încorporați în CMA vă includ:
- Casele care s-au vândut sau au expirat, sunt pendinte sau au fost listate în ultimele șase luni. Listările vândute vă vor spune exact ce locuințe similare din zonă s-au vândut recent și sunt modalitatea dvs. principală de a evalua valoarea pentru CMA. Listările expirate vă vor spune prețurile pe care piața nu este dispusă să le suporte. Anunțurile cu o vânzare pendinte vă pot oferi o idee bună despre ce se vând case similare acum. Listările curente vă vor spune cum este concurența.
- Evaluează locuințele cu același număr de dormitoare și băi. Numărul de dormitoare și băi dintr-o casă este unul dintre cele mai importante criterii pentru evaluarea unei locuințe. De exemplu, casele cu două dormitoare sunt în general mai puțin de dorit decât cele cu trei sau mai multe. De asemenea, casele cu o singură baie sau fără baie principală au adesea o valoare mai mică de revânzare decât cele cu mai mult.
- Evaluează casele în aproximativ 300 de metri pătrați ai tăi. Cu o casă de 2.000 de metri pătrați, uitați-vă la casele care au între 1.700 și 2.300 de metri pătrați. În general, mai multe dormitoare sunt egale cu un preț mai mare, dar materialul pătrat este aproape la fel de important.
- Evaluează casele din același cartier. Să descoperi exact ce „cartier” în care se află locuința poate fi dificil dacă nu este o comunitate cu ziduri. Din acest motiv, este important să evaluați cartierul online în primul rând.
- Evaluează locuințele din aceleași zone școlare comparabile. Districtele școlare sunt deosebit de importante în orașele mai mari, unde există o mulțime de școli în fiecare district. Locuințele de pe o parte a unei străzi s-ar putea afla într-o zonă școlară excelentă, în timp ce elevii care locuiesc în case din cealaltă parte s-ar putea înscrie la școli de calitate inferioară. Diferența pe care o fac școlile în valoarea casei poate fi foarte semnificativă.
- Evaluează locuințele cu o dimensiune similară a lotului. În general, o locuință pe 10 acri de teren va valora mai mult decât o casă comparabilă pe un singur acru.
- Evaluează casele de vârstă similară. Casele noi sunt, de obicei, mai mari decât casele mai vechi, dar unele case mai vechi, în special casele de epocă sau casele moderne de la mijlocul secolului, ar putea comanda o primă față de construcțiile noi din cauza designului lor.
- Evaluează casele cu caracteristici similare. De exemplu, dacă casa are o piscină interioară sau se află într-un cartier închis cu o casă de club, încercați să găsiți alte înregistrări cu caracteristici similare. De asemenea, dacă locuința se află pe proprietatea de pe malul oceanului, compararea cu alte case de pe malul oceanului va da rezultate mult mai bune decât compararea cu locuințele la câteva blocuri de apă.
5. Obțineți un preț mediu al listelor comparabile
Luați prețurile de vânzare ale locuințelor comparabile pe care le-ați ales și împărțiți fiecare în funcție de metrajul lor pătrat pentru a calcula prețul pe pătrat pentru fiecare casă comparabilă. Apoi, găsiți prețul mediu pe pătrat al caselor comparabile și înmulțiți-l cu metoda pătrată exactă a casei pe care încercați să o vindeți.
6. Evaluează căminul în persoană.
Pe baza cercetărilor dvs., ar trebui să aveți o idee despre parcul de joc, astfel încât ar trebui să puteți adresa orice întrebări cu privire la valoarea proprietății pe care proprietarul o are pentru dumneavoastră. Când vizitați o proprietate, luați în considerare factori precum: condiție, completări și modernizări, upgrade-uri necesare, amenajări exterioare și amenajate și alte facilități. Combinați datele preliminare din listări comparabile cu informațiile culese în timpul vizitei pentru a crea un CMA cuprinzător.