Cât de mult vă puteți acorda ipoteca?

În 2019, potențialii cumpărători de locuințe ar putea fi amăgiți de o creștere a ratelor dobânzii și de o marcă de preț mai mare la locuințe. Conform previziunilor Zillow pentru piața locuințelor. Cu excepția cazului în care vă puteți permite o tranzacție cu bani în numerar, în loc să întrebați: „Îmi permit casa respectivă? Cumpărătorii ar trebui să se întrebe: „Îmi permit să împrumut bani pentru acea casă?”

Venit brut 2½

În general, majoritatea potențialilor proprietari de locuințe își pot permite să finanțeze o proprietate care costă între două și două și jumătate de venituri brute. În conformitate cu această formulă, o persoană care câștigă 100.000 USD pe an își poate permite o ipotecă între 200.000 și 250.000 USD. Dar acest calcul este doar o orientare generală. Puteți utiliza calculatorul ipotecar al Investopedia pentru a estima mai bine plățile ipotecare lunare.

În cele din urmă, atunci când decideți o proprietate, trebuie să luați în considerare încă câțiva factori. În primul rând, este o idee bună să înțelegeți ceea ce creditorul dvs. crede că vă puteți permite (și cum a ajuns la acea estimare). În al doilea rând, trebuie să determinați câteva criterii personale, evaluând nu numai finanțele, ci și preferințele și prioritățile.

Ipoteci: Cât de mult vă puteți acorda?

Criteriile creditorilor

În timp ce fiecare creditor ipotecar își stabilește propriile criterii de accesibilitate, capacitatea dvs. de a cumpăra o casă - și dimensiunea și condițiile împrumutului pe care îl meritați - depinde în mare măsură de următorii factori:

Venit brut

Acesta este nivelul veniturilor pe care un potențial cumpărător le face înainte de impozitele pe venit. În general, se consideră că este salariu plus orice venit bonus și poate include venituri cu fracțiune de normă, câștiguri din activități independente, prestații de securitate socială, invaliditate, pensie alimentară și ajutor pentru copii. Venitul brut joacă un rol cheie în determinarea raportului front-end.

Raport front-end

Acest raport este procentul din venitul brut anual care poate fi dedicat plății creditului ipotecar în fiecare lună. O plată ipotecară este formată din patru componente (adesea denumite în mod colectiv PITI): principalul, dobânzile, impozitele și asigurarea, atât asigurarea proprietății, cât și asigurarea ipotecară privată.

O regulă bună este că PITI nu trebuie să depășească 28% din venitul brut. Cu toate acestea, mulți creditori permit împrumutaților să depășească 30%, iar unii chiar îi permit împrumutaților să depășească 40%.

Raport de întârziere

De asemenea, cunoscut sub numele de datorie / venit (DTI), calculează procentul din venitul brut necesar pentru acoperirea datoriilor. Datoriile includ plăți cu card de credit, asistență pentru copii și alte împrumuturi restante (auto, student, etc.). Cu alte cuvinte, dacă plătiți 2.000 de dolari în fiecare lună cu cheltuieli și faceți 4.000 de dolari în fiecare lună, raportul dvs. este de 50% - timpul veniturilor dvs. lunare este folosit pentru a plăti datoria.

Iată veștile proaste: un raport de datorie-venit de 50% nu vă va aduce acasă acest vis. Majoritatea creditorilor recomandă ca DTI-ul dvs. să nu depășească 36% din venitul brut. Pentru a calcula datoria lunară maximă pe baza acestui raport, înmulțiți-vă venitul brut cu 0, 36 și împărțiți cu 12. De exemplu, dacă câștigați 100.000 USD pe an, cheltuielile dvs. cu datoria lunară maximă nu trebuie să depășească 3.000 USD. Cu cât raportul DTI este mai mic, cu atât mai bine.

Scorul dvs. de credit

Dacă o parte a monedei accesibile este venitul, atunci cealaltă parte este un risc. Creditorii ipotecari au dezvoltat o formulă pentru a determina nivelul de risc pentru un potențial cumpărător. Formula variază, dar este, în general, determinată folosind punctajul de credit al solicitantului. Un solicitant cu un scor de credit scăzut se poate aștepta să plătească o rată a dobânzii mai mare, denumită și o rată procentuală anuală (APR), pentru împrumutul său.

Dacă știți că veți căuta o casă în viitor, lucrați acum la punctajul dvs. de credit. Și trebuie să fii atent la rapoartele tale. Dacă există înregistrări inexacte, va fi nevoie de timp pentru a le elimina și nu doriți să pierdeți casa respectivă din cauza unor lucruri care nu sunt vina ta.

Cum se calculează un avans

Plata inițială este suma pe care cumpărătorul își poate permite să plătească din buzunar pentru reședință, folosind numerar sau active lichide. O plată în avans de cel puțin 20% din prețul de achiziție al unei locuințe este de obicei cerută de către creditorii (iar minimul necesar pentru a nu avea nevoie de asigurare ipotecară privată), dar mulți permit cumpărătorilor să cumpere o casă cu procente semnificativ mai mici. Evident, cu toate acestea, cu cât poți renunța la mai mult, cu atât vei avea mai puțină finanțare și cu atât vei arăta mai bine către bancă.

De exemplu, dacă un potențial cumpărător de acasă își poate permite să plătească 10% pe o casă de 100.000 USD, plata în avans este de 10.000 USD, ceea ce înseamnă că proprietarul trebuie să finanțeze 90.000 USD.

Pe lângă valoarea finanțării, creditorii doresc să cunoască și numărul de ani pentru care este nevoie de împrumutul ipotecar. O ipotecă pe termen scurt are plăți lunare mai mari, dar este probabil mai puțin costisitoare pe durata creditului.

Cum decid creditorii

Mulți factori diferiți intră în decizia creditorului ipotecar cu privire la accesibilitatea cumpărătorului de acasă, dar practic se reduc la venituri și datorii, active și datorii. Uneori credem că cererile noastre ipotecare sunt judecate de o persoană care folosește un sentiment mai degrabă decât criterii obiective, dar, de fapt, chiar dacă creditorul dvs. ipotecar a avut o zi proastă, puteți fi sigur că o mare parte a procesului este formulară.

Împrumutatul dorește să știe cât de mult face un solicitant, câte cereri există pentru acest venit și potențialul pentru ambele în viitor - pe scurt, orice ar putea pune în pericol capacitatea sa de a fi rambursat. Veniturile, plățile anticipate și cheltuielile lunare sunt, în general, calificative de bază pentru finanțare, în timp ce istoricul creditului și punctajul determină rata dobânzii pentru finanțare.

Criterii personale pentru cumpărătorii de case

Creditorul vă poate spune că vă puteți permite o proprietate imensă, dar puteți într-adevăr? Nu uitați, criteriile creditorului analizează în mare parte salariul dvs. brut. Problema utilizării salariilor brute este simplă: Dvs. se calculează până la 30% din salariul dvs., dar ce se întâmplă cu impozitele, deducerile FICA și primele de asigurare de sănătate? Chiar dacă primiți o rambursare la declarația fiscală, asta nu vă ajută acum - și cât veți primi cu adevărat înapoi?

De aceea, unii experți financiari consideră că este mai realist să se gândească în ceea ce privește venitul net (de asemenea plata pentru acasă) și că nu ar trebui să utilizați mai mult de 25% din venitul net la plata dvs. ipotecare. În caz contrar, în timp ce s-ar putea să literalmente plătiți ipotecarea, puteți fi „săraci de casă”.

Costurile pentru plata și întreținerea locuinței dvs. ar putea prelua un procent atât de mare din venitul dvs. - cu mult și peste raportul nominal final - încât nu veți mai rămâne suficienți bani pentru a acoperi alte cheltuieli discreționare sau datorii restante sau pentru economisiți pentru pensionare sau chiar pentru o zi ploioasă.

Decizia de a fi sau nu „casă săracă” este în mare măsură o alegere personală - întrucât obținerea aprobării pentru o ipotecă nu înseamnă că vă puteți permite plățile.

Considerații pre-ipotecare

Pe lângă criteriile creditorului, luați în considerare următoarele probleme atunci când aveți în vedere capacitatea dvs. de a plăti o ipotecă.

Sursa de venit

Te bazezi pe două venituri doar pentru a plăti facturile? Locul de muncă este stabil? Puteți găsi cu ușurință o altă poziție care plătește același salariu, sau mai bine spus, dacă ar trebui să pierdeți locul de muncă actual? Dacă îndeplinirea bugetului dvs. lunar depinde de fiecare ban încasat, chiar și o mică reducere poate fi un dezastru.

cheltuieli

Calculul raportului dvs. intermediar va include majoritatea cheltuielilor cu datoriile curente, dar ce se întâmplă cu alte cheltuieli pe care nu le-ați generat încă? Vei avea copii care merg la facultate într-o zi? Aveți în plan să cumpărați o mașină, camion sau barcă nouă? Familia ta se bucură de o vacanță anuală?

Stil de viata

Sunteți dispus să vă schimbați stilul de viață pentru a obține casa dorită? Dacă mai puține călătorii în mall și o reducere a bugetului nu vă deranjează, aplicarea unui raport mai scăzut ar putea merge bine. Dacă nu puteți efectua ajustări sau aveți deja solduri considerabile ale contului cardului de credit, este posibil să doriți să îl jucați în siguranță și să adoptați o abordare mai conservatoare în vânătoarea casei.

Personalitate

Nici două persoane nu au aceeași personalitate, indiferent de veniturile lor. Unii oameni pot dormi bine noaptea știind că datorează 5.000 de dolari pe lună pentru următorii 30 de ani, în timp ce alții se plătesc peste o jumătate de plată. Perspectiva refinanțării casei pentru a-și permite plățile cu o mașină nouă i-ar înnebuni pe unii oameni, fără să-i îngrijoreze deloc pe alții.

Costuri dincolo de credite ipotecare

În timp ce ipoteca este cu siguranță cea mai mare responsabilitate financiară a proprietății, există o mulțime de cheltuieli suplimentare, unele dintre ele nu dispar nici după ce creditul ipotecar este achitat. Cumpărătorii inteligenți ar face bine să țină cont de următoarele elemente:

întreținere

Chiar dacă construiți o casă nouă, aceasta nu va rămâne nouă pentru totdeauna și nici acele electrocasnice majore scumpe, cum ar fi sobe, mașini de spălat vase și frigidere. Același lucru este valabil și pentru acoperișul casei, cuptorului, aleea, covorul și chiar vopseaua de pe pereți. Dacă sunteți „săraci de casă” atunci când efectuați prima plată ipotecară, v-ați putea găsi într-o situație dificilă dacă finanțele dvs. nu s-au îmbunătățit până când casa dvs. are nevoie de reparații majore.

Utilități

Căldura, energia electrică, apa, canalizarea, eliminarea gunoiului, televiziunea prin cablu și serviciile telefonice costă bani. Aceste cheltuieli nu sunt incluse în raportul front-end și nici nu sunt calculate în raportul final. Dar sunt inevitabile pentru majoritatea proprietarilor de case.

Taxe de asociere

Multe cartiere închise sau comunități planificate evaluează lunar sau anual taxele de asociere. Uneori, aceste taxe sunt mai mici de 100 USD pe an, alteori sunt de câteva sute de dolari pe lună. În unele comunități, acestea includ întreținerea gazonului, deszăpezirea, o piscină comunitară și alte servicii.

Unele taxe sunt utilizate numai pentru costurile de administrare ale conducerii comunității. Este important să ne amintim că, deși un număr tot mai mare de creditori include taxe de asociere în raportul front-end, trebuie să ne amintim că aceste taxe vor crește în timp.

Mobilier și decor

Treceți prin aproape orice comunitate de case noi după ce apune soarele și probabil că veți observa niște lumini interioare care luminează încăperi mari, goale, pe care le puteți vedea doar pentru că acele case mari, frumoase, nu au acoperiri de ferestre.

Aceasta nu este ultima tendință de decorare. Este rezultatul unei familii care și-a cheltuit toți banii în casă și care acum nu își pot permite perdele sau mobilier. Înainte de a cumpăra o casă nouă, aruncați o privire bună în jurul numărului de camere care vor fi mobilate și a numărului de ferestre care vor trebui acoperite.

Linia de jos

Costul unei locuințe este singura cea mai mare cheltuială personală pe care o vor face față majoritatea oamenilor. Înainte de a-ți asuma o datorie atât de enormă, fă-ți timp să faci matematica. După ce efectuați numerele, luați în considerare situația personală și gândiți-vă la stilul dvs. de viață - nu doar acum, ci în următorii zece ani.

Locuința de vis poate fi tot ceea ce ți-ai dorit la un preț avantajos acum, dar merită să te extinzi prea mult pe tine și familia ta? Vei fi ipotecat nu numai casa ta, ci și întreaga viață? Un creditor te ajută să-ți cumperi o casă. Dar persoana reală care ar trebui să decidă dacă vă puteți permite, de fapt, sunteți.