Cum să obții un împrumut pentru a răsfăța o casă

Flipping-ul casei este la cel mai înalt nivel din 2007 datorită creșterii prețurilor la locuințe și disponibilității crescute de finanțare. Mai mult, o ofertă limitată îi ajută pe flippers să obțină profituri mai mari acum decât obțineau după criza de locuințe din 2008-2009, când excluderile au inundat piața imobiliară.

Cheie de luat cu cheie

• În general costă mai mulți bani pentru a răsfăța o casă decât pentru a cumpăra una ca casă.
• Împrumutatorii consideră că flipping-ul este o propunere riscantă și, în general, nu va funcționa cu flippers fără experiență.
• Împrumutatorii cu bani grei pot fi găsiți online și au termeni mai mici de un an, cu rate de dobândă de la 12% la 18%, plus două-cinci puncte.
• Luați în considerare verificarea creditorilor privați, vorbind cu alte flippers.
• Flippers pot încerca site-uri de crowdfunding pentru a-și finanța investițiile.

Costurile caselor de flipping

În timp ce cumpărați, reparați și revindeți rapid proprietățile pot fi profitabile, este nevoie de mult mai mulți bani pentru a răsfoi o casă decât pentru a cumpăra o casă în care doriți să locuiți. Nu numai că aveți nevoie de bani pentru a deveni proprietarul imobilului, dar aveți nevoie și de fonduri de renovare și mijloace pentru acoperirea impozitelor pe proprietate, utilități și asigurare a proprietarilor de locuințe din ziua în care vânzarea se închide prin lucrarea de reabilitare și până în ziua în care se vinde. Ratele de impozitare pe câștigurile de capital pe termen scurt de la 10% la 37%, în funcție de pachetul dvs. federal de impozitare pe venit, vor reduce profiturile pe care le veți obține pe proprietățile pe care le repetați într-un an sau mai puțin.

Dacă nu aveți nicio sumă în bani pentru a investi, să începeți să faceți casă nu este o propunere ușoară. Acest lucru nu este 2005, atunci când oricine este capabil de a opri o oglindă ar putea obține o ipotecă fără nimic în jos. Chiar dacă vă calificați pentru un împrumut cu o sumă de plată, veți plăti mai mult atunci când împrumutați pentru a finanța un flip decât atunci când împrumutați pentru a cumpăra o reședință primară. Acest lucru se datorează faptului că creditorii văd flipping-ul ca pe o propunere mai riscantă.

Mai mult, mulți creditori nu vor lucra cu flippers fără experiență. Vor dori să vadă că aveți un palmares de succes în care vindeți cel puțin o casă pentru un profit. Alții vor lucra cu un flipper fără experiență, dar vor percepe taxe și dobânzi mai mari.

Renunțare la răspundere: creditorii numiți și descriși în acest articol sunt prezentate doar în scop informativ. Nici Investopedia, nici autorul nu aprobă niciuna dintre aceste companii. Împrumutații ar trebui să facă propriile lor cercetări înainte de a stabili dacă vreunul dintre acești creditori este o alegere bună pentru nevoile lor particulare de finanțare.

Împrumuturi cu bani grei

Experții nu sunt de acord cu privire la cât de mulți bani au primit numele. Unii spun că se referă la faptul că este mult mai scump decât finanțarea tradițională și are termeni „mai grei”. Alții spun că se datorează faptului că finanțează case care sunt „grele” pentru finanțarea creditorilor convenționali. Totuși, alții spun că termenul descrie garanția pentru împrumut, ca într-un activ dur, care, în acest caz, este imobilul.

Indiferent de originea termenului, împrumuturile pe bani duri au, de regulă, condiții mai mici de un an și rate ale dobânzii de la 12% la 18%, plus două-cinci puncte. Un punct este egal cu 1% din suma împrumutului, așa că dacă împrumutați 112.000 USD și creditorul percepe două puncte, ați plăti 2% din 112.000 USD sau 2.240 dolari. În loc să plătiți puncte la închidere, așa cum ați face cu o ipotecă convențională, este posibil să nu mai fiți nevoiți să plătiți puncte până când casa nu se vinde cu un împrumut cu bani grei - singurul lucru în legătură cu acești bani grei.

Împrumutatorii cu bani grei bazează suma pe care o puteți împrumuta pe valoarea post-renovare a casei (ARV). Dacă o casă costă 80.000 USD, dar ARV este de 160.000 USD și puteți împrumuta până la 70% din ARV, atunci puteți împrumuta 112.000 USD. După ce ați plătit prețul de achiziție de 80.000 de dolari, veți rămâne 32.000 de dolari pentru cheltuieli de închidere (deși s-ar putea să negociați pentru ca vânzătorul casei să le plătească), taxe pentru creditor, reabilitare, costuri de transport și cheltuieli de vânzare, cum ar fi stadializare, marketing, și comisioane ale agenților imobiliari. Dacă puteți respecta bugetul respectiv, nu veți avea nevoie de niciun ban din buzunar pentru a returna casa.

Punctul de 2.240 de dolari va reprezenta o parte semnificativă din bugetul respectiv de 32.000 de dolari și, dacă plătiți o dobândă de 15% timp de șase luni, costul total al dobânzii dvs. de 112.000 USD va fi de 8.400 $. Împrumutatorii cu bani grei se așteaptă, de obicei, la plăți cu dobândă doar lunar, în timp ce împrumutul este restant, însă unii pot permite dobânzile să acumuleze și să nu ceară să fie plătit până la finalizarea completării. După aceste două mari cheltuieli, veți avea doar 21.360 de dolari pentru orice altceva - mai puțin dacă ar trebui să plătiți costurile de închidere. Dar dacă locuința se vinde cu adevărat pentru 160.000 de dolari, te uiți la un profit de 48.000 de dolari, minus impozite, pentru șase luni de muncă, posibil fără să scrii un singur cec din contul tău bancar.

Bani grei vs. împrumuturi convenționale

Lucas Machado, președintele House Heroes, un grup de investitori imobiliari care împrospătează case din Florida și finanțează împrumuturi cu bani grei, spune că împrumuturile cu bani duri sunt ușoare într-un alt mod: Lipsa birocrației. Spre deosebire de băncile convenționale, creditorii nu sunt obligați de linii directoare cu privire la forma imobiliară. „Proprietățile în condiții precare nu îndeplinesc liniile directoare pentru finanțarea ipotecară tradițională. Creditorii de bani grei, pe de altă parte, se așteaptă să împrumute pentru case în stare de disperare ", spune Machado.

Mai degrabă, „creditorii de bani grei decid dacă vor face împrumutul evaluând rezistența acordului și fiabilitatea flipper-ului de acasă”, spune Machado. Dacă costul de achiziție și reparație față de valoarea revânzării are sens, iar flipper-ul de acasă este de încredere, un împrumut de bani greu va face împrumutul.

În evaluarea flipper-ului, creditorii de bani greu nu sunt de obicei îngrijorați de calificările împrumutatului, cum ar fi raporturile datorie-venit și scorurile de credit. În unele cazuri, pot dori să vadă documentele unui solicitant, cum ar fi declarații de impunere, declarații bancare și rapoarte de credit. Nici nu le pasă dacă sunt împrumutate fonduri de plată (o altă diferență față de creditorii convenționali). La urma urmei, „În caz de neplată a flipperului, creditorul cu bani duri poate să excludă, să dețină proprietatea casei și să o vândă în mod profitabil pe cont propriu”, notează Machado.

Un creditor de bani greu, asemănător cu o bancă, va deține primul titlu de poziție pe locuință până când împrumutatul va rambursa împrumutul, dar împrumutatul va fi proprietarul și va deține fapta, explică Mat Trenchard, manager de achiziții cu Senna House Buyers, una dintre cele mai mari companii de cumpărare de case din Houston.

Unde să cauți creditorii

Un loc unde să găsești un împrumutator de bani greu este online. Ca exemplu, Lima One Capital va lucra cu flippers noi și va împrumuta până la 90% din împrumut la cost sau până la 75% din împrumuturi către ARV. Taxele și ratele dobânzilor scad odată cu experiența de împrumut a împrumutatului. Lima One împrumută în majoritatea statelor cu rate și taxe care variază în funcție de stat.

În general, așteptați-vă să plătiți:

• Dacă ați finalizat până la un singur flip în ultimele 24 de luni, veți avea o taxă de inițiere de 3, 5% și o rată a dobânzii de 12%
• Cu două-patru flipuri sub centură, este o taxă de origine 3% și o dobândă de 11%
• Pentru cinci sau mai multe flipuri completate, veți vedea o taxă de origine 2% și o rată a dobânzii de 9, 99%

Împrumutații cu scoruri de credit mai mici de 680 vor putea împrumuta puțin mai puțin și vor plăti cele mai mari costuri. Scorul minim de credit este de 630. De asemenea, Lima One Capital necesită o reducere de 10% și oferă condiții de rambursare până la 13 luni.

Un al doilea exemplu vine din LendingHome. Această firmă oferă împrumuturi fix-and-flip pentru până la 90% din prețul de achiziție și 100% din costurile de renovare. Împrumutații trebuie să depună declarații bancare pentru a demonstra că pot acoperi costurile de plată și de închidere. Alte cerințe includ un contract de cumpărare, o listă de proiecte de reparații și reparații anterioare, documentația de proprietate și plata în avans. Ratele dobânzilor variază de obicei între 7, 5% și 12%. Există o taxă de cerere de 199 USD pentru a acoperi costurile de subscriere a împrumuturilor terțe. LendingHome percepe, de asemenea, o taxă de inițiere, o taxă de evaluare, un titlu și un comision, iar compania deține fonduri de reabilitare până la finalizarea renovărilor.

Președintele House Heroes, Lucus Machado, sugerează să se adreseze asociațiilor de investiții imobiliare locale, investitorilor locali și agenților imobiliari locali pentru a găsi creditori din cărămidă și mortar, cu bani greu. Dar este posibil să nu existe prea mult spațiu de negociat, în special în ceea ce privește punctele și ratele dobânzilor. În ultimii ani, notează Machado, au existat atât de multe oportunități de a împrumuta bani, încât nu este nevoie să urmărești o afacere. „De ce [ar trebui să] luați un împrumut la un profit mai mic astăzi, când probabil veți găsi o altă oportunitate mâine?”, Se întreabă el.

Creditorii privați

„Un creditor privat este pur și simplu o persoană cu un capital substanțial pentru a vă împrumuta”, spune Senna House Buyers Mat Trenchard. „Ați fi surprins cât de multe persoane sunt acolo care caută să împrumute bani pe care i-au economisit. Acestea vor funcționa la fel ca un HML [creditor de bani greu], cu excepția cazului în care puteți obține rate și termene mai bune. "

Trenchard spune că creditorii privați pot fi mai deschiși la negocierea condițiilor de plată decât sunt creditorii cu bani grei. Aceștia pot fi chiar dispuși să acționeze ca parteneri în cadrul tranzacției și să ia o parte din profituri în schimbul neplătirii dobânzii.

„Cheia pentru flipper-ul fără experiență este să ai încredere atunci când negociază”, spune Trenchard. „Ei trebuie să facă rețea și să discute cu alți flippers despre cât sunt obișnuiți să plătească și știu că se pot deplasa. Nu vă gândiți, deoarece nu ați putut ajunge la un acord cu primul creditor cu care vorbiți că nu veți găsi banii pentru o afacere. "

Puteți căuta creditorii privați la evenimente locale de rețea imobiliară. Aceste persoane pot percepe 8% până la 12%, plus zero până la două puncte, în comparație cu un împrumutat de bani greu de 12% la 15% cu două până la cinci puncte, spune Trenchard. Ca un creditor de bani greu sau o bancă, ei vor lua un prim titlu pe casă.

Cum să promovați un împrumutat privat

Flippers profesioniști cu experiență spun că cea mai bună modalitate de a măsura un creditor privat pe care îl luați în considerare este să vorbiți cu alți flippers - pe care îi veți găsi și la evenimente de rețea imobiliară - și să vă întrebați dacă au experiență cu acești creditori. Cât de rapid a fost schimbarea? Ce prețuri au primit? Cât de receptiv a fost creditorul? De asemenea, puteți solicita referințe și le puteți apela.

Cel mai rău caz este, de obicei, că o tranzacție se încheie, deoarece creditorul nu oferă finanțarea promisă și cumpărătorul își pierde depozitul de bani. O altă posibilitate este să fii surprins de tabelul de decontare prin comisioane neașteptate ale creditorului. Există, de asemenea, potențialul de bătălii legale asupra clauzelor contractuale sau un creditor care încearcă să prindă un debitor în mod implicit, astfel încât să poată exclude proprietatea. Acestea sunt toate motivele bune pentru a verifica un creditor înainte de a semna ceva.

„Acestea fiind spuse, amintiți-vă că în acest tip de tranzacție, creditorul tranzacționează o grămadă de bani în schimbul unor foi de hârtie semnate - documente de împrumut. Nu este o afacere rea pentru împrumutat ”, spune Machado.

Creditorii privați online

Tehnic, un creditor privat este un prieten, membru al familiei sau o altă persoană care nu face o afacere din creditarea banilor, dar este de acord să vă ofere finanțare, spune Brian Davis, cofondatorul SparkRental și un investitor imobiliar cu 15 proprietăți . Unele companii se pot numi creditori privați pur și simplu pentru că sunt proprietate privată. Ca și creditorii de bani grei, îi puteți găsi și pe internet.

5 Arch Funding, cu sediul în Irvine, California, funcționează cu flippers cu experiență în 30 de state. Oferă rate ale dobânzii cu o singură cifră pentru împrumuturi fixe și de tip flip.

Anchor Loans, o companie din Calabasas, din California, poate încheia oferte pe o gamă largă de tipuri de proprietăți, la rate de dobândă competitive în 46 de state. Termenii diferă în funcție de stare. În California, de exemplu, împrumuturile sunt disponibile cu dobândă de la 8% la 13%, în funcție de împrumutul pe valoare și experiența împrumutatului, cu comisioane de inițiere de la 2% la 3% și condiții de împrumut între șase și 12 luni fără plata în avans. penalități. Flippers pot împrumuta până la 70% din ARV-ul casei. Este necesară o plată de minimum 10% la 20% din costul de achiziție. Împrumutații trebuie să aibă un bilanț dovedit de cel puțin cinci flipuri în ultimele 18 luni. Împrumuturile Anchor vor lua în considerare împrumuturi pentru corporații calificate și companii cu mai mulți membri cu răspundere limitată (LLC) cu mai puțin de cinci flipuri. Finanțarea poate trece în două zile până la două săptămâni și, de obicei, durează o săptămână, potrivit site-ului web al companiei.

Crowdfundingul

Crowdfunding se bazează pe un grup de diverse persoane și / sau instituții pentru a finanța colectiv împrumuturi. Fiecare creditor, la care se face referire ca investitor, furnizează un procent mic din împrumutul împrumutatului și câștigă dobânzi la acești bani.

Site-urile de crowdfunding tradiționale precum Prosper nu sunt orientate spre cumpărarea și rambursarea caselor. Suma maximă de împrumut de 35.000 USD a Prosper este destinată proiectelor precum renovarea locuințelor, consolidarea datoriilor și finanțarea întreprinderilor mici. Acolo vin site-urile de crowdfunding de specialitate pentru flippers imobiliare rezidențiale. Unii îți vor pre-finanța împrumutul, ceea ce înseamnă că compania îți va închide rapid împrumutul folosind banii proprii în timp ce așteaptă investitorii să finanțeze, în timp ce alții nu îți închid împrumutul. până când investitorii au finanțat-o integral. Aceasta poate însemna o închidere mai lentă sau nicio închidere.

„Site-urile web de crowdfunding ocupă o nișă similară ca și creditorii de bani greu”, spune Davis. „Sunt relativ scumpe, dar vor împrumuta investitorilor imobiliari, indiferent de numărul de credite ipotecare pe care le au și se vor concentra foarte mult pe garanția și calitatea acordului în sine”.

Site-uri de crowdfunding

Groundfloor oferă împrumuturi de la 25.000 USD la 2 milioane dolari, cu finanțare de până la 90% din LTC (100% din costurile de renovare), închideri în șapte zile, fără plăți pe durata împrumutului și fără declarații fiscale sau declarații bancare necesare pentru împrumuturi sub jumătate de milion. Ratele dobânzilor variază între 5, 4% și 26%. Împrumutații trebuie să plătească cel puțin trei luni de dobândă chiar dacă achită împrumutul mai devreme. Costurile de închidere obișnuite sunt de la 500 la 1.500 USD, iar Groundfloor percepe două-patru puncte pe împrumut. Toate punctele și taxele pot fi transferate în împrumut. Pământul de sol nu funcționează de obicei cu flippers fără experiență.

Patch of Land oferă împrumuturi de la 100.000 USD la 5 milioane USD cu finanțarea de până la 80% din împrumutul la valoare sau până la 70% din valoarea post-renovată, închideri în doar șapte zile și rate ale dobânzii începând cu 7, 99 %. Împrumutații efectuează plăți automate lunare de dobândă la împrumuturile lor, în termeni de la una la 36 de luni. Patch of Land funcționează doar cu dezvoltatori cu experiență.

Fund That Flip oferă până la 90% din prețul de achiziție, până la 100% din domeniul de muncă, închizând în șapte zile, termene de împrumut de la șase până la 24 de luni și rate începând de la 7, 99%.

Dezavantajele de crowdfunding

Trenchard și Machado au spus că nu folosesc niciun site web de crowdfunding imobiliar, dar amândoi bănuiau că procesul de crowdfunding pentru evaluarea și angajarea unei tranzacții ar putea fi mai lent decât ceea ce ar putea experimenta un împrumutat cu un creditor privat sau cu bani greu. Odată ce un flipper are o relație solidă cu un creditor, cei doi pot fi capabili să încheie o afacere în 24 de ore când apare o oportunitate grozavă și toate documentele sunt în regulă.

Spre deosebire de un creditor privat, site-urile de crowdfunding pot să nu ofere posibilitatea de a negocia. Este posibil să fi stabilit parametri pentru fiecare afacere, deoarece sunt responsabili pentru un grup mare de investitori.

Linia de jos

Dacă nu aveți suficient numerar pentru a plasa o casă fără ajutor financiar sau dacă aveți bani, dar doriți să vă limitați riscul, există mai multe modalități de a obține finanțare. Un împrumutator de bani greu, un creditor privat sau un site de crowdfunding imobiliar te poate ajuta să-ți îndeplinești visele de răsfățare a casei.

Toate aceste opțiuni sunt scumpe în comparație cu finanțarea ipotecară tradițională pentru o casă ocupată de proprietar, dar prețul lor reflectă riscul ridicat pe care îl asumă creditorul și este puțin probabil să obțineți un împrumut bancar cu dobândă mică pentru a răsfăța o casă. Dar utilizarea banilor altor persoane nu numai că vă permite să începeți în afacerea cu flipping atunci când aveți bani puțini sau fără bani pentru a investi, ci vă oferă șansa de a răsfoi mai multe proprietăți simultan și de a crește profiturile totale odată ce câștigați suficientă experiență pentru a face mai multe oferte. .

„Dacă știți opțiunile, unde să le găsiți și cum să faceți rețea, problema constă mai mult în găsirea de oferte decât în ​​găsirea banilor”, spune Trenchard. „Este foarte ușor să găsești banii pentru o sumă mare, dar este foarte dificil să găsești oferte grozave.”