Proprietăți de revizuire în raport cu închiriere: Care este diferența?

Întrebarea dacă flipping sau cumpărare și deținere este cea mai bună strategie de investiții imobiliare nu are un răspuns corect. Mai degrabă, decizia de a alege o metodă față de alta ar trebui să facă parte dintr-un plan strategic explicit care are în vedere obiectivele generale de investiții ale investitorului. Considerațiile vor include, de asemenea, oportunitățile prezentate de piața existentă.

De ce să investești în imobiliare?

Proprietatea imobiliară rezidențială câștigă un interes din ce în ce mai mare din partea investitorilor cu amănuntul din multe dintre următoarele motive:

• Proprietățile imobiliare oferă rentabilități mai previzibile decât acțiunile și obligațiunile.
• Imobilul oferă o acoperire a inflației, deoarece ratele de închiriere și fluxul de numerar al investițiilor cresc de obicei cu cel puțin la fel ca rata inflației.
• Proprietățile imobiliare oferă un loc excelent pentru capital în momentele în care investitorii nu sunt siguri de perspectivele pe piețele de acțiuni și de obligațiuni sau când investitorii se așteaptă ca rentabilitățile pe termen lung ale acțiunilor, instrumentelor de datorie și alte active să fie inadecvate.
• Capitalurile proprii create într-o investiție imobiliară oferă o bază excelentă pentru finanțarea altor oportunități de investiții. În loc să împrumute pentru a obține capitalul să investească (adică să cumpere acțiuni în marjă), investitorii pot împrumuta cu capital propriu pentru a finanța alte proiecte. Ușoritatea relativă a împrumutului împotriva unei investiții imobiliare, combinată cu deductibilitatea dobânzii ipotecare, face din această opțiune o metodă mai puțin costisitoare pentru finanțarea altor oportunități pentru investitorii care își asumă confortul asupra riscului financiar suplimentar.
• Pe lângă asigurarea fluxului de numerar pentru proprietari, imobiliare rezidențiale pot fi utilizate și ca casă sau în alt scop (evident, nu în același timp).

Influența factorilor de piață

Pentru a evidenția implicațiile deciziei de tip flip sau hold, trebuie să înțelegem problemele inerente fiecăreia dintre strategii. Comparativ cu acțiunile și obligațiunile, imobiliarele sunt o piață relativ ineficientă, caracterizată prin volum redus de tranzacții și date privind proprietățile și piețele, care adesea nu sunt foarte transparente. Dificultatea de a găsi oportunități imobiliare, în combinație cu iliciditatea pieței, face tranzacțiile imobiliare mai dificile și costisitoare de executat decât tranzacțiile cu acțiuni și obligațiuni.

De partea plus, fluctuațiile valorilor imobiliare apar mai lent. Imobilul rezidențial este evaluat prin metoda de evaluare și nu prin tranzacționare continuă, ceea ce duce la o rentabilitate a investițiilor care este mai previzibilă și mai puțin volatilă decât rentabilitatea stocurilor și a obligațiunilor. Deoarece cererea de proprietăți imobiliare este afectată de tendințele economice pe termen lung, cum ar fi creșterea populației locale, a locurilor de muncă și a economiei generale, imobiliarele au prelungit perioade cu valori ridicate și valori scăzute și volume de tranzacții.

Piețele imobiliare într-o tendință ascendentă lungă se caracterizează printr-o cerere crescută și perioade în care investitorii „fac fân în timp ce strălucește soarele”, în timp ce piețele în jos tind să manifeste tranzacții limitate, investitorii preluând pierderi de hârtie până când piața revigorează și își pot da din nou seama câștigurile.

Pentru a demonstra costul relativ ridicat al investițiilor imobiliare pe strategiile generale de investiții, comparați diferența dintre o investiție de 200.000 USD în acțiuni și o investiție egală în proprietăți. Atunci când preia o expunere mare la capitaluri proprii, un investitor poate vinde imediat o parte din investiție pentru un profit și deține soldul la media costului în dolari, în timp ce așteaptă câștigurile potențiale viitoare sau poate lua o poziție pe termen lung în acea industrie sau companie. . O poziție de 200.000 USD în proprietate ar putea fi orice, de la o singură locuință unifamiliară la un cuplu de proprietăți mici.

Cu excepția investițiilor imobiliare securitizate, cum ar fi trusturile de investiții imobiliare (REIT), o problemă cu proprietatea rezidențială este că nu este ușor împărțită. Cu alte tipuri de investiții, cum ar fi acțiunile, în cazul în care un investitor este incomod cu o anumită expunere, acesta poate „expune” expunerea cu instrumente derivate sau prin vânzarea unei părți din investiție. În cazul bunurilor imobiliare, dacă un investitor are proprietatea exclusivă, singurul mod practic de a reduce expunerea este de a vinde interese de parteneriat în proprietate, ceea ce poate duce la probleme de control, juridice și de gestionare.

Pro și contra de a flipping

Avantajul cel mai aparent al investițiilor imobiliare este capacitatea de a realiza imediat câștiguri și de a lega capitalul pentru cel mai puțin timp posibil. De asemenea, spre deosebire de piața bursieră, care se poate transforma la jumătatea zilei, piețele imobiliare sunt mai ușor previzionate și pot produce perioade prelungite care să compenseze investitorii pentru proprietățile de flipping. În acest sens, proprietățile flipping ar putea fi considerate o strategie de investiții mai sigură, deoarece este menită să mențină capitalul în pericol pentru o perioadă minimă de timp și pentru că îi lipsește riscurile de gestionare și de leasing inerente deținerii imobiliare.

Două tipuri majore de proprietăți pot fi utilizate într-o abordare de cumpărare / vânzare a investițiilor imobiliare. Primul este casele sau apartamentele care pot fi achiziționate sub valoarea de piață curentă, deoarece sunt în dificultate financiară. Al doilea este fixer-ul superior, o proprietate cu probleme structurale, de proiectare sau de condiții, care poate fi depășită pentru a crea valoare.

Investitorii care se concentrează pe proprietățile aflate în dificultate fac acest lucru prin identificarea proprietarilor de case care nu mai pot gestiona sau menține proprietățile lor sau găsind proprietăți care sunt supraevaluate și riscă să intre în defecțiune. Cei care preferă fixatorii, pe de altă parte, vor remodela sau îmbunătăți o proprietate, astfel încât să funcționeze mai bine pentru proprietarii de case sau să fie mai eficient pentru chiriașii de apartamente.

Folosind această tactică, cumpărătorul unui fixator se bazează pe capitalul investit pentru a crește valori, spre deosebire de a cumpăra proprietăți doar pentru o bază scăzută pentru a crea randamente mari ale investițiilor. Desigur, este posibilă și combinarea acestor două strategii atunci când redați proprietăți, iar mulți investitori fac doar asta.

Cu toate acestea, proprietățile răspândite pot crea probleme de costuri și impozite pe care nu le confruntăm cu investiții pe termen lung. Cheltuielile implicate în rambursare pot solicita mulți bani, ceea ce duce la probleme cu fluxul de numerar. Deoarece costurile tranzacției sunt foarte mari atât din partea cumpărării, cât și din partea vânzării, acestea pot afecta semnificativ profiturile. Transformarea rapidă a proprietăților (iar viteza este totul în tranzacțiile de succes) poate crea modificări ale veniturilor care pot stimula facturile fiscale - mai ales dacă lucrurile se mișcă prea repede pentru a profita de regulile fiscale pe câștig de capital pe termen lung.

De asemenea, găsirea acestor oportunități poate fi dificilă într-o perioadă lungă și constantă de timp. Pentru majoritatea investitorilor, proprietățile de flipping ar trebui considerate mai mult o strategie tactică decât un plan de investiții pe termen lung.

Pro și contra deținerii

Este binecunoscut faptul că cumpărarea și deținerea de bunuri imobiliare este o rețetă pentru a acumula o bogăție mare. Majoritatea „banilor vechi” din SUA și din străinătate au fost acumulați prin proprietatea terenurilor. În ciuda perioadelor de scădere a prețurilor, valorile terenurilor au revenit aproape întotdeauna pe termen lung, deoarece există o ofertă limitată de teren.

Cu toate acestea, proprietatea imobiliară pe termen lung poartă o mulțime de probleme de gestionare și aspecte legale la care investitorii în acțiuni și obligațiuni nu trebuie să se confrunte. Proprietatea imobiliară este un efort intensiv de administrare care se află în afara competenței multor investitori.

Investitorii în acțiuni trebuie să aibă abilitățile de a analiza o anumită piață, o anumită companie și capacitatea conducerii de a-și executa strategiile de afaceri. Un investitor imobiliar pe termen lung are nevoie de aceleași abilități, dar are responsabilitatea suplimentară de a crea și implementa acele strategii de afaceri pentru proprietățile sale.

Mulți investitori, în special proprietarii de proprietăți de închiriere pentru prima dată, nu sunt pregătiți sau nu sunt bine pregătiți pentru a face față responsabilităților care vin în a fi proprietar. Procesul de a găsi chiriași de calitate și de a-și satisface nevoile, împreună cu gestionarea întreținerii și întreținerii proprietății, poate fi o întreprindere stresantă și care necesită timp, dar gestionarea cu succes a proprietății este necesară pentru asigurarea fluxurilor de numerar în curs din investiția cuiva.

Riscurile inerente proprietății imobiliare pe termen lung sunt mari, dar dacă sunt atenuate, investitorul este bine compensat pentru asumarea lor. Cele mai multe dintre aceste riscuri, care includ riscurile tranzacționale de cumpărare și vânzare de proprietăți, riscuri pentru bunăstarea proprietății și riscurile de a găsi și deservi locatarii sunt considerate riscuri nesistemice sau riscuri de investiții care pot fi diversificate dacă este necesar un număr investițiile sunt achiziționate într-un portofoliu bine elaborat. Problema pentru majoritatea investitorilor este că imobilele consumă capital. Suma necesară pentru a achiziționa suficientă proprietate pentru atenuarea acestor riscuri este în afara mijloacelor sau abilităților lor.

Alegerea unei strategii

Pentru a decide dacă proprietățile flipping sau păstrarea acestora pe termen lung este cea mai adecvată strategie, trebuie să răspundeți la câteva întrebări critice. Un investitor trebuie să decidă dacă alocarea de capital este una permanentă sau tranzitorie și dacă este o parte centrală a unei strategii generale de investiții sau un mijloc de îmbunătățire a profitului. De asemenea, trebuie să se stabilească ce raport de risc și rentabilitate este potrivit pentru această porțiune din portofoliile lor de investiții și dacă investitorul are toleranța și abilitatea corespunzătoare pentru a-și asuma responsabilitățile de management care corespund oricărui tip de investiție.

Dacă capitalul nu este disponibil pentru a achiziționa un portofoliu diversificat, un investitor potențial trebuie să fie pregătit să-și asume riscul nesistematic, inclusiv riscurile individuale de proprietate și potențialul lipsei de cerere a proprietății, fie de către proprietarii de case sau chiriași. Atunci când decide să adopte o strategie de cumpărare și vânzare, un investitor trebuie să stabilească, de asemenea, dacă are sau nu abilitatea de a descoperi proprietăți de vânzare în dificultate sau de persoane care stau la dispoziție. În această strategie tranzacțională, este important să se stabilească dacă capitalul poate fi transformat suficient de multe ori într-o anumită perioadă de investiții pentru a depăși costurile de tranzacție atât pe partea de cumpărare, cât și pe partea de vânzare, inclusiv taxele de brokeraj, finanțare și închidere.

Linia de jos

Deși alegerea dintre cele două strategii în cauză depinde de situația financiară particulară și de obiectivele de investiții, strategia de deținere pe termen lung este, în general, mai potrivită pentru cei care utilizează imobiliare ca o parte principală a portofoliilor lor de investiții generale; proprietățile flipping sunt mai potrivite atunci când bunurile imobiliare sunt utilizate ca adjuvant sau o tactică de îmbunătățire a rentabilității.

Investitorii care doresc să acumuleze averi și să obțină venituri din investițiile lor imobiliare ar trebui să ia în considerare deținerea de bunuri imobiliare pe termen lung, folosind capitalurile proprii în portofoliu pentru a finanța alte oportunități de investiții, cu potențialul de a vinde în cele din urmă proprietățile într-un supermarket. Proprietățile de tip flipping este o tactică care este cea mai potrivită pentru perioadele în care perspectivele piețelor bursiere și obligațiuni sunt reduse sau pentru investitorii care doresc să realizeze câștiguri de capital pe termen scurt atât timp cât va permite piața actuală.