Standardele minime de proprietate ale FHA

Cumpărătorii care intenționează să finanțeze o achiziție de locuință cu un împrumut de la Administrația Federală a Locuințelor (FHA) primesc uneori o surpriză urâtă: nu li se va permite să cumpere o anumită proprietate, deoarece nu îndeplinește cerințele FHA. De ce există aceste cerințe, care sunt acestea și pot fi remediate pentru ca cumpărătorii să poată achiziționa casele pe care le doresc?

De ce FHA stabilește standarde minime de proprietate

Atunci când un cumpărător scoate o ipotecă, proprietatea servește drept garanție pentru împrumut. Cu alte cuvinte, dacă împrumutatul încetează să mai efectueze plățile ipotecare, creditorul ipotecar va înlătura în cele din urmă și va intra în posesia casei. Creditorul va vinde apoi casa pentru a revendica cât mai mult din banii încă datorați împrumutului. Procesul de excludere are 6 faze.

Obligarea ca proprietatea să îndeplinească standardele minime protejează creditorul. Înseamnă că proprietatea ar trebui să fie mai ușor de vândut și să comande un preț mai mare, dacă creditorul trebuie să o confere. În același timp, această cerință protejează împrumutatul: înseamnă că el sau ea nu va fi împovărat cu facturi de reparație ruinatoare de la început și, cu un loc fundamental pentru a trăi, împrumutatul are mai multe stimulente să facă plăți în perioadele financiare dificile să păstreze căminul.

Care sunt standardele minime de proprietate?

Potrivit Departamentului SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD), FHA necesită ca proprietățile finanțate cu produsele sale de împrumut să îndeplinească următoarele standarde minime:

• Siguranță: Casa trebuie să protejeze sănătatea și siguranța ocupanților.
• Securitate: casa trebuie să protejeze securitatea proprietății.
• Soliditatea: proprietatea nu trebuie să aibă deficiențe sau condiții fizice care să afecteze integritatea structurală.

HUD descrie apoi condițiile pe care trebuie să le îndeplinească proprietatea pentru a îndeplini aceste cerințe. Un evaluator va observa starea proprietății în timpul evaluării proprietății necesare și va raporta rezultatele pe formularul de evaluare FHA. Evaluările de proprietate sunt una dintre numeroasele cerințe pe care cumpărătorii le îndeplinesc înainte de a stabili o tranzacție.

Pentru locuințele unifamiliale detașate, evaluatorul trebuie să utilizeze un formular numit Raport de evaluare unifamiliar. Formularul solicită evaluatorului să descrie caracteristicile de bază ale proprietății, precum numărul de povești, anul în care a fost construită, metrajul pătrat, numărul de camere și locația. De asemenea, este necesar ca evaluatorul să „descrie starea proprietății (inclusiv reparațiile necesare, deteriorarea, renovările, remodelarea etc.)” și întreabă: „Există deficiențe fizice sau condiții adverse care afectează capacitatea de viață, soliditatea sau integritatea structurală a proprietatea?" Formularul de evaluare a unității de apartament este similar, dar are întrebări specifice despre condominii despre zonele comune, asociația proprietarilor de case, numărul de unități ocupate de proprietari și așa mai departe. (Vezi și: Ce ar trebui să știi despre evaluările casnice . )

FHA nu necesită repararea unor defecte cosmetice sau minore, întreținere amânată și uzură normală, dacă acestea nu afectează siguranța, securitatea sau soliditatea locuinței. FHA spune că exemple de astfel de probleme includ, dar nu sunt limitate la următoarele:

• Lipsesc balustrade
• Uși de ieșire crăpate sau deteriorate, care sunt altfel funcționabile
• Sticla cu geamuri crăpate
• Suprafețe defecte de vopsea în casele construite după 1978 (din cauza pericolelor de vopsea cu plumb)
• Scurgeri minore de instalații sanitare (cum ar fi robinetele de scurgere)
• Finisaje sau pardoseli defecte (purtate prin finisare, mochete prost murdărite)
• Dovadă a deteriorării insectelor / organismului anterioare (neactive) care distrug lemnul, acolo unde nu există dovezi de deteriorare structurală nereparată
• Blaturi putrezite sau uzate
• Tencuială deteriorată, tablă sau alte materiale de perete și tavan în casele construite după 1978
• Manoperă slabă
• Pericole de călătorie (trotuare crăpate sau parțial, covoare neinstalate)
• Răsfoiți spațiile cu resturi și gunoi
• Lipsa unei suprafețe de intrare pe toată vremea

Cu toate acestea, există multe domenii în care FHA necesită remedierea problemelor pentru ca vânzarea să se închidă. Iată câteva dintre cele mai frecvente probleme cu care probabil se vor confrunta cumpărătorii de case. (Dacă cumpărați o casă, consultați sfaturile de top pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată . )

Electricitate și încălzire

• Cutia electrică nu ar trebui să aibă fire sforate sau expuse.
• Toate camerele locuibile trebuie să aibă o sursă de căldură funcțională (cu excepția câtorva orașe selectate, cu ierni blânde).

Acoperișuri și mansarde

• Acoperișul trebuie să păstreze umezeala.
• Acoperișul trebuie să dureze cel puțin încă doi ani.
• Evaluatorul trebuie să inspecteze mansarda pentru a se evidenția posibile probleme de acoperiș.
• Acoperișul nu poate avea mai mult de trei straturi de acoperiș.
• Dacă inspecția relevă necesitatea reparațiilor acoperișului, iar acoperișul are deja trei sau mai multe straturi de acoperiș, FHA necesită un nou acoperiș.

Incalzitoare de apa

Încălzitorul de apă trebuie să respecte codurile locale de construcție și trebuie să transmită cu proprietatea.

Pericole și neplăceri

O serie de condiții se încadrează în această categorie. Acestea includ, dar nu se limitează la următoarele:

• Solul contaminat
• Proximitatea cu un șantier periculos
• Puțuri de petrol și gaze situate pe proprietate
• Trafic greu
• Zgomotul și pericolele aeroportului
• Alte surse de zgomot excesiv
• Proximitatea cu ceva care ar putea exploda, cum ar fi o linie petrolieră de înaltă presiune
• Apropierea liniilor electrice de înaltă tensiune
• Apropierea de un turn de transmisie radio sau TV

Acces la proprietate

Proprietatea trebuie să ofere acces sigur și adecvat pentru pietoni și vehicule, iar strada trebuie să aibă o suprafață pentru toate condițiile meteorologice, astfel încât vehiculele de urgență să poată accesa proprietatea în orice condiții meteorologice.

Soliditatea structurală

Orice condiții structurale defecte și orice alte condiții care ar putea duce la daune structurale viitoare trebuie remediate înainte de vânzarea proprietății. Acestea includ construcția defectuoasă, umezeala excesivă, scurgerea, degradarea, deteriorarea termitei și decontarea continuă. (Pentru mai multe sfaturi despre cumpărarea unei case, citiți 10 greșite greșeli pentru prima dată pentru acasă ).

Azbest

Dacă o zonă a locuinței conține azbest care pare a fi deteriorată sau deteriorată, FHA necesită inspecții suplimentare de către un profesionist din azbest.

bai

Locuința trebuie să aibă toaletă, chiuvetă și duș. (Această cerință poate părea o prostie, dar ați fi surprins ce vor lua oamenii cu ei atunci când vor fi închise și ce vandale vor fura dintr-o casă vacantă.)

Electrocasnice

Dovezile anecdotice sugerează că FHA necesită proprietăți pentru a avea aparate de bucătărie, în special o sobă de lucru. Cu toate acestea, documentele FHA nu menționează nicio cerință cu privire la aparate.

Aceasta nu este o listă exhaustivă. Pentru informații suplimentare, consultați Ghidul de referință al Centrului pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană al Departamentului pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HOC).

Remedii pentru cumpărători pentru proprietăți sub standarde minime

Ce trebuie să faci un cumpărător după ce te-ai îndrăgostit de o proprietate care are una dintre aceste probleme potențial de ucidere?

Primul pas ar trebui să fie să ceri vânzătorului să facă reparațiile necesare. Dacă vânzătorul nu își poate permite să facă reparații, poate prețul de achiziție poate fi crescut astfel încât vânzătorii să-și recupereze banii la închidere. De obicei, situația funcționează invers - dacă o proprietate are probleme semnificative, cumpărătorul va solicita un preț mai mic pentru a compensa. Cu toate acestea, în cazul în care proprietatea are deja prețuri sub piață sau dacă cumpărătorul o dorește destul de prost, ridicarea prețului pentru a se asigura că reparațiile sunt finalizate și tranzacția închisă ar putea fi o opțiune.

Dacă vânzătorul este o bancă, este posibil să nu fie dispus să facă reparații. În acest caz, acordul este mort. Proprietatea va trebui să meargă la un cumpărător de numerar sau la un cumpărător non-FHA al cărui creditor le va permite să cumpere proprietatea în condiția actuală.

Mulți cumpărători de case vor trebui pur și simplu să se uite până când vor găsi o proprietate mai bună care să corespundă standardelor FHA. Această realitate poate fi frustrantă, în special pentru cumpărătorii cu fonduri limitate și proprietăți limitate în gama lor de preț. Din păcate, uneori este singura soluție.

Este posibil ca unii cumpărători să poată obține aprobarea pentru un alt produs de împrumut. Un împrumut non-FHA poate oferi mai multă libertate în ce condiție poate fi proprietatea, dar creditorul va avea în continuare propriile cerințe, deci nu este o garanție. O altă opțiune este să solicitați un împrumut FHA 203 (k), care permite achiziționarea unei case care are probleme semnificative. (Aflați mai multe într- o introducere în FHA 203 (k) Împrumut și solicitarea unui împrumut FHA 203 (k).)

Linia de jos

Împrumuturile FHA fac mai ușor pentru împrumutați să se califice pentru o ipotecă, dar nu neapărat fac mai ușoară achiziționarea unei proprietăți. Mulți cumpărători de locuințe vor trebui pur și simplu să caute până când vor găsi o proprietate mai bună care să corespundă standardelor FHA - un proces care poate fi frustrant, în special pentru cumpărătorii cu fonduri limitate și puține proprietăți în gama de prețuri.

Cu toate acestea, împrumutații FHA care știu la ce să se aștepte la cumpărăturile la domiciliu își pot restrânge căutarea la proprietăți care sunt susceptibile să îndeplinească liniile directoare FHA, sau cel puțin evită să-și stabilească speranțele pe o proprietate de fixator superioară înainte de a o evalua. (Pentru lectură aferentă, aruncați o privire la cumpărarea unei case închise și Bazele ipotecare.)