Cum să investești în teren

Will Rogers a recomandat odată ca oamenii să cumpere teren din cauza deficienței sale. Având în vedere acest lucru, investitorii trebuie să înțeleagă practicile deținerii de terenuri și de a conduce un proiect de afaceri bazat pe teren. De asemenea, aceștia trebuie să fie conștienți de tipurile specifice de opțiuni de investiții legate de terenuri disponibile prin produsele de investiții, cum ar fi fondurile tranzacționate în schimburi (ETF-uri) și notele tranzacționate în schimburi (ETN-uri).

Tipuri de investiții funciare

Oamenii înstăriți independent pot achiziționa terenuri pentru uz personal, recreere - și da, investiții. Din păcate, majoritatea oamenilor nu intră în această categorie. Aceasta pune întrebarea: Oportunitățile de proprietate asupra terenurilor și proiectele de afaceri pot genera un randament acceptabil al investițiilor pentru micii investitori, oferindu-le totodată bucuriile și atributele asociate proprietății terenurilor? Pentru a răspunde la această întrebare, trebuie să puteți evalua 10 categorii generale de investiții potențiale în terenuri:

• Teren de dezvoltare rezidențială
• Teren de dezvoltare comercială
• Pământ de cultură pe rând
• Teren de creștere a animalelor
• Timberland
• Teren de producție de minerale
• Terenuri agricole vegetale
• Vii
• livezi
• Teren de agrement

Investiții rezidențiale și comerciale

Dezvoltarea terenurilor rezidențiale și comerciale oferă o intrare posibilă a investițiilor, deoarece practic un număr nelimitat de oportunități de dezvoltare a terenurilor poate fi structurat pentru a răspunde restricțiilor de capital și de timp ale investitorilor. Pentru majoritatea micilor investitori, ETF-urile de investiții imobiliare (REIT) sunt o alegere ideală, deoarece nu necesită un management direct, sunt diversificate pe scară largă după tipul de proprietate, sunt diversificate geografic, pot fi achiziționate sau vândute în timp real și sunt foarte ieftine. Unii sunt specializați într-un tip de proprietăți imobiliare, dar alții, precum Vanguard REIT ETF (VNQ), oferă o expunere diversificată la dezvoltări industriale, birouri, retail, îngrijire medicală, depozitare publică și proprietăți rezidențiale.

Din păcate, aceste tipuri de investiții anulează capacitatea proprietarului de a se bucura de utilizarea terenului. Prin urmare, dezvoltarea terenurilor rezidențiale și comerciale nu sunt opțiuni fezabile pentru persoanele care doresc să experimenteze cu adevărat sentimentul de proprietate asupra terenurilor.

Teren de cultură pe rând și terenuri pentru operațiuni de creștere a animalelor

Terenurile achiziționate pentru cultura de rând sau pentru exploatarea unei operațiuni de animale oferă posibilitatea de a se bucura de terenuri în sensul proprietății de locuințe, precum și din punctul de vedere al generarii de venituri. Cu toate acestea, există o serie de probleme pentru micii investitori care achiziționează terenuri pentru a opera aceste tipuri de întreprinderi. În primul rând, scara necesară pentru a opera o exploatare pe rând sau o operație de creștere a animalelor trebuie să fie foarte mare pentru a fi viabilă financiar. La rândul său, acest lucru necesită un capital semnificativ în avans, mult peste ceea ce își pot permite majoritatea oamenilor. În plus, costurile fixe permanente asociate cu administrarea acestor tipuri de operații agricole sunt extrem de mari.

La rândul său, acest lucru înseamnă că pârghia financiară și riscul de afaceri pentru astfel de operațiuni sunt, de asemenea, foarte mari. În consecință, proprietarul terenului este supus unei cantități semnificative de stres pentru a face succesul financiar al acestor tipuri de afaceri. În multe cazuri, nivelul de stres depășește cu mult beneficiile pe care oamenii le doresc ca proprietari de terenuri. Având în vedere acest lucru, este o evaluare corectă să spunem că majoritatea micilor investitori ar trebui să evite continuarea acestor tipuri de operațiuni agricole pe scară largă, deoarece riscurile și greutățile unei astfel de activități vor depăși probabil orice beneficii.

Deși deținerea unei operații tradiționale de recoltare pe rând sau de creștere a animalelor nu este probabil realizabilă pentru majoritatea micilor investitori, multe opțiuni de investiții agricole oferă o expunere acceptabilă a investițiilor la întreprinderile agricole tradiționale. De exemplu, United States Agriculture Index Fund (USAG) este un fond tranzacționat care oferă expunere la soia, porumb, grâu, bumbac, zahăr, cafea, ulei de soia, bovine vii, vite de hrănire, cacao, porci slabi, Kansas City grâu, ulei de canola și făină de soia. Prin urmare, investind în acest produs, micii investitori vor avea o largă expunere la investiții la operațiunile agricole tradiționale. Acesta, la rândul său, poate fi folosit de investitor pentru a ajuta la a ține pasul cu practicile agricole tradiționale, precum și pentru a genera un profit atractiv al investițiilor în timp.

Investitorii mici pot utiliza, de asemenea, o varietate de note tranzacționate pe bursă (ETN) pentru a investi în tipuri specifice de operațiuni tradiționale de agricultură. De exemplu, Barclays iPath Peta Beta Agriculture ETN (DIRT) oferă o expunere investițională la mărfuri moi precum porumb, grâu, soia, zahăr, bumbac și cafea, iar Barclays iPath Pure Beta Beta Livestock ETN (LSTK) oferă o expunere la investiții la bovine și vieri.

În ceea ce privește utilizarea ETF-urilor și ETN-urilor ca opțiuni de investiții legate de teren și agricultură, investitorii trebuie să înțeleagă că multe dintre aceste tipuri de produse folosesc instrumente derivate, precum contracte futures pentru a genera expunere pe piață. Drept urmare, investitorii trebuie să efectueze o minuțiozitate corespunzătoare pentru aceste tipuri de investiții pentru a înțelege pe deplin riscurile și recompensele potențiale ale acestora. Cu toate acestea, utilizarea ETF-urilor și ETN-urilor este probabil să reprezinte cea mai bună oportunitate pentru a se angaja în operațiuni tradiționale pe scară largă.

Oportunități mici de investiții în ferme

Pentru ca micii investitori să se bucure cu adevărat de sentimentul mai tradițional al proprietății terenului, poate cele mai bune opțiuni sunt ferme de lemn, terenuri de dezvoltare minerală, grădini de legume, livezi, podgorii și terenuri de agrement. Aceste tipuri de eforturi agricole sunt mult mai atractive pentru micii investitori: Scara de cumpărare a terenurilor poate fi adaptată pentru a răspunde constrângerilor de capital ale investitorului; operațiunile au potențialul de a genera un flux de venituri în curs, iar investitorii se pot bucura să fie pe teren în timp ce este utilizat.

Astfel, o serie de ETF-uri și ETN-uri sunt direct legate de aceste tipuri de eforturi agricole. Prin urmare, micii investitori ar putea dori să ia în considerare să investească în ei, dacă decid că derularea unei operațiuni agricole la scară mică necesită prea mult timp și resurse.

MSCI Global Timber ETF (CUT) este conceput pentru a urmări performanțele companiilor din lemn din întreaga lume și include exploatații la firme care dețin sau închiriază terenuri împădurite și recoltează lemnul pentru uz comercial și vânzare de produse pe bază de lemn. În plus, Fondul de explorare și producție petrol și gaze SPDR S&P și ETF (XOP) este una dintre numeroasele opțiuni de investiții care oferă expunere la dezvoltarea terenurilor minerale.

Probleme de luat în considerare

Odată ce a fost luată decizia de a cumpăra teren brut ca investiție sau de dezvoltare, investitorii trebuie să înțeleagă multe probleme cu privire la legalitățile asociate utilizării parcelelor specifice de proprietate. De exemplu, restricțiile de utilizare a terenurilor pot reduce modul în care terenul poate fi utilizat de proprietar, serviturile de teren pot acorda acces la o porțiune din proprietate unei părți care nu au legătură, iar transmiterea drepturilor minerale poate acorda unei părți care nu au legătură cu autorizația de a extrage și de a vinde minerale pentru câștig financiar.

În plus, drepturile riverane și litorale pot stabili accesul pe care proprietarul îl are la căile navigabile adiacente, iar așezarea terenului poate dicta dacă se află într-o câmpie inundabilă, ceea ce ar avea un impact considerabil asupra modului de utilizare a terenului. Din fericire, potențialii cumpărători de terenuri pot primi răspunsuri la aceste întrebări revizuind specificațiile legale pentru o parcelă de teren, care se găsește într-un document cunoscut sub numele de faptă funciară. Acest tip de document este de obicei disponibil publicului prin internet, sau poate fi obținut în mod vechi, vizitând diviziunea de evidență și faptă a biroului de funcționar județean corespunzător.

Pe lângă aspectele legale, micii investitori ar trebui să ia în considerare accesul terenului la utilități de bază, cum ar fi electricitatea sau telecomunicațiile. De asemenea, investitorii ar trebui să examineze obligația anuală de impozitare a proprietății, să evalueze potențialul de încălcare a încălcărilor și să analizeze distanța terenului de la proprietar, precum și de la cea mai apropiată comunitate. Toate aceste probleme sunt importante, deoarece lipsa de utilități poate împiedica foarte mult capacitatea de a utiliza terenul, distanța terenului poate avea impact asupra oportunităților unui proprietar de a se bucura de proprietate, iar impozitele pe proprietate pot afecta finanțele proprietarului. Având în vedere aceste aspecte, potențialii proprietari de terenuri ar trebui să întreprindă o evaluare completă a diligenței due înainte de a decide să cumpere terenuri.

Prezentare generală a evaluării terenurilor

Investitorii care au în vedere o achiziție de teren brut trebuie să realizeze că se angajează într-o investiție pur speculativă. Acest lucru se datorează faptului că terenurile nedezvoltate nu generează venituri și, prin urmare, orice rentabilitate a investițiilor va trebui să provină din câștigul de capital potențial care poate fi primit odată cu vânzarea terenului. Având în vedere acest lucru, costul datoriei pentru un împrumut imobiliar poate fi utilizat pentru a ajuta la efectuarea unei analize preliminare a investițiilor.

În februarie 2018, procentul anual pentru un împrumut imobiliar amortizat integral de 30 de ani a fost de 6%. Pe baza acestei rate, terenurile achiziționate prin intermediul unui împrumut de teren ar trebui să crească cu 6% în fiecare an pentru ca investițiile funciare să se uniformizeze. În majoritatea zonelor din SUA, acest lucru nu este probabil să se întâmple, în special pe o perioadă de timp prelungită. Prin urmare, din punct de vedere exclusiv al investițiilor, terenul brut are un randament foarte neatrăgător al investițiilor, în special atunci când se ia în considerare perioada de timp pe care investitorii trebuie să o dețină în mod obișnuit pentru a genera un profit asupra investiției. În plus, ratele dobânzilor pentru împrumuturile pentru terenuri agricole sunt susceptibile să crească în viitor, ceea ce înseamnă că rata de echilibru pentru achizițiile viitoare de terenuri va crește și ea.

Dacă costul datoriei pentru un împrumut imobiliar nu îi disuadează pe micii investitori de a dori să achiziționeze terenuri ca investiție speculativă și cred cu adevărat că pot stabili o mică operațiune agricolă care să răspundă cerințelor de capital, cerințelor de venit și restricțiilor de timp., multe rapoarte de evaluare sunt disponibile cu ușurință. Aceste rapoarte pot fi obținute de la departamentele agricole ale universităților publice de stat pentru a contribui la evaluarea fezabilității înființării unei operațiuni cu întreprinderi mici. Prin urmare, micii investitori care doresc să înființeze o fermă de lemn, o fermă de legume, o podgorie sau o livadă ar trebui să poată găsi o analiză cuprinzătoare și în timp util, care să explice modul de stabilire a acestor tipuri de operațiuni, cantitatea de muncă pe care o vor presupune probabil, cheltuielile de capital. necesară, durata necesară pentru a primi o rentabilitate a investiției și rentabilitatea probabilă a investiției pe care operațiunea cu ferma mică o va realiza în timp.

În cele din urmă, și poate cel mai important, investitorii trebuie să înțeleagă că investițiile în terenuri pentru a opera o întreprindere cu ferme mici este probabil să fie cel mai dificil și mai riscant tip de afaceri care poate fi urmărit. Acest lucru se datorează faptului că, pe lângă riscul găsit în toate eforturile de afaceri, operațiunile agricole își asumă o serie de riscuri pe care întreprinderile non-agricole nu trebuie să le facă față. Exemple sunt amenințarea unei varietăți de boli de cultură, potențialul infestărilor dăunătorilor, un mediu climatic în continuă schimbare și prețurile instabile ale pieței. Din aceste motive, însoțit de faptul că exploatarea unei afaceri cu ferme mici are o cantitate semnificativă de forță fizică, rezistență și o etică de muncă foarte puternică, marea majoritate a investitorilor nu va putea să răspundă tuturor cerințelor agricole o bază durabilă.

Linia de jos a investițiilor funciare

Cumpărarea de teren brut este o investiție foarte riscantă, deoarece nu va genera venituri și poate nu va genera un câștig de capital atunci când proprietatea este vândută. Mai mult, utilizarea unui împrumut imobiliar pentru a cumpăra terenuri este foarte riscantă. Având în vedere aceste puncte, este recomandat ca majoritatea micilor investitori care doresc să dețină terenuri sau să opereze o întreprindere agricolă mică să utilizeze o mare varietate de ETF-uri și ETN-uri, care acum pun la dispoziția micilor investitori oportunități care au fost odată disponibile doar pentru acoperire. fonduri. Prin utilizarea acestor tipuri de produse de investiții, investitorii ar trebui să fie capabili să își îndeplinească dorința de activități recreative legate de terenuri, generând în același timp un randament rezonabil al investițiilor.