Asigurarea ipotecilor autorității federale pentru locuințe
Este posibil să fi auzit de o asigurare de ipotecă privată (PMI), o asigurare pe care trebuie să o plătiți atunci când acordați un împrumut la domiciliu cu o plată în avans mai mică de 20% de la un creditor convențional. Din păcate, deși Autoritatea Federală pentru Locuințe (FHA) este mai generoasă decât creditorii convenționali în multe privințe, de asemenea, aceasta necesită asigurare ipotecară pentru împrumuturi cu plată redusă. În acest articol, veți afla care este asigurarea ipotecară FHA, cum diferă de PMI, cine este obligat să o transporte și cât timp, cât costă și opțiunile dvs. pentru evitarea acesteia sau pentru a scăpa de ea. Să începem.
TUTORIAL: Bazele ipotecare
Ce este asigurarea ipotecară FHA?
Ca și PMI, scopul asigurării ipotecare FHA este protejarea creditorului. Atunci când debitorii au o capitaluri minime în casele lor, riscul (pentru creditor) ca împrumutatul să fie neplătit este mai mare, deoarece împrumutatul nu are atât de mult de pierdut plecând și lăsând banca să se închidă asupra casei (doar uitați-vă la toate persoanele care s-au îndepărtat de creditele lor ipotecare cu 0% -dată-plată, cu bule de locuit). (Pentru a afla mai multe despre FHA, asigurați-vă că citiți Înțelegerea împrumuturilor la domiciliu FHA .)
Împrumuturile FHA au cerințe de plată mai scăzute și cerințe de credit și de credit mai puțin stricte decât împrumuturile convenționale. Cu toate acestea, dacă ați împrumuta o sumă mare de bani cuiva, cu caracteristici de împrumut mai puțin decât perfecte, ați dori o garanție că veți fi rambursată și într-un fel sau altul. În cazul asigurării ipotecare, dacă încetați să plătiți creditul ipotecar și vă îndepărtați de casa dvs., asigurătorul vă va ajuta creditorul să își recupereze pierderile. Așadar, în timp ce asigurarea ipotecară poate părea o problemă, deoarece nu protejează cumpărătorul, dacă nu ar exista, multe persoane probabil nu vor putea să obțină împrumuturi până când nu ar avea plăți mai mari, deoarece băncile ar vedea împrumuturile la fel de riscante. Multe persoane consideră că plata primelor de asigurare ipotecară este o opțiune mai bună decât așteptarea câțiva ani până când au o plată suficientă mare pentru a o evita. (Utilizează oa doua ipotecă cea mai bună opțiune pentru a evita PMI? Citiți Asigurări de credit ipotecar privat pentru a afla mai multe.)
FHA necesită, de asemenea, plata a ceva numit asigurare ipotecară în avans (UFMI). UFMI impune celor care solicită un împrumut, să plătească 1% din valoarea împrumutului înainte de închiderea împrumutului, conform scrisorii ipotecare 2010-28 lansată de Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD). Aveți opțiunea de a plăti această sumă în numerar atunci când închideți împrumutul, dar cei mai mulți aleg să-l încadreze în suma lor totală pentru ipotecă.
Dacă vă puteți permite să plătiți această sumă în avans, este o idee bună să faceți acest lucru, pentru că dacă o transferați în împrumutul dvs., pe termen lung va fi mult mai scump. Să spunem că locuința dvs. costă 250.000 USD, ați scăzut minimul necesar pentru FHA de 3, 5% (250.000 x 0.035 = 8.750), iar ipoteca dvs. acoperă restul de 241.250 USD (250.000 - 8.750 = 241.250). Pe o ipotecă de 30 de ani, cu o dobândă de 6, 5%, originalul de 2.412, 50 USD UFMI (241.250 x 0.01 = 2.412.50) vă va costa în final aproximativ 5.491, 77 USD.
Dacă doriți să vă faceți în favoarea plății efective a UFMI în avans, va trebui să aveți mai multe economii înainte de a cumpăra. Desigur, creșterea plății în avans de la 3, 5% la aproximativ 4, 5% (din punct de vedere tehnic, la 4, 47%) de la 8.750 USD la 11.162, 50 USD, sau 2.412, 50 USD în plus (costul UFMI), ar avea exact același efect asupra finanțelor dvs. pe termen lung.
Cum diferă asigurarea ipotecară FHA de cea a asigurărilor ipotecare private?
Costul anual al unei asigurări ipotecare FHA se modifică în funcție de plata în avans. În aprilie 2011, HUD a modificat asigurarea ipotecară FHA la 1, 10%, cu o scădere mai mare sau egală cu 5%. Pentru cei care au mai puțin de 5% avans, trebuie să plătească o primă de asigurare de 1, 15%. Deci, pentru o casă de 250.000 USD cu o plată minimă de 8.750 USD (3, 5%), prima ta de asigurare ipotecară se bazează pe o sumă de împrumut de 241.250 USD și costă 231, 20 USD pe lună. Această sumă trebuie plătită odată cu plata dvs. ipotecară lunară.
În schimb, PMI ar putea costa până la 1, 15% din soldul împrumutului pe an sau 231, 20 USD pe lună în acest exemplu, în funcție de scorul nostru de credit. Diferența constă în cerințe. PMI necesită să dețineți un rating excelent de peste 720 pentru a primi o rată de aproximativ 1, 15% n în funcție de ratele lunare Premium și PMINU lunare furnizate de la PMI în mai 2011. Dacă scorul dvs. de credit este mai mic, vi se va solicita să prezentați o avans mai mare înainte de a vă oferi orice tip de asigurare. Asigurarea ipotecară FHA necesită doar un scor minim de credit de 580 pentru a fi eligibilă pentru plata cu 3, 5%, dar majoritatea creditorilor necesită un scor de credit de 620-640, ceea ce vă permite totuși să cumpărați o casă mai devreme. Astfel, dacă trebuie să ai o asigurare ipotecară, asigurarea ipotecară FHA poate fi cea mai mică dintre două rele. În conformitate cu legislația federală din 2011, primele de asigurare ipotecară sunt deductibile din impozit, deci dacă ai o asigurare ipotecară obișnuită PMI sau FHA, deducerea fiscală poate înmuia lovitura, dar consultă contabilul tău pentru a vedea dacă îndeplinești cerințele corespunzătoare pentru a primi această deducere fiscală. (Citiți 6 motive pentru a evita asigurarea de ipotecă privată pentru a afla mai multe despre ce asigurarea FHA este mai mică dintre aceste rele.)
Un avantaj pe care PMI îl are uneori asupra asigurării ipotecare FHA este că nu toți creditorii necesită o plată de asigurare ipotecară în față, cum ar fi UFMI-ul FHA.
Cine trebuie să poarte asigurări ipotecare FHA și pentru cât timp?
Din februarie 2011, când primiți un împrumut FHA, puteți reduce până la 3, 5%. Dar, la fel ca în cazul împrumuturilor convenționale, în schimbul privilegiului de a da atât de puțini bani, va trebui să plătiți o asigurare ipotecară până când raportul dvs. împrumut-valoare este suficient de ridicat - cu alte cuvinte, până când veți plăti un o anumită sumă a împrumutului. De asemenea, vi se solicită să plătiți o primă de asigurare mai mare. Când capitalul dvs. este suficient de mare (22% în cazul unui împrumut FHA), creditorul devine mult mai puțin îngrijorat de faptul că veți pleca de acasă, dacă începeți să aveți probleme pentru a vă plăti lunar. Din aceeași casă de 250.000 de dolari, din exemplul nostru anterior, când ai cumpărat-o prima dată și ai fost obligat să iei o asigurare ipotecară, singura ta pierdere, dacă te-ai îndepărtat de casă, ar fi fost plata dvs. de 8.750 de dolari (3, 5%). Deși aceasta nu este o schimbare mică, este mult mai puțin semnificativă decât plecarea de la 55.000 USD (sau 22% din costul total).
Potrivit HUD, cei cu împrumuturi mai mari de 15 ani trebuie să efectueze plăți lunare de asigurare ipotecară timp de cinci ani și au un raport de împrumut-valoare de 78% (ceea ce înseamnă că ați plătit 22% din principalul împrumutului, inclusiv dvs. plata inițială), înainte de asigurare nu mai este necesară. Dacă dețineți un împrumut cu mai puțin de 15 ani, singura cerință este raportul dintre 78% împrumut și valoare. (Pentru a afla mai multe, citiți Conquering The LTV Calcul .)
Cum poți evita sau scăpa de asigurările ipotecare FHA?
Deoarece asigurarea ipotecară FHA adaugă o cheltuială semnificativă la costul proprietății de locuințe, vă întrebați probabil dacă puteți face ceva pentru a reduce sau a evita, și în ce moment aveți voie să scăpați de el.
Cea mai simplă modalitate de a evita asigurarea ipotecară este, desigur, reducerea a 20%. Puteți face acest lucru așteptând să cumpărați până când veți avea mai multe economii sau, în unele cazuri, achiziționând o proprietate mai puțin costisitoare, unde vă puteți permite să reduceți 20%. Desigur, în mod realist, dacă te uiți la un împrumut FHA cu 3, 5% scădere, probabil că parcurgi o linie fină între a-ți putea permite orice ipotecă și a fi nevoit să îți păstrezi chiria.
Dacă prețurile la locuințe apreciază în mod semnificativ, după ce ai cumpărat, este posibil să poți refinanța ieșirea din PMI. Pentru ca acest lucru să funcționeze, valoarea casei dvs. va trebui să se fi apreciat suficient pentru a vă oferi 22% echitate în locuință.
Dacă nu poți refinanța pentru a-ți mări raportul dintre raporturi și valori, poți efectua întotdeauna plăți suplimentare către principal pentru a-ți crește raportul mai repede. Nu numai că acest lucru vă va ajuta să scăpați mai repede de asigurarea ipotecară, dar vă vor ajuta și să vă plătiți casa mai repede, reducând interesul pe care îl veți plăti pe termen lung și sporind și mai mult economiile. Dacă luați această rută, va trebui să contactați creditorul pentru a vă anula asigurarea ipotecară. (Citiți articolul nostru referitor la plata creditului ipotecar pentru mai multe motive întemeiate pentru a vă retrage această datorie mai devreme decât mai târziu.)
Unii creditori pot oferi programe speciale de împrumuturi care nu necesită plata primelor lunare de asigurare ipotecară, în ciuda faptului că permit o scădere a plăților. Împrumuturile cu pui, de exemplu, au un program numit „PMI Buster” pentru debitorii care pot reduce minim 5%. Cu toate acestea, debitorii ar trebui să se aștepte ca, în timp ce creditorii care oferă programe similare cu acesta ar putea să nu necesite PMI tradiționale, ei vor compensa riscul crescut de a vă împrumuta în alt mod, cum ar fi oferindu-vă o rată a dobânzii mai mare. Într-adevăr, acesta este cazul produsului de împrumut PMI Buster, care face reclamă „unei plăți mai mici prin eliminarea PMI tradițională cu o asigurare ipotecară plătită de creditor (LPMI). LPMI poate fi încorporat în rata dvs. ipotecară".
Dacă toate celelalte nu reușesc, într-o zi veți ajunge la 78% raport credit / valoare doar prin efectuarea plăților ipotecare lunare. La achiziția de locuințe de 250.000 de dolari despre care am discutat de-a lungul acestui articol, veți ajunge la 22% din capitaluri proprii după 11 ani și nouă luni. Aceasta înseamnă că veți plăti în total 32.599, 20 USD (141 x 231, 20 USD = 32 599, 20 USD) în prime lunare de asigurare ipotecară până când veți putea anula asigurarea.
Notă: Creditorul dumneavoastră ar trebui să renunțe automat la asigurarea ipotecară atunci când ajungeți în acest punct pentru un împrumut FHA.
Merita?
Când luați în considerare un împrumut cu avans redus, gândiți-vă dacă costul suplimentar atât al asigurării ipotecare anticipate, cât și al primelor lunare de asigurare ipotecară merită să vă faceți o casă mai devreme. Este greu să calculați dacă veți câștiga sau veți pierde financiar, pe termen lung, cu acest aranjament, deoarece nu puteți prezice care vor fi ratele de apreciere a locuințelor între momentul în care aveți 3, 5% de scos și momentul în care aveți 20% pentru a da jos. De asemenea, nu puteți prezice, cu exactitate, câți ani ar fi nevoie pentru a economisi 16, 5% în plus, deoarece veniturile și cheltuielile se pot schimba, în bine sau mai rău, în moduri pe care nimeni nu le poate anticipa. Din aceste motive, ar putea fi cel mai bine să vă decideți psihologic dacă sunteți confortabil să plătiți banii în plus necesari pentru asigurarea ipotecară pentru a avea un loc unde să vă chemați.
Pentru mai multe informații despre cumpărarea acelei prime case, asigurați-vă că citiți Noțiuni de bază pentru finanțare pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată .