Zillow Estimări: Nu atât de exact cum credeți

Zillow este una dintre cele mai populare baze de date imobiliare online. Fondată în 2006 de foștii executivi Microsoft Rich Barton și Lloyd Frink, Zillow, din Seattle, enumeră informații despre milioane de case de vânzare și de închiriat în Statele Unite și Canada. Utilizatorii pot căuta o casă într-o anumită zonă folosind diferite criterii, inclusiv - fără a se limita la - prețuri, numărul de dormitoare și băi, imagini pătrate, tipul casei și alte facilități.

Una dintre caracteristicile cheie ale Zillow este Zestimates-ul său, un instrument popular de consum pentru a vedea cât valorează casele. Aceste estimări se bazează pe informații din surse, cum ar fi vânzări comparabile și date publice. Lansat în 2011 cu informații despre 90 de milioane de case, Zestimates și-a extins acoperirea, oferind utilizatorilor date despre peste 100 de milioane de case din Statele Unite.

Indiferent dacă doriți să vedeți cât de mult s-a schimbat valoarea casei dvs., dacă valoarea evaluată a casei dvs. este suficient de ridicată pentru a vă permite să refinați, sau să fiți curioși cu privire la cât de mult a cheltuit colegul dvs. pentru noua casă, Zestimates oferă utilizatorilor un punct de plecare în evaluarea casei .

Există mai multe motive pentru care aceste numere ar putea să nu fie atât de exacte pe cât ți-ai dori să fie.

Cheie de luat cu cheie

• Zestimates Zillow permite utilizatorilor să vadă cât valorează casele.
• Cifrele se bazează pe informații din surse precum vânzări comparabile și date publice.
• Zestimatele sunt la fel de exacte ca și datele din spatele lor, ceea ce înseamnă că pot fi depășite sau incorecte.
• Pot exista greșeli în impozitele pe proprietatea plătită sau în evaluările fiscale, iar Zestimates nu poate include nicio îmbunătățire sau îmbunătățire făcută de proprietarii de case.
• Zillow contabilizează, de asemenea, rata cifrei de afaceri, astfel încât o zonă în care oamenii își păstrează locuințele pentru perioade mai lungi de timp poate să nu fie la fel de exactă.

Informații de bază inexacte

Algoritmii unici ai Zillow își actualizează colecția de valori ale proprietății de trei ori pe săptămână, pe baza informațiilor obținute atât din date publice, cât și din date trimise de utilizator. Potrivit lui Zillow, „marea majoritate a Zestimaților se află la 10% din prețul de vânzare al locuinței”. Dar Zestimatul este doar la fel de exact ca datele din spatele lor, deci dacă numărul de dormitoare sau băi dintr-o casă, metrajul său pătrat sau dimensiunea lotului său este inexactă pe Zillow, Zestimate va fi oprit.

Utilizatorii pot corecta aceste greșeli. Cu toate acestea, Zillow avertizează că actualizarea detaliilor unei proprietăți nu va duce la o schimbare imediată în Zestimate-ul casei și, uneori, nu va duce la nici o schimbare deloc. De exemplu, a avea o a patra baie poate nu face neapărat mult pentru valorile casnice din orașul tău. Deci, introducerea acestor informații poate să nu aibă niciun efect.

Împreună cu acceptarea datelor transmise de utilizator, Zillow se ocupă cu probleme de inexactitate raportând intervalele de valori estimate pentru proprietățile individuale. Cu cât intervalul este mai mic, cu atât Zestimate este mai fiabil, deoarece înseamnă că Zillow are mai multe date disponibile pentru proprietatea respectivă. Dacă te uiți la capătul înalt și cel mai scăzut al gamei, îți vei oferi o mai bună simțire a ceea ce merită o casă.

Zillow numește Zestimates un punct de plecare pentru a determina valorile casnice, astfel încât utilizatorii nu ar trebui să le considere evaluări în niciun fel.

Greșeli în cifrele cheie

Zillow determină data și prețul ultimei vânzări în estimarea sa. În unele domenii, aceste informații reprezintă o mare parte din această cifră. Dar dacă aceste informații sunt inexacte, acestea pot arunca Zestimate. Și din moment ce vânzările comparabile afectează și Zestimateul unei locuințe, o greșeală a înregistrării prețurilor de vânzare ale unei case poate afecta Zestimate ale altor case din zonă.

Zestimate ia în considerare, de asemenea, impozitele pe proprietatea reală plătite, excepții de la evaluările fiscale și alte date privind impozitul pe proprietatea publică. Valorile de proprietate ale evaluatorului fiscal pot fi însă inexacte. Baza de date a evaluatorului fiscal poate avea o greșeală legată de informațiile de bază ale unei proprietăți, ceea ce face ca valoarea evaluată să fie prea mare sau prea mică.

Proprietarii de case care văd discrepanțe pot raporta online datele de vânzare sau înregistrările fiscale incorecte către Zillow.

Unde sunt upgrade-urile?

Uneori, un proprietar de case aduce îmbunătățiri sau îmbunătățiri la o proprietate, ceea ce ar trebui să crească valoarea casei. Dar, este posibil ca Zillow să nu fie neapărat conștient de acești factori. Adică, cu excepția cazului în care evaluatorul local de impozite pe proprietatea deține aceste informații. În cazul în care un proprietar de locuințe ia un permis din oraș pentru a efectua actualizări, aceste informații pot fi transmise autorităților fiscale pe proprietate și înscrise în registrul public. Zillow își poate actualiza înregistrările doar atunci când aceste informații sunt disponibile.

De exemplu, dacă adăugați un al cincilea dormitor permis acasă, iar evaluatorul fiscal consideră că upgrade-ul crește valoarea casei dvs., informațiile respective ar putea găsi calea în Zestimul casei dvs. la un moment dat. Dar dacă locuința dvs. are o bucătărie cu design nou, care nu necesită nicio autorizație majoră, totuși, casa vecinului are bucătăria originală din 1975, Zillow va pune în valoare ambele case în mod similar, chiar dacă locuința dvs. poate obține un preț de vânzare mai mare.

Totuși, upgrade-urile nu sunt întotdeauna la fel de valoroase cum credeți. Depinde foarte mult de condițiile de pe piața locală a locuințelor și de ce proiecte ați făcut. Doar pentru că valoarea casei dvs. pe Zillow nu s-a schimbat din momentul în care ați adăugat dormitorul sau ați remodelat-vă bucătăria, nu presupune că puteți atrage 30.000 de dolari în plus către Zestimate. În schimb, dacă Zillow spune că casa dvs. valorează 300.000 USD, dar știți că nu ați actualizat-o la fel de mult ca case similare din cartierul dvs., s-ar putea să vândă mai puțin sau să dureze mai mult pentru a găsi un cumpărător interesat.

Rata de afaceri a locuințelor

Cu cât sunt mai multe vânzări de locuințe în zona dvs., cu atât mai multe date au Zillow despre cât de mulți cred cumpărători. Acest lucru face ca Zestimates să fie mai precis. Așadar, dacă locuiți pe o piață fierbinte din zona golfului San Francisco, Zestimate-ul dvs. ar putea fi mai exact decât dacă locuiți într-un oraș rural unde oamenii stau în casele lor zeci de ani, iar vânzările sunt rare.

Actualizări ale algoritmului lui Zillow

Zillow își actualizează algoritmul pe măsură ce oferă mai multe modalități de a-și îmbunătăți exactitatea. Când se întâmplă acest lucru, Zestimates se poate schimba semnificativ, chiar dacă nu s-a schimbat nimic cu privire la acele case sau la piața imobiliară.

În ianuarie 2019, Zillow a anunțat că a atribuit un contract de 1 milion de dolari unei echipe de oameni de știință și ingineri de date pentru a ajuta la îmbunătățirea preciziei Zestimates-ului site-ului. Echipa a susținut diferiți factori care afectează valoarea unei locuințe, inclusiv date publice, ore de comutare, zgomot rutier și alte informații care să-i contorizeze algoritmul. Zillow a estimat că rata de eroare la nivel național ar scădea sub 4%.

Compania a făcut obiectul unui proces de acțiune de clasă, înregistrat în 2017 de proprietarii de case din Chicago, care au susținut că i-a înșelat pe cumpărători de case, oferindu-le cifre foarte mici. De asemenea, reclamanții au declarat că majoritatea utilizatorilor au tratat Zestimate ca pe niște aprecieri. Potrivit unui raport al Market Watch, Zillow, a declarat că procesul nu a avut niciun merit, negând faptul că Zestimates-ul său a fost aprecieri. În schimb, le-a numit un punct de referință în care utilizatorii își pot începe căutarea pentru valorile casnice.

Linia de jos

Zillow nu încearcă să ascundă imperfecțiunile Zestimate sale de consumatori și nici nu puteți aștepta estimări perfect exacte de pe site-urile concurente. Ideea este ca proprietarii de case să utilizeze prețurile de la Zestimates ca o orientare largă și să contrasteze aceste cifre cu alte surse. Nu ar trebui, în niciun fel, să fie considerat o apreciere. O analiză de piață comparabilă de la un agent imobiliar local și o evaluare profesională a locuinței sunt cele mai bune metode de a-i învăța valoarea.

Chiar și aceste instrumente sunt imperfecte: Uneori, nu există vânzări recente de locuințe similare, iar evaluatorii - care sunt doar oameni - pot fi oarecum subiectivi în evaluările lor. Până la urmă, nu există nicio modalitate de a obține o evaluare perfectă a valorii unei locuințe, dar există doar orientări pe care le avem la dispoziție pentru a urmări atunci când cumpărăm, vândem, solicităm un împrumut și când trebuie să cunoaștem valoarea unei case.