Împrumut comercial imobiliar

Imobiliare comerciale (CRE) sunt proprietăți producătoare de venit utilizate exclusiv în scopuri de afaceri (mai degrabă decât rezidențiale). Exemple includ centre comerciale, centre comerciale, clădiri de birouri și complexe și hoteluri. Finanțarea - inclusiv achiziția, dezvoltarea și construcția acestor proprietăți - se realizează în mod obișnuit prin împrumuturi imobiliare comerciale: credite ipotecare asigurate de credite asupra proprietății comerciale.

La fel ca în cazul ipotecilor pentru locuințe, băncile și creditorii independenți sunt implicați activ în acordarea de împrumuturi pentru imobiliare comerciale. De asemenea, companiile de asigurări, fondurile de pensii, investitorii privați și alte surse, inclusiv programul de împrumut 504 al Administrației pentru afaceri mici din SUA, asigură capital pentru imobiliare comerciale.

Aici, aruncăm o privire la împrumuturile imobiliare comerciale, cum diferă de creditele rezidențiale, caracteristicile lor și ce caută creditorii.

Explicarea împrumuturilor imobiliare comerciale

Indivizi vs. entități

În timp ce creditele ipotecare rezidențiale sunt de obicei acordate debitorilor individuali, împrumuturile imobiliare comerciale sunt adesea acordate entităților de afaceri (de exemplu, corporații, dezvoltatori, parteneriate limitate, fonduri și trusturi). Aceste entități sunt adesea formate în scopul specific de a deține proprietăți imobiliare comerciale.

O entitate poate să nu aibă un registru financiar sau vreun rating de credit, caz în care creditorul poate solicita directorilor sau proprietarilor entității să garanteze împrumutul. Aceasta oferă creditorului unei persoane (sau a unui grup de persoane) un istoric de credit - și de la care se pot recupera în caz de neplată a creditului. Dacă acest tip de garanție nu este solicitat de către creditor și proprietatea este singurul mijloc de recuperare în caz de neplată a creditului, datoria se numește împrumut fără drept, în sensul că creditorul nu are recurs împotriva nimănui sau a oricărui alt lucru decât proprietatea.

Programele de rambursare a împrumutului

O ipotecă rezidențială este un tip de împrumut amortizat în care datoria este rambursată în rate periodice într-o perioadă de timp. Cel mai popular produs ipotecar rezidențial este ipoteca cu 30 de ani cu rată fixă, dar cumpărătorii rezidențiali au și alte opțiuni, inclusiv ipotecile de 25 de ani și 15 ani. Perioadele mai lungi de amortizare implică de obicei plăți lunare mai mici și costuri de dobândă totale mai mari pe durata de viață a împrumutului, în timp ce perioade mai scurte de amortizare implică, în general, plăți lunare mai mari și costuri totale ale dobânzii.

Împrumuturile rezidențiale sunt amortizate pe durata de viață a împrumutului, astfel încât împrumutul este rambursat integral la sfârșitul termenului de împrumut. Un împrumutat cu un credit ipotecar cu dobândă fixă ​​pe 30 de ani de 200.000 USD la 5%, de exemplu, ar efectua 360 de plăți lunare de 1.073, 64 dolari, după care împrumutul va fi rambursat integral.

Spre deosebire de împrumuturile rezidențiale, termenii creditelor comerciale variază de obicei de la cinci ani (sau mai puțin) la 20 de ani, iar perioada de amortizare este adesea mai lungă decât durata împrumutului. Un creditor, de exemplu, ar putea face un împrumut comercial pe un termen de șapte ani cu o perioadă de amortizare de 30 de ani. În această situație, investitorul va efectua plăți pentru șapte ani dintr-o sumă bazată pe împrumutul fiind plătit peste 30 de ani, urmată de o plată finală „în balon” a întregului sold rămas pe împrumut.

De exemplu, un investitor cu un împrumut comercial de 1 milion USD la 7% ar efectua plăți lunare de 6.653, 02 dolari timp de șapte ani, urmat de o plată finală de balon de 918.127, 64 USD care ar plăti împrumutul integral.

Durata termenului de împrumut și perioada de amortizare afectează rata percepută de creditor. În funcție de puterea de credit a investitorului, acești termeni pot fi negociabili. În general, cu cât este mai lung programul de rambursare a împrumutului, cu atât rata dobânzii este mai mare.

Rapoarte de împrumut la valoare

Un alt mod în care împrumuturile comerciale și rezidențiale diferă este raportul împrumut-valoare (LTV), cifră care măsoară valoarea unui împrumut față de valoarea proprietății. Un creditor calculează LTV împărțind valoarea împrumutului la mai puțin din valoarea evaluată a proprietății sau la prețul de achiziție. De exemplu, LTV pentru un împrumut de 90.000 USD pe o proprietate de 100.000 USD ar fi de 90% (90.000 $ ÷ 100.000 $ = 0.9 sau 90%).

Atât pentru împrumuturi comerciale, cât și rezidențiale, debitorii cu LTV-uri mai mici vor beneficia de rate de finanțare mai favorabile decât cele cu LTV-uri mai mari. Motivul: au mai multă echitate (sau pachet) în proprietate, ceea ce este egal cu un risc mai mic în ochii creditorului.

Sunt permise LTV-uri ridicate pentru anumite credite ipotecare rezidențiale: Până la 100% LTV este permis pentru împrumuturi VA și USDA; până la 96, 5% pentru împrumuturile FHA (împrumuturi care sunt asigurate de către Administrația Federală a Locuințelor); și până la 95% pentru împrumuturi convenționale (cele garantate de Fannie Mae sau Freddie Mac).

În schimb, LTV-urile cu împrumuturi comerciale se încadrează, în general, în intervalul 65% - 80%. În timp ce unele împrumuturi pot fi acordate la LTV-uri mai mari, acestea sunt mai puțin obișnuite. LTV-ul specific depinde deseori de categoria de împrumut. De exemplu, un LTV maxim de 65% poate fi permis pentru terenurile brute, în timp ce un LTV de până la 80% ar putea fi acceptat pentru o construcție multifamilială.

Nu există programe VA sau FHA în împrumuturi comerciale și nici o asigurare ipotecară privată. Prin urmare, creditorii nu au nicio asigurare pentru a acoperi împrumutul împrumutatului și trebuie să se bazeze pe proprietatea reală gajată ca garanție.

Notă: Asigurarea de ipotecă privată (PMI) este un tip de poliță de asigurare care protejează creditorii de riscul de neplată și excludere, permițând cumpărătorilor care nu sunt în măsură să efectueze o scădere semnificativă (sau aleg să nu o facă) să obțină finanțare ipotecară la tarife accesibile. . Dacă un împrumutat achiziționează o proprietate rezidențială și renunță la mai puțin de 20%, creditorul își va reduce riscul, solicitând împrumutatului să cumpere o asigurare de la o companie PMI.

Gradul de acoperire a serviciului datoriei

Creditorii comerciali analizează, de asemenea, raportul de acoperire a serviciilor de datorii (DSCR), care compară veniturile operaționale nete anuale ale unei proprietăți (NOI) cu serviciul său anual de datorie ipotecară (inclusiv principalul și dobânda), măsurând capacitatea proprietății de a-și servi datoria. Se calculează prin împărțirea NOI la serviciul datoriilor anuale.

De exemplu, o proprietate cu 140.000 USD în NOI și 100.000 USD în serviciul anual de datorii ipotecare ar avea un DSCR de 1, 4 (140.000 $ ÷ 100.000 USD = 1.4). Raportul ajută creditorii să determine mărimea maximă a împrumutului pe baza fluxului de numerar generat de proprietate.

Un DSCR mai mic de 1 indică un flux de numerar negativ. De exemplu, un DSCR de .92 înseamnă că există doar un număr suficient de NOI pentru a acoperi 92% din serviciul datoriei anuale. În general, creditorii comerciali caută DSCR-uri de cel puțin 1, 25 pentru a asigura un flux de numerar adecvat.

Un DSCR mai mic poate fi acceptat pentru împrumuturi cu perioade mai scurte de amortizare și / sau proprietăți cu fluxuri de numerar stabile. Raporturi mai mari pot fi necesare pentru proprietățile cu fluxuri de numerar volatile - de exemplu, hotelurile, care nu au contracte de închiriere pe termen lung (și, prin urmare, mai previzibile) ale chiriașilor comune altor tipuri de imobiliare comerciale.

Taxe de dobândă și taxe

Ratele dobânzilor la împrumuturile comerciale sunt în general mai mari decât la creditele rezidențiale. De asemenea, împrumuturile imobiliare comerciale implică de obicei comisioane care se adaugă la costul total al împrumutului, inclusiv taxarea, legalitatea, cererea de împrumut, originea creditului și / sau taxele de sondaj.

Unele costuri trebuie plătite înainte de aprobarea (sau respingerea) împrumutului, în timp ce altele se aplică anual. De exemplu, un împrumut poate avea o taxă de inițiere a unui împrumut de 1%, datorată la momentul închiderii și o taxă anuală de un sfert de unu la sută (0, 25%) până la împrumutul complet. Un împrumut de un milion de dolari, de exemplu, ar putea solicita o taxă de origine de 1%, egală cu 10.000 USD, care trebuie plătită în avans, cu o taxă de 0.25% de 2.500 USD plătită anual (pe lângă dobânzi).

plată anticipată

Un împrumut imobiliar comercial poate avea restricții privind plata în avans, menită să păstreze randamentul anticipat al creditorului pentru un împrumut. Dacă investitorii decontează datoria înainte de data scadenței împrumutului, va trebui să plătească penalități de plată anticipată. Există patru tipuri de penalități „de ieșire” pentru plata unui împrumut anticipat:

• Sancțiune în avans. Aceasta este cea mai de bază penalitate de plată anticipată, calculată prin înmulțirea soldului restant curent cu o penalitate de plată anticipată specificată.
• Garanția dobânzii. Creditorul are dreptul la o sumă specifică de dobândă, chiar dacă împrumutul este plătit anticipat. De exemplu, un împrumut poate avea o dobândă de 10% garantată pentru 60 de luni, cu o taxă de ieșire de 5% după aceea.
• Lockout. Împrumutatul nu poate plăti împrumutul înainte de o anumită perioadă, cum ar fi un blocaj de 5 ani.
• Anulare. O înlocuire a garanțiilor. În loc să plătească numerar creditorului, împrumutatul schimbă noi garanții (de regulă titluri de stat din Trezoreria SUA) pentru garanțiile originale de împrumut. Aceasta poate reduce comisioanele, dar la această metodă de plată a unui împrumut se pot aplica penalități mari.

Condițiile de plată în avans sunt identificate în documentele de împrumut și pot fi negociate împreună cu alte condiții de împrumut în împrumuturi imobiliare comerciale.

Linia de jos

Cu bunuri imobiliare comerciale, un investitor (adesea o entitate comercială) achiziționează proprietatea, închiriază spațiu și colectează chirii de la întreprinderile care operează în cadrul proprietății. Investiția este destinată să fie o proprietate producătoare de venituri.

Atunci când evaluează împrumuturi imobiliare comerciale, creditorii iau în considerare garanția împrumutului, bonitatea entității (sau directorii / proprietarii), inclusiv trei până la cinci ani de situații financiare și declarații privind impozitul pe venit și raporturi financiare, cum ar fi creditul la valoare raportul și rata de acoperire a datoriilor.