Proprietăți de închiriere: contra și contra

Deținerea unei proprietăți de închiriere poate fi răsplătitoare financiar. Dacă explorați acest tip de proprietăți imobiliare ca investiție, fiți conștienți de riscuri și responsabilități.

Proprietăți de închiriere: o imagine de ansamblu

Ideea de a cumpăra o casă sau un apartament pentru a fi închiriată pentru profit poate părea atrăgătoare. Dar cumpărarea unei proprietăți de închiriere pentru venituri și aprecierea capitalului pe termen lung poate avea neplăceri. De exemplu, piața locuințelor poate fluctua în funcție de locație, ofertă și cerere și de economie.

Din punct de vedere financiar, pentru ca proprietatea de închiriere să fie într-adevăr profitabilă, randamentul pe care îl veți culege ar trebui să fie mai mare decât ceea ce ați putea câștiga în investiții conservatoare, cum ar fi obligațiunile și acțiunile de tip blue-chip care plătesc dividende, din cauza riscurilor reale. Iar pe partea umană, nu toată lumea are capacitatea de a gestiona proprietatea și chiriașii.

Cheie de luat cu cheie

• Proprietățile de închiriere pot fi satisfăcătoare financiar și au numeroase avantaje fiscale.
• Dezavantajele includ lipsa de lichiditate, costul întreținerii și potențialul pentru chiriașii dificili și apelul din vecinătate la scădere.
• Este esențial ca investitorii din orice tip de proprietăți imobiliare să rămână în topul ratelor dobânzii și să consulte un profesionist în domeniul fiscal.

Beneficiile proprietăților de închiriere

Există mai multe avantaje pentru deținerea unei proprietăți de închiriere. Ei includ:

Beneficii fiscale

Serviciul de venituri interne vă permite să deduceți multe cheltuieli legate de proprietățile de închiriere din categoriile de:

• Cheltuieli ordinare și necesare
• îmbunătăţiri
• Depreciere

Acest lucru înseamnă că vă puteți deduce asigurarea, dobânda pentru ipoteca dvs., costurile de întreținere și uzura fizică a proprietății dvs.

Amortizarea poate produce o pierdere nominală, pe care, la rândul dvs., o puteți deduce din alte venituri. Cu alte cuvinte, puteți obține un flux net de numerar pozitiv din venitul din închiriere mai puțin cheltuieli și mai aveți o pierdere netă în scopuri fiscale. Însă fiți atenți că deprecierea reduce și costul unei proprietăți pentru calcularea câștigurilor de capital atunci când vindeți proprietatea.

În plus, Legea privind reducerile și angajările fiscale din 2017, care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2018, oferă o serie de noi avantaje fiscale pentru proprietari. Dacă dețineți o entitate flow-through (cunoscută și sub numele de business pass-through) și o operați ca proprietate exclusivă, societate cu răspundere limitată, parteneriat sau societate S, acum puteți deduce o sumă egală cu 20% din chiria dvs. netă venitul - atât timp cât venitul dvs. anual impozabil din toate sursele după deduceri este mai mic de 157.500 USD pentru persoane singure sau 315.000 USD pentru cuplurile căsătorite care depun împreună.

Este o idee bună să consultați un profesionist din domeniul fiscal dacă aveți în vedere să dețineți o proprietate de închiriere, mai ales având în vedere modificările recente ale codului fiscal.

Închirieri sezoniere

Dacă vă închiriați imobilul în mod sezonier, îl puteți folosi singur pentru 14 zile pe an - sau 10% din numărul de zile pe care îl închiriați altora la un preț de piață corect - și totuși puteți deduce cheltuielile.

1031 Schimb

Într-un schimb de schimb din 1031, puteți vinde o proprietate de închiriere și puteți investi într-o altă categorie „fără fel”, fără să plătiți impozite pe câștigurile de capital.

Închiriere spațiu suplimentar

De asemenea, puteți trata o cameră sau o zonă a casei dvs. - cum ar fi un garaj, un subsol sau o unitate de locuință accesorie - ca o închiriere, anulând un procent din dobânda ipotecară și alte cheltuieli cu venitul acesteia, deși ar trebui să fiți la curent cu capcanele potențiale de închiriere a unui spațiu suplimentar, inclusiv regulile locale de zonare.

Avantajele și contra deținerea proprietății de închiriere

Contra proprietăților de închiriere

Există, de asemenea, dezavantaje pentru deținerea unei proprietăți de închiriere. Ei includ:

Lipsa de lichiditate

Imobilul nu este un activ lichid. Chiar și în cea mai tare piață, poate dura cu ușurință câteva luni pentru a finaliza o vânzare. Și dacă calendarul dvs. este determinat de o situație de urgență sau de alt eveniment neașteptat, este posibil ca nevoia dvs. de a vinde rapid să nu obțină cel mai bun preț.

Creșterea impozitelor și a primelor de asigurare

Este posibil ca dobânda și principalul creditului dvs. ipotecar să fie fixate, dar nu există nicio garanție că impozitele nu vor crește mai repede decât puteți crește chiriile. Primele de asigurare pot, de asemenea, să crească, deoarece au avut loc în urma unor dezastre naturale.

Chiriași dificili

În ciuda sârguinței cuvenite în verificarea potențialilor chiriași, ai putea face față locatarilor care nu sunt ideali. De exemplu, aceștia ar putea fi nevoiași sau solicitați, să plătească cu întârziere, să uite să stingă apa și așa mai departe. Sau ar putea fi distructive, caz în care indemnizația de depreciere din codul fiscal poate fi grav inadecvată. Puteți, totuși, să adăugați întotdeauna un călăreț la formularul standard de închiriere care explică regulile privind ocuparea, animalele de companie, fumatul, asigurarea locatarului și altele asemenea. Un depozit de securitate poate fi de asemenea util aici.

Declinul vecinătății

Într-un scenariu ideal, proprietatea dvs. de investiții va înflori pe fondul altor locuințe bine întreținute și facilitățile locale se vor îmbunătăți. Ca urmare, fluxul de numerar va crește constant, iar costurile dvs. vor rămâne stabile. Cu toate acestea, cartierele se pot schimba, iar investiția dvs. s-ar putea deprecia în timp. Ar trebui să acorzi atenție politicii locale în care investești, la fel cum ai face acolo unde ai locui. Cu o anumită diligență, puteți minimiza această expunere.

Modificări nefavorabile ale Codului fiscal

Codul fiscal nu este imun la schimbare. S-ar putea schimba în moduri care ar reduce sau elimina o parte sau toate beneficiile fiscale pentru proprietatea de domiciliu și întreprinderile de transfer.

Rolul proprietarului

A fi proprietar nu este pentru toată lumea. S-ar putea să vă simțiți timid în ceea ce privește creșterea chiriilor sau să vă protejați de modul în care ceilalți vă tratează proprietatea, ceea ce poate duce la conflicte. S-ar putea să devii prietenoasă cu chiriașii tăi sau pot fi deja familie sau prieteni. Dacă nu puteți fi ferm în ceea ce privește creșterile de chirii sau îngrijirea proprietății, de exemplu, puteți termina colectarea unei chirii care este cu mult sub prețul pieței sau cu o proprietate subestimată.

întreținere

În menținerea unei proprietăți apar reparații minore și majore. Unii proprietari de proprietăți pot economisi bani făcând ei înșiși lucrările. Cu toate acestea, majoritatea nu au timp, instrumente sau abilități pentru repararea locuinței. Așteaptă să desființezi taxele contractuale.

consideratii speciale

Indiferent dacă cumpărați o casă principală sau o proprietate de închiriere, este important să luați în considerare ce se întâmplă cu ratele dobânzii ipotecare. Datoria ipotecară cu rată fixă ​​scăzută este, în general, o acoperire bună împotriva inflației. Dacă sunteți proprietar, creșterile periodice ale chirii reprezintă o modalitate de a compensa creșterile inflaționiste ale cheltuielilor de întreținere a proprietății.

Ratele dobânzilor în 2019 sunt de așteptat să fie cuprinse între 4, 8% și 5, 3% pentru o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani. Aceasta este în creștere de la o medie de 4, 19% în 2018 și de 3, 99% în 2017, dar este totuși relativ scăzută. Deși aceste rate reprezintă o oportunitate, este de asemenea important să ne amintim că ratele ipotecare sunt de obicei mai mari pentru proprietățile de investiții decât pentru casele tradiționale.