Definiția împrumutului cu rată înaltă
Un împrumut cu un raport ridicat este un împrumut prin care valoarea împrumutului este ridicată în raport cu valoarea proprietății folosită ca garanție. Împrumuturile ipotecare care au raporturi de împrumut ridicate au o valoare a împrumutului care se apropie de 100% din valoarea proprietății. Un împrumut cu un raport ridicat ar putea fi aprobat pentru un împrumutat care nu este în măsură să achite un avans.
Pentru creditele ipotecare, un împrumut cu raport ridicat înseamnă, de obicei, valoarea împrumutului depășește 80% din valoarea proprietății. Calculul se numește rata împrumut-la-valoare (LTV), care este o evaluare a riscului de creditare pe care instituțiile financiare îl utilizează înainte de a aproba o ipotecă.
Cheie de luat cu cheie
- Un împrumut cu un raport ridicat este un împrumut prin care valoarea împrumutului este ridicată în raport cu valoarea proprietății folosită ca garanție.
- Împrumuturile ipotecare care au raporturi de împrumut ridicate au o valoare a împrumutului care se apropie de 100% din valoarea proprietății.
- Un împrumut cu raport ridicat înseamnă, de obicei, valoarea împrumutului depășește 80% din valoarea proprietății. Calculul se numește raportul împrumut la valoare (LTV).
Formula pentru un împrumut cu un raport înalt utilizând LTV
Deși nu există o formulă specifică pentru a calcula un credit cu raport ridicat, investitorii ar trebui să calculeze în primul rând raportul raportat la valoare în situația lor, pentru a determina dacă împrumutul depășește pragul de 80% LTV.
Împrumut la raportul valorii = Suma ipotecarăValoarea proprietății apreciat \ text {Raportul la împrumut la valoare} = \ frac {\ text {Suma ipotecară}} {\ text {Valoarea proprietății evaluate}} Împrumut la raportul valorii = Valoarea proprietății evaluate Valoarea creditului
Cum se calculează un împrumut cu un raport înalt utilizând LTV
- Rata LTV se calculează prin împărțirea sumei împrumutate la valoarea evaluată a proprietății.
- Înmulțiți rezultatul cu 100 pentru a-l exprima procentual.
- În cazul în care valoarea împrumutului după plata anticipată depășește 80% din valoarea LTV, împrumutul este considerat un împrumut cu un raport ridicat.
Ce vă spune un împrumut cu un raport înalt?
Creditorii și furnizorii financiari utilizează raportul LTV pentru a măsura nivelul de risc asociat cu împrumutul ipotecar. În cazul în care un împrumutat nu poate efectua o scădere de valoare considerabilă și, în consecință, valoarea împrumutului se apropie de valoarea valorii evaluate a proprietății, acesta va fi considerat un credit cu un raport ridicat. Cu alte cuvinte, întrucât valoarea împrumutului se apropie de 100% din valoarea proprietății, creditorii ar putea considera împrumutul prea riscant și să refuze cererea.
Împrumutatul este expus riscului de neplată a împrumutatului, în special dacă LTV este prea mare. Este posibil ca banca să nu poată vinde proprietatea pentru a acoperi valoarea împrumutului acordat împrumutatului neplătit. Un astfel de scenariu poate apărea cu ușurință într-o încetinire economică atunci când proprietățile locuințelor scad de obicei în valoare. Dacă împrumutul acordat împrumutatului depășește valoarea proprietății, se spune că acesta este subacvatic. În cazul în care împrumutatul implicită în ipotecă, banca va pierde bani atunci când va merge să vândă proprietatea pentru o valoare mai mică decât soldul creditului ipotecar restant. Băncile monitorizează LTV pentru a preveni o astfel de pierdere.
Drept urmare, majoritatea împrumuturilor pentru locuințe în proporții ridicate necesită o formă de acoperire a asigurării pentru a proteja creditorul. Asigurarea se numește asigurare ipotecară privată (PMI), pe care împrumutatul ar trebui să o achiziționeze separat pentru a ajuta la protejarea creditorului.
Istoricul împrumutului cu rată înaltă
Până în anii 1920, oamenii au cumpărat case nu mergând la o bancă, ci prin economisirea propriilor bani până când au avut suficient pentru cel puțin o bucată de pământ sau teren cu o casă pe ea. Apoi, a venit compania de construcții și împrumuturi, care le-ar împrumuta oamenilor banii pentru a cumpăra o casă, apoi ar trebui să-i plătească în rate în mai mulți ani. Chiar și atunci, împrumuturile erau de obicei pentru jumătate din valoarea casei sau mai puțin.
Până la sfârșitul anilor 1920, băncile acordau împrumuturi cu un raport ridicat pentru până la 80% din valoarea casei. Asigurarea ipotecă privată a apărut pentru a proteja băncile, dar toate au mers invers în anii 1930, când oamenii fără locuri de muncă au încetat să mai plătească și băncile și companiile PMI au trecut și ele.
Congresul a adoptat împrumutul proprietarilor de case, care a început să garanteze ipoteci și raporturi scufundate la 15%. Ulterior, prin intermediul Administrației Federale a Locuințelor și a altor agenții, plățile în scădere au scăzut la cifrele unice scăzute și chiar 0% pentru a încuraja proprietatea locuinței.
Acest sistem a prosperat până în jurul anilor 2007-2008, când a avut loc criza creditelor ipotecare din 2008. Creșterea accentuată a creditelor ipotecare cu risc ridicat care a intrat în defecțiune începând cu 2007 a contribuit la cea mai severă recesiune din decenii. Boomul locativ de la mijlocul anilor 2000 - combinat cu rate ale dobânzii scăzute la acea vreme - a determinat mulți creditori să ofere împrumuturi pentru locuințe persoanelor cu un credit slab. După izbucnirea bulei imobiliare, mulți debitori nu au putut să plătească ipotecile subprime.
Împrumuturi de mare proporție oferite
Administrația Federală a Locuințelor oferă programe prin care debitorii pot obține împrumuturi FHA cu un raport LTV de până la 96, 5%. Cu alte cuvinte, programul necesită un avans de 3, 5%. Cu toate acestea, programul necesită un punctaj de credit minim pentru a fi aprobat pentru un împrumut cu un raport înalt. Există și alte oferte prin care un scor de credit mai mic este permis cu o reducere de 10%.
De asemenea, împrumuturile FHA necesită prima de asigurare ipotecară (MIP). Cu toate acestea, puteți refinanța odată ce LTV scade sub 80% și împrumutul nu mai este considerat un împrumut cu un raport ridicat, ceea ce ar elimina asigurarea.
Exemplu de împrumut cu rată înaltă
Să zicem că un împrumutat intenționează să cumpere o casă și are o valoare evaluată de 100.000 USD. Împrumutatul efectuează o plată anticipată de 10.000 USD, iar restul de 90.000 USD va fi împrumutat. Rezultatul este un raport credit-valoare de 90% sau (90.000 / 100.000), ceea ce ar fi considerat un împrumut cu raport ridicat.
Diferența dintre împrumuturile cu rată ridicată și împrumuturile cu capital propriu
Un împrumut de capitaluri proprii este un împrumut cu rată de capital propriu sau oa doua ipotecă care le permite proprietarilor să împrumute cu capitaluri proprii în reședința lor. Împrumutul se bazează pe diferența dintre capitalurile proprii ale casei și valoarea de piață curentă a casei.
Un împrumut de capitaluri proprii este destinat acelor împrumutați care au deja o ipotecă și au achitat o parte din soldul ipotecar și prin care valoarea proprietății depășește soldul împrumutului. Cu alte cuvinte, un împrumut de capitaluri proprii le permite proprietarilor să împrumute în funcție de capitalurile proprii din casă. Pe de altă parte, un împrumut cu un raport ridicat poate avea o valoare a împrumutului care se apropie de 100% din valoarea proprietății.
Limitări ale utilizării unui împrumut cu rată înaltă
Împrumuturile cu rată înaltă pot avea rate de dobândă mai mari, mai ales dacă debitorii au un scor de credit scăzut. Punctajul dvs. de credit este o valoare numerică care reprezintă abilitatea dvs. de a rambursa datoriile și arată creditorilor cât de mult riscați să vă stabiliți. Dacă scorul dvs. este scăzut, rata dobânzii dvs. va fi probabil mai mare.
Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.