Scutiri fiscale pentru proprietarii de locuințe secundare

Dacă vă gândiți să cumpărați o a doua casă pe care să o utilizați pentru vacanțe, venituri din închiriere sau o eventuală reședință de pensionare, este logic să profitați de toate reducerile fiscale disponibile pentru acea proprietate. Costul deținerii unei alte locuințe poate fi redus foarte mult prin deduceri de economisire a impozitelor la dobânzile ipotecare, impozitele pe proprietate și alte cheltuieli.

Modificările fiscale care decurg din Legea privind reducerile și angajările fiscale din 2017 (TCJA), care este în vigoare până în 2025, afectează câți bani puteți economisi. Începând cu casele cumpărate din 16 decembrie 2017, de exemplu, proprietarii de locuințe pot deduce dobânzile din numai împrumuturi pentru locuințe calificate până la 750.000 USD, în scădere de la 1 milion USD înainte de trecerea TCJA. (Mai mult, dacă aveți o ipotecă existentă asupra reședinței dvs. principale, acest număr va fi probabil redus. Vedeți mai jos pentru mai multe informații și verificați cu contabilul sau cu un alt consilier fiscal dacă acest lucru este valabil pentru dvs.

În plus, dobânda pentru împrumuturile de capitaluri proprii poate fi acum dedusă numai dacă banii au fost folosiți pentru renovări ale proprietății pe care a fost luat împrumutul.

Cu toate acestea, chiar și cu aceste modificări, există reduceri de impozite utile care pot ajuta la deținerea unei a doua locuințe mai accesibilă. Iată o expunere rapidă.

Scutiri fiscale pentru proprietarii de locuințe secundare

Deducerea dobânzii ipotecare

Reguli fiscale diferite se aplică în funcție de faptul că a doua casă este pentru uz personal sau dacă intenționați să o închiriați. Odată cu închirierile, intră în joc și proporția anului în care închiriați proprietatea - și locuiți în ea.

Case pentru uz personal

Deducerea dobânzii ipotecare a fost lăudată de mult timp ca o modalitate de a face proprietatea mai accesibilă. Dacă utilizați o a doua proprietate strict ca reședință personală și nu o închiriați niciodată, sunteți eligibil să deduceți dobânda ipotecară în același mod în care ați face-o la casa dvs. primară. Pentru a beneficia de deducție, ipoteca trebuie să fie o datorie garantată pe o casă calificată pe care o dețineți, și trebuie să depuneți formularul IRS 1040 și să detașați deducțiile.

Firmarii singuri și cei căsătoriți care pot depune în comun pot solicita o deducere detaliată pentru 100% din dobânda pe care o plătesc pentru ipoteca lor, până la o limită. Aceste limite variază în funcție de momentul în care a luat naștere ipoteca. Pentru anii fiscali din 2018 până în 2025, limita minimă este de până la 750.000 USD din datorii garantate de prima și a doua casă - sau 375.000 USD dacă sunteți căsătoriți și depuneți separat. Cu toate acestea, dacă ipoteca dvs. a existat înainte de 16 decembrie 2017, veți primi în continuare același tratament fiscal mai generos ca în conformitate cu vechile reguli, cu dobânda pentru credite ipotecare și orice alte împrumuturi deductibile cu până la 1 milion USD.

Case care sunt închiriate

Normele fiscale sunt ceva mai complicate dacă închiriați proprietatea pentru o parte sau tot anul. Diferite reguli se aplică în funcție de proporția de timp în care casa va fi închiriată, mai degrabă decât folosită personal. Utilizarea proprietății dvs. se va încadra în una dintre cele trei categorii:

Închiriezi proprietatea timp de 14 zile sau mai puțin. Puteți închiria a doua casă altor părți timp de până la două săptămâni (14 nopți) într-un an fără a fi necesar să raportați venitul rezultat la IRS. Casa este încă considerată reședință personală și puteți deduce dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietate în conformitate cu normele standard pentru a doua casă.

Acest lucru este valabil indiferent de rata de închiriere; chiar și câștigurile obținute dintr-o casă care închiriază 10.000 USD pe noapte, să nu fie raportate la IRS, cu condiția ca proprietatea să fie închiriată nu mai mult de 14 zile pe parcursul anului.

Închiriezi proprietatea mai mult de 14 zile, dar rămâi în ea destul de rar. Cerințele specifice aici sunt că utilizați singur casa mai puțin de 14 zile pe an sau 10% din numărul de zile în care a fost închiriată casa. Dacă acest lucru se aplică - și casa este închiriată mai mult de 14 zile pe an - casa dvs. este considerată o proprietate de închiriere, și trebuie să raportați veniturile din chirie din IRS.
Puteți deduce cheltuielile de închiriere, inclusiv dobânzile ipotecare, impozitele pe proprietate, primele de asigurare, taxele plătite administratorilor de proprietăți, facturile de utilități și 50% din orice depreciere a proprietății. Cu toate acestea, trebuie să alocați aceste costuri între proporțiile de timp în care proprietatea a fost în uz personal și închiriere pe parcursul anului.

Este demn de remarcat faptul că zilele de fixare nu contează ca utilizare personală, așa că puteți petrece mai mult de 14 zile la proprietate, cu condiția să faceți întreținere pentru timpul suplimentar. Planificați să vă documentați activitățile de întreținere prin păstrarea încasărilor pentru a dovedi că nu ați fost doar în concediu în acele zile.

Utilizați proprietatea mai mult de 14 zile și o închiriați rar.
Pentru a fi specific, acest scenariu se aplică dacă utilizați singur proprietatea timp de cel puțin două săptămâni pe an sau 10% din totalul zilelor în care a fost închiriată casa. Dacă acesta este cazul, a doua casă este considerată reședință personală.
Puteți lua dobânzile ipotecare și deducerile de impozit pe proprietate, dar nu puteți solicita pierderi de închiriere. Dacă un membru al familiei dvs. folosește proprietatea (inclusiv soțul, frații, părinții, bunicii, copiii și nepoții), acele zile sunt considerate zile personale, cu excepția cazului în care colectați un preț corect de închiriere în timpul șederilor respective.

Pentru ajutor în calcularea deducerii impozitului dvs. ipotecar, utilizați o foaie de lucru online, precum cea de la Bankrate, pentru a determina câți bani puteți economisi.

Deducerea dobânzilor pe acasă

În plus față de deducerea dobânzii ipotecare, este posibil să puteți scrie dobânzi la un împrumut de capitaluri proprii. Cu toate acestea, regulile pentru astfel de deducții s-au schimbat începând cu anul fiscal 2018.

Anterior, puteți lua deducerea, chiar dacă ați utilizat împrumutul de capitaluri proprii pentru a achita datoria cu cardul de credit, a lua o vacanță sau a cumpăra o a doua casă. Potrivit IRS, acum puteți deduce dobânda pe care o plătiți pentru datoria de capitaluri proprii numai dacă utilizați banii „pentru a cumpăra, a construi sau a îmbunătăți substanțial locuința contribuabilului care asigură împrumutul”. Pentru a vă califica, împrumutul trebuie să fie garantat de casa principală sau a doua și nu poate depăși costul casei.

Aceste dispoziții înseamnă că pentru a solicita o deducere a dobânzii pentru cumpărarea unei a doua locuințe, va trebui să scoateți o ipotecă pentru aceasta; dacă ați acordat un împrumut de capitaluri proprii împotriva căminului principal pentru a face achiziția, nu puteți deduce dobânda plătită pentru un astfel de împrumut.

Începând cu anul fiscal 2018, puteți deduce dobândă la 750.000 USD la împrumuturi pentru locuințe, inclusiv ipotecile. Cu toate acestea, rețineți că această cifră este totalul total al tuturor împrumuturilor utilizate pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți locuințele dvs. primare și secundare. Dacă aveți deja 750.000 de dolari sau mai mult din datorii ipotecare pentru acele rezidențe, de exemplu, nu puteți solicita o deducere pentru orice dobândă de capital propriu.

Deducerea impozitului pe proprietate

Puteți deduce impozitele pe proprietatea celei de-a doua locuințe și, în acest caz, la cât mai multe proprietăți. Totuși, și aici, anul fiscal 2018 a adus modificări care afectează acele deduceri.

Nu mai puteți deduce întreaga sumă a impozitelor pe proprietatea pe care le-ați plătit pe bunurile imobiliare pe care le-ați deținut. Acum, totalitatea tuturor impozitelor de stat și locale eligibile pentru o deducere, inclusiv impozitele pe proprietate și venit, este limitată la 10.000 USD pe declarație de impozit sau 5.000 USD dacă sunteți căsătorit și depuneți separat. Multe persoane care cumpără o a doua locuință ar putea deja să depășească această limită odată cu prima lor casă și, astfel, nu se pot bucura de economii fiscale suplimentare pentru a doua casă.

Vânzați-vă a doua casă

Legile fiscale vă permit să obțineți un profit de până la 500.000 USD (dacă sunteți căsătorit și depuneți în comun; 250.000 USD, dacă sunteți singuri) fără taxe la vânzarea reședinței dvs. primare. Această excludere de vânzare pentru locuințe primare nu se aplică dacă vindeți a doua casă; o astfel de vânzare poate fi lăsată pe cârlig pentru impozitul pe câștigurile de capital pe întregul profit.

Cu toate acestea, unele mișcări vă pot permite să evitați cel puțin o parte din câștigurile de capital pentru vânzarea unei a doua locuințe. Prima este de a face proprietatea suplimentară reședința dvs. principală cu cel puțin doi ani înainte de a o vinde. Acest lucru vă poate permite să profitați de scutirea de impozit, cu condiția să îndepliniți cerințele de rezidență primară în scopuri fiscale din statul dvs. (De asemenea, poate fi necesar să luați în considerare implicațiile fiscale pentru orice venit de închiriere pe care îl puteți primi pe reședința dvs. primară în timp ce locuiți în primul rând în a doua casă.)

Dacă cea de-a doua casă este închiriată sau deținută în mare parte ca investiție, ați putea lua în considerare și schimbarea pentru o altă proprietate comparabilă. Un schimb de 1031, cunoscut și sub denumirea de schimb de tip similar sau schimb amânat de taxe, vă permite să schimbați o proprietate de închiriere sau de investiții cu o altă proprietate de închiriere sau de investiții, cu valoare egală sau mai mare, pe o bază de impozitare amânată. Avantajul este că puteți evita să plătiți impozitul pe câștigurile de capital pe schimb.

Pentru a vă califica pentru o astfel de mutare, proprietatea pe care o schimbați trebuie să fie considerată o proprietate de închiriere, nu o reședință personală - ceea ce înseamnă că trebuie să închiriați proprietatea timp de cel puțin 15 zile și să o utilizați pentru mai puțin de 14 zile sau 10% din zilele în care casa a fost închiriată în fiecare an.

Linia de jos

Dacă este fezabilă din punct de vedere financiar, deținerea unei a doua locuințe poate fi o investiție excelentă în scopuri de vacanță sau de închiriere și ar putea oferi, de asemenea, o casă primară adecvată în timpul pensionării. Dar, deoarece deținerea oricărei locuințe are o povară financiară semnificativă, de la ipotecă și taxe până la întreținere și reparații, este în interesul dumneavoastră să aflați implicațiile fiscale pentru dvs. de proprietate a casei a doua. Deoarece legile fiscale sunt complicate și se modifică periodic, este recomandabil să vă consultați cu un specialist în imobiliare calificat, care poate explica implicațiile și legile fiscale relevante și vă poate ajuta să determinați cea mai favorabilă strategie de proprietate pentru situația dvs.