Cum să analizezi trusturile de investiții imobiliare

Un trust de investiții imobiliare (REIT) este o companie imobiliară care oferă acțiuni comune publicului. În acest fel, o acțiune REIT este similară cu orice altă acțiune care reprezintă proprietatea asupra unei afaceri care operează. Un REIT are două caracteristici unice: activitatea sa principală este administrarea grupurilor de proprietăți producătoare de venituri și trebuie să distribuie majoritatea profiturilor sale ca dividende. Aici aruncăm o privire la REIT-uri, caracteristicile lor și modul în care sunt analizate.

Calificare

Pentru a se califica ca un REIT cu IRS, o companie imobiliară trebuie să fie de acord să plătească cel puțin 90% din profitul impozabil în dividende (și să îndeplinească cerințe suplimentare, dar mai puțin importante). Având statutul de REIT, o companie evită impozitul pe profit. O societate obișnuită realizează un profit și plătește impozite pe întregul său profit, apoi decide cum să aloce profiturile ulterioare impozitului între dividende și reinvestire; un REIT distribuie pur și simplu toate sau aproape toate profiturile sale și ajunge să sară impozitarea.

Tipul diferit

Există o serie de tipuri diferite de REIT. Unii se încadrează într-o clasă specială numită REIT-uri ipotecare. Aceste REIT-uri fac împrumuturi garantate de bunuri imobiliare, dar nu dețin în general sau nu operează imobiliare. REIT-urile ipotecare necesită o analiză specială. Sunt companii financiare care utilizează mai multe instrumente de acoperire pentru a-și gestiona expunerea la rata dobânzii. Nu le vom lua în considerare aici.

În timp ce o mână de REIT-uri hibride operează atât operațiuni imobiliare, cât și tranzacționează împrumuturi ipotecare, majoritatea REIT-urilor se concentrează asupra activității „activului dur” al operațiunilor imobiliare. Acestea se numesc REIT-uri de capitaluri proprii. Când citiți despre REIT, citiți de obicei despre REIT-uri de capitaluri proprii. REIT-urile de acțiune tind să se specializeze în deținerea anumitor tipuri de clădiri, cum ar fi apartamente, mall-uri regionale, clădiri de birouri sau spații de cazare. Unele sunt diversificate, iar altele sunt specializate, ceea ce înseamnă că sfidează clasificarea - cum ar fi, de exemplu, un REIT care deține terenuri de golf.

Analiza investițiilor

REIT-urile sunt acțiuni plătitoare de dividende care se concentrează pe imobiliare. Dacă ați căuta venituri, le-ați lua în considerare împreună cu fonduri de obligațiuni cu randament ridicat și acțiuni plătitoare de dividende. Ca stocuri plătitoare de dividende, REIT-urile sunt analizate la fel ca alte acțiuni. Există însă unele diferențe mari datorită tratamentului contabil al proprietății.

Să ilustrăm cu un exemplu simplificat. Să presupunem că un REIT cumpără o clădire pentru un milion de dolari. Contabilitatea necesită ca REIT-ul nostru să perceapă deprecierea față de activ. Să presupunem că am răspândit amortizarea pe 20 de ani în linie dreaptă. În fiecare an, vom deduce 50.000 USD din cheltuieli cu amortizarea (50.000 USD pe an x ​​20 ani = 1 milion USD).

Să ne uităm la bilanțul simplificat și situația de venit de mai sus. În anul 10, bilanțul nostru poartă valoarea clădirii la 500.000 de dolari (numit valoarea contabilă): costul istoric inițial de 1 milion de dolari, deprecierea acumulată de 500.000 $ (10 ani x 50.000 $ pe an). Declarația noastră de venit deduce cheltuieli de 190.000 USD din venituri de 200.000 USD, dar 50.000 USD din cheltuieli reprezintă o taxă de depreciere.

Cu toate acestea, REIT-ul nostru nu cheltuie efectiv acești bani în anul 10; amortizarea este o taxă fără numerar. Prin urmare, adăugăm din nou taxa de amortizare la venitul net pentru a produce fonduri din operațiuni (FFO). Ideea este că deprecierea reduce în mod abuziv venitul nostru net, deoarece clădirea noastră probabil nu și-a pierdut jumătate din valoare în ultimii 10 ani. FFO soluționează această presupusă distorsiune, excluzând taxa de amortizare. (FFO include și alte câteva ajustări.)

Trebuie să menționăm că FFO se apropie mai mult de fluxul de numerar decât de venitul net, dar nu surprinde fluxul de numerar. În principal, observați în exemplul de mai sus că nu am numărat niciodată 1 milion de dolari cheltuiți pentru achiziționarea clădirii (cheltuielile de capital). O analiză mai precisă ar include cheltuielile de capital. Contabilizarea cheltuielilor de capital oferă o cifră cunoscută sub denumirea de FFO ajustat, dar nu există un consens universal în ceea ce privește calcularea acestuia.

Bilanțul nostru ipotetic ne poate ajuta să înțelegem cealaltă valoare comună REIT, valoarea activului net (VAN). În anul 10, valoarea contabilă a clădirii noastre a fost de doar 500.000 USD, deoarece jumătate din costul inițial a fost depreciat. Așadar, valoarea contabilă și raporturile aferente, precum preț-la-carte - deseori dubioase în ceea ce privește analiza generală a acțiunilor - sunt destul de inutile pentru REIT. NAV încearcă să înlocuiască valoarea contabilă a unei proprietăți cu o estimare mai bună a valorii de piață.

Calcularea VAN necesită o evaluare oarecum subiectivă a participațiilor REIT. În exemplul de mai sus, vedem că clădirea generează 100.000 USD în venituri din exploatare (200.000 USD în venituri minus 100.000 USD în cheltuieli de exploatare). O metodă ar fi valorificarea veniturilor operaționale pe baza unei rate a pieței. Dacă credem că rata actuală a pieței pentru acest tip de clădiri este de 8%, atunci estimarea noastră pentru valoarea clădirii devine 1, 25 milioane dolari (100 000 USD în venituri din exploatare / 8% rata dobânzii = 1.250 000 USD). Această estimare a valorii de piață înlocuiește valoarea contabilă a clădirii. Vom deduce apoi datoria ipotecară (neprezentată) pentru a obține valoarea activului net. Activele minus datorii sunt egale cu capitalurile proprii, unde „netul” din VAN înseamnă net de datorie. Ultimul pas este divizarea NAV în acțiuni comune pentru a obține NAV pe acțiune, ceea ce reprezintă o estimare a valorii intrinseci. Teoretic, prețul acțiunii cotate nu trebuie să se îndepărteze prea mult de VAN pe acțiune.

Sus-jos Vs. De jos în sus

Când alegeți stocuri, auziți uneori despre analiza de sus în jos față de jos în sus. Top-down începe cu o perspectivă economică și pariază pe teme sau sectoare (de exemplu, o îmbătrânire demografică poate favoriza companiile de droguri). Bottom-up se concentrează pe fundamentele unor companii specifice. Stocurile REIT necesită în mod clar atât o analiză de sus în jos, cât și de jos în sus.

Dintr-o perspectivă de sus în jos, REIT-urile pot fi afectate de orice lucru care afectează oferta și cererea de proprietăți. Creșterea populației și a locurilor de muncă tind să fie favorabile pentru toate tipurile de REIT. Ratele dobânzilor sunt, pe scurt, o pungă mixtă. O creștere a ratelor dobânzilor semnifică de obicei o economie îmbunătățitoare, ceea ce este bun pentru REIT-uri, deoarece oamenii cheltuiesc, iar întreprinderile închiriază mai mult spațiu. Ratele dobânzilor în creștere tind să fie bune pentru REIT-urile de apartamente, deoarece oamenii preferă să rămână, chiriași, decât să cumpere locuințe noi. Pe de altă parte, REIT-urile pot profita adesea de ratele dobânzilor mai mici prin reducerea cheltuielilor cu dobânzile și astfel creșterea rentabilității lor.

Condițiile pieței de capital sunt, de asemenea, importante, și anume cererea instituțională pentru acțiuni REIT. Pe termen scurt, această cerere poate copleși fundamentele. De exemplu, acțiunile REIT s-au descurcat destul de bine în 2001 și în prima jumătate a anului 2002, în ciuda elementelor fundamentale neplăcute, deoarece banii curgeau în întreaga clasă de active.

La nivelul REIT individual, doriți să vedeți perspective puternice de creștere a veniturilor, cum ar fi veniturile din închiriere, veniturile aferente serviciilor și FFO. Doriți să vedeți dacă REIT are o strategie unică pentru îmbunătățirea gradului de ocupare și creșterea chiriilor. REIT-urile caută în mod obișnuit creșterea prin achiziții și urmăresc în continuare realizarea de economii de scară prin asimilarea proprietăților cu funcționare ineficientă. Economiile de scară ar fi realizate printr-o reducere a cheltuielilor de exploatare ca procent din venituri. Dar achizițiile sunt o sabie cu două tăișuri. Dacă un REIT nu poate îmbunătăți gradul de ocupare și / sau să crească chirii, acesta poate fi obligat la achiziții prost considerate pentru a alimenta creșterea.

Deoarece datoria ipotecară joacă un rol important în valoarea capitalului propriu, merită să vă uitați la bilanț. Unii recomandă să analizeze efectul de pârghie, cum ar fi rațiunea datorie-echitate. Dar, în practică, este dificil de spus când efectul de levier a devenit excesiv. Este mai important să se cântărească proporția datoriilor fixe sau variabile. În actualul mediu cu rată a dobânzii scăzută, un REIT care utilizează doar datorii cu rată variabilă va fi afectat dacă crește ratele dobânzii.

Linia de jos

REIT-urile sunt companii imobiliare care trebuie să plătească dividende mari pentru a beneficia de beneficiile fiscale ale statutului REIT. Venitul stabil care poate depăși randamentul Trezoreriei se combină cu volatilitatea prețurilor pentru a oferi un potențial de rentabilitate total care rivalizează cu stocurile de capitalizare mică. Analiza unui REIT necesită înțelegerea distorsiunilor contabile cauzate de depreciere și acordarea unei atenții atente la influențele macroeconomice.