Opțiuni pentru refinanțarea HELOC
Când scoateți o linie de credit de capital propriu (HELOC), aveți mai întâi o perioadă de tragere, care durează de obicei 10 ani. În acest timp, puteți împrumuta bani după cum este necesar și puteți efectua plăți reduse, numai pentru dobândă, pentru ceea ce ați împrumutat. Mulți proprietari de case fac exact asta.
După ce se încheie perioada de tragere, nu mai puteți împrumuta de la linia dvs. și trebuie să începeți să efectuați plăți amortizate integral și dobânzi. Această a doua etapă este cunoscută sub numele de perioada de rambursare, care de obicei este de 20 de ani. Aceasta înseamnă că plățile dvs. lunare pot fi semnificativ mai mari decât au fost în perioada de tragere, iar mulți proprietari ajung să se confrunte cu șocul plății.
O modalitate de a rezolva problema de șoc de plată este prin refinanțarea HELOC-ului dvs. și există mai multe modalități de a face acest lucru. Acest articol explică cum să te califici, care sunt opțiunile tale și avantajele și dezavantajele fiecăruia.
Calificarea pentru a-ți refinanța HELOC-ul
Refinanțarea unui HELOC este similară cu a primi sau a refinanța o primă ipotecă. Va trebui să vă calificați în funcție de veniturile, cheltuielile, datoriile și activele, ceea ce înseamnă furnizarea de documente precum buline de plată, formularele W-2, declarații de impunere, declarații ipotecare, identitate foto, dovada asigurării și orice alte documente pe care subscriptorul le consideră necesar.
Pentru a obține cele mai mici rate ale dobânzii, va trebui să aveți un scor FICO „foarte bun” la „excepțional”: undeva în intervalul 740 - 850. Te-ai putea califica cu un scor mai mic de 620, dar vei plăti mai mult de două ori rata dobânzii cuiva cu un scor excelent și este mai dificil să găsești un creditor care va lucra cu tine.
De asemenea, va trebui să aveți suficientă capitaluri proprii în casa dvs. după ce ați luat noul împrumut pentru a respecta orientările creditorului pentru raportul împrumut-valoare combinat - un procent calculat prin împărțirea totalului împrumutat la valoarea proprietății. Unii creditori îi vor permite proprietarilor de case cu credit excelent să împrumute până la 100% din valoarea casei lor, dar este obișnuit să poată împrumuta doar 80% până la 90%. Iată un exemplu despre cum este determinat acest lucru:
- Valoarea proprietății: 300.000 USD
- Soldul primului credit ipotecar: 190.000 USD
- Soldul HELOC: 50.000 USD
- Total împrumutat: 240.000 USD
- Împrumut combinat la valoare: 80%
- Capitaluri proprii: 20%
În acest caz, presupunând că nu doriți decât să refinanțați soldul HELOC existent și nu doriți să împrumutați mai mult, ar trebui să puteți găsi un creditor care să lucreze cu dvs., mai ales dacă aveți un credit bun. De asemenea, cu cât aveți mai mult capital, cu atât rata dobânzii va fi mai mică.
Opțiuni pentru refinanțarea HELOC
Există patru modalități de a refinanța linia de credit a capitalului propriu. Iată opțiunile dvs. și pro și contra fiecăruia:
1. Solicitați o modificare a împrumutului
Cum funcționează: contactați-vă creditorul și explicați-le că veți avea probleme în efectuarea plăților atunci când se încheie perioada de tragere. Întrebați dacă creditorul poate lucra cu dvs. pentru a schimba termenii împrumutului într-un mod care va face plățile lunare la prețuri accesibile, astfel încât să nu faceți implicit. Bank of America, de exemplu, are un program de asistență pentru capitaluri proprii care oferă proprietarilor de case calificați pe termen mai lung, cu o rată a dobânzii mai mică sau ambele dacă au întâmpinat o dificultate financiară, cum ar fi pierderea venitului sau divorțul.
Pro: Modificarea împrumutului poate fi singura dvs. opțiune dacă sunteți sub apă.
Contra: Creditorii nu au nicio obligație de a-ți modifica împrumutul, deci această opțiune nu vă poate fi disponibilă. Dacă este, va trebui să arătați că puteți rambursa împrumutul modificat. Două programe de asistență pentru proprietarii de locuințe în dificultate, programul de modificare a condițiilor de acțiune pentru acasă și Refinanțarea pe termen scurt a FHA, ambele au încetat să mai ia noi candidați la sfârșitul anului 2016.
2. Deschideți un nou HELOC
Cum funcționează: Loviți cutia în jos începând cu o nouă perioadă de tragere și cu noua perioadă de rambursare a dobânzii.
Pro: Îți cumperi ceva timp pentru a-ți îmbunătăți situația financiară dacă te chinui să îți îndeplinești capătul și nu vrei să creezi implicit la împrumutul existent.
Contra: va trebui să vă rambursați împrumutul într-o zi. Cu cât renunți mai mult la rambursarea acesteia, cu atât vei dobândi mai multă dobândă și cu atât majorul principal amortizat și plățile de dobândă vor fi lunare. De asemenea, introducerea unei noi perioade de tragere facilitează păstrarea împrumuturilor. Dacă refinanțați pentru că sunteți îngrijorat să vă rambursați HELOC-ul existent, ultimul lucru pe care doriți să îl faceți este să adăugați datoriile dvs.
După cum ați văzut deja, este greu de știut care vor fi costurile dvs. totale de împrumut sau plățile lunare cu un HELOC, deoarece împrumutați puțin aici și acolo, iar rata dobânzii poate fluctua. Mai mult, când noua dvs. perioadă de rambursare a HELOC va începe, ratele dobânzilor ar putea fi mai mari decât în prezent, făcând aceste plăți lunare și mai mari.
(Pentru mai multe, consultați Ce să faceți dacă nu puteți plăti un împrumut de capitaluri proprii.)
3. Obțineți un împrumut nou pentru acțiuni la domiciliu
Cum funcționează: transformați soldul dvs. HELOC cu rată variabilă într-un împrumut de capitaluri proprii cu acțiuni fixe. Puteți dura până la 20 sau 30 de ani pentru a vă achita soldul.
Pro: Închei ciclul împrumutului continuu, luând o sumă forfetară pentru a plăti HELOC-ul tău și primești o rată a dobânzii fixă cu plăți lunare stabile. Asigurați-vă că cunoașteți costurile de împrumut pe termen lung și includeți-le în planul financiar pe termen lung al gospodăriei dvs.
Contra: Unii creditori au încetat să ofere împrumuturi pentru acțiuni la domiciliu, așa că cumpărăturile în jur vor depune mai multe eforturi decât au găsit HELOC. Cu toate acestea, acestea sunt disponibile, mai ales dacă sunteți dispus să priviți dincolo de cele mai mari bănci - ceea ce ar trebui să faceți oricum, deoarece instituțiile financiare mari nu au neapărat cele mai bune rate sau cele mai competente servicii pentru clienți. De asemenea, rețineți că cu cât termenul dvs. de împrumut este mai lung, cu atât plățile lunare vor fi mai scăzute, dar cu atât veți plăti mai multe dobânzi.
4. Refinanțarea unui nou credit ipotecar
Cum funcționează: în loc să refinanțezi doar HELOC-ul, refinanțezi atât HELOC-ul tău, cât și primul tău credit ipotecar într-un singur împrumut: o nouă ipotecă nouă.
Pro: Puteți obține cele mai mici rate ale dobânzii disponibile. Ratele de credit ipotecar au tendința de a fi mai mici decât ratele de împrumut de capitaluri proprii, deoarece, dacă imprimați plățile pentru casă, creditorul dvs. pentru prima ipotecă a avut în vedere veniturile din vânzarea casei sale închise. Pe o piață în care ratele pentru HELOC și împrumuturile de capitaluri proprii sunt de 5, 90% și respectiv 5, 57%, ratele pentru primele ipoteci fixe pe 30 de ani și 15 ani ar putea fi 4, 73%, respectiv 4, 16%. Presupunând că vă refinanțați cu o primă ipotecă cu rată fixă, veți obține, de asemenea, stabilitatea plăților lunare egale și cunoașterea costurilor totale ale împrumutului în față, la fel cum ați face cu opțiunea de împrumut de capitaluri proprii discutată mai sus.
Contra: A lua prima ipotecă poate însemna să plătești costuri de închidere semnificativ mai mari decât ai face prin refinanțarea unui nou HELOC sau a unui împrumut de capitaluri proprii.
Linia de jos
S-ar putea să puteți obține plăți lunare mai accesibile la HELOC printr-o modificare a împrumutului, refinanțarea într-un nou HELOC, refinanțarea unui împrumut de capital propriu sau refinanțarea cu o nouă ipotecă nouă. Explorați-vă opțiunile cu mai mulți creditori pentru a vedea ce posibilitate oferă cea mai bună combinație de accesibilitate pe termen scurt și cele mai mici cheltuieli pe termen lung și costuri de închidere.
(Pentru citirea înrudită, consultați Cum funcționează o opțiune cu rată fixă HELOC, împrumuturi pentru acțiuni în casă și HELOC-uri, cel mai inteligent mod de a vă atinge echitatea de acasă, refinanțarea împrumutului pentru capitalul propriu: un ghid de instruire, 5 motive pentru a nu vă utiliza casa Linia de credit de echitate, refinanțarea față de împrumutul de capitaluri proprii, alegerea unui împrumut pe acțiuni la domiciliu sau linie de credit, este linia dvs. de acțiune pentru acasă (HELOC) Deductibilă pentru impozit ?, credit rău? Încă puteți obține un împrumut pentru acțiuni la domiciliu, ipotecă vs. Împrumut de capitaluri proprii: cum se diferențiază, ce să facă dacă nu puteți plăti un împrumut de capitaluri proprii)