Costuri de închidere
Costurile de închidere sunt cheltuielile, mai mari decât prețul proprietății, pe care cumpărătorii și vânzătorii le suportă în mod normal pentru a finaliza o tranzacție imobiliară.
Costurile suportate pot include taxe de proveniență a creditului, puncte de reducere, taxe de evaluare, căutări de titluri, asigurare de titlu, sondaje, taxe, taxe de înregistrare a faptelor și taxe de raport de credit. Costurile preplătite sunt cele care reapar în timp, cum ar fi impozitele pe proprietate și asigurarea proprietarilor de case. Împrumutatul este obligat prin lege să declare aceste costuri într-o „estimare de bună credință” în termen de trei zile de la cererea de împrumut la domiciliu.
Înțelegerea costurilor de închidere
Costurile de închidere apar atunci când titlul de proprietate este transferat de la vânzător la cumpărător. Valoarea totală a costurilor de închidere depinde de locul în care este vândută proprietatea și de valoarea transferată. Cumpărătorii de case plătesc de obicei între 2% și 5% din prețul de achiziție, însă costurile de închidere pot fi plătite de vânzător sau de cumpărător. O tranzacție imobiliară este un proces oarecum complex, cu mulți jucători implicați și numeroase piese mobile. Unele state (și unele produse de împrumut) necesită anumite inspecții dincolo de inspecția de bază pe care o plătiți direct unui inspector de casă la alegere. Apoi, există impozite pe proprietate și transfer, precum și acoperire de asigurare și diverse taxe suplimentare.
Cumpărătorii de case din SUA plătesc, în medie, 4.876 USD pentru costurile de închidere, potrivit unui sondaj recent realizat de ClosingCorp, o firmă de date privind costurile de închidere imobiliară. Sondajul a constatat cele mai mari costuri medii de închidere în anumite părți din Nord-Est, inclusiv Districtul Columbia (12.573 USD), New York (9.341 dolari), Delaware (8.663 dolari), Maryland (7.211 dolari) și Vermont (6.839 dolari). Statele cu cele mai mici costuri medii de închidere includ Missouri (2.905 dolari), Indiana (2.934 dolari), Dakota de Sud (2.996 dolari), Iowa (3.138 dolari) și Carolina de Nord (3.206 dolari).
Legile impun creditorilor să ofere o estimare a împrumutului care dezvăluie costurile de închidere pentru proprietate. Conform Legii privind procedurile de decontare a proprietăților imobiliare (RESPA), creditorii sunt obligați prin lege să furnizeze această estimare, cunoscută și sub denumirea de estimare de bună credință, în termen de trei zile de la luarea cererii de împrumut a împrumutatului. Cu cel puțin trei zile înainte de închidere, creditorul ar trebui să furnizeze, de asemenea, o declarație de închidere care conține toate taxele de închidere. Este posibil ca taxele enumerate să se fi schimbat de la estimarea împrumutului.
Cheie de luat cu cheie
- Costurile de închidere sunt taxe și taxe datorate la închiderea unei tranzacții imobiliare, care depășește prețul de achiziție al proprietății. Vânzătorii pot fi, de asemenea, supuși costurilor de închidere.
- Exemple de costuri comune de închidere includ taxe legate de originea și subscrierea unei ipoteci, comisioane imobiliare, impozite, asigurări și înregistrare.
- Costurile de închidere trebuie să fie dezvăluite de lege cumpărătorilor și vânzătorilor și să fie convenite înainte de o afacere imobiliară.
Exemple de costuri de închidere
Taxele de origine sunt comisioane percepute de bancă pentru crearea unui împrumut. Taxa se ridică de obicei la 1% din ipotecă. Cumpărătorul poate achiziționa puncte de reducere în față pentru a reduce rata dobânzii percepută de bancă. Deși banca necesită un raport de credit și o cerere de împrumut, aceste taxe sunt negociabile și pot fi acoperite de bancă. Asigurarea ipotecară privată este o taxă suplimentară aplicată oricărei achiziții cu o plată mai mică de 20%.
Asigurarea pentru titlu protejează creditorul împotriva creanțelor împotriva casei și protejează cumpărătorul de antreprenorii trecuți care depun cereri împotriva proprietății. Creditorii necesită adesea o evaluare, care poate costa până la 400 de dolari în majoritatea domeniilor. Administrațiile locale percep taxe de înregistrare și taxe pentru a înregistra vânzarea de proprietăți. Aceste taxe de transfer diferă de la stat la stat.
Toate costurile de închidere vor fi detaliate pe estimarea împrumutului și dezvăluirea de închidere. Iată taxele standard pe care vă puteți aștepta să le vedeți:
Taxă de aplicare
- Taxa percepută de creditor pentru a vă procesa cererea de credit ipotecar. Cereți detaliilor creditorului înainte de a solicita o ipotecă.
Taxa avocatului
- Taxa percepută de un avocat imobiliar pentru pregătirea și revizuirea acordurilor și contractelor de cumpărare a locuinței. Nu toate statele necesită un avocat să se ocupe de o tranzacție imobiliară.
Taxa de închidere
- Cunoscută și sub denumirea de „taxă de plată”, aceasta este plătită părții care se ocupă de închidere: compania de titlu, compania de plată sau avocatul, în funcție de legea statului.
Taxa de curierat
- Dacă semnați documente pe hârtie, această taxă ajută la accelerarea transportului acestora. Dacă închiderea se face digital, este posibil să nu plătiți această taxă.
Taxa de raport de credit
- O taxă (de la 15 la 30 USD) de la un creditor pentru a-ți trage rapoartele de credit de la cele trei birouri principale de raportare. Unii creditori ar putea să nu perceapă această taxă, deoarece primesc o reducere de la agențiile raportoare.
Depozit escrow
- Unii creditori necesită să depuneți două luni din impozitul pe proprietate și plățile de asigurare ipotecară la închidere.
Premium de asigurare ipotecară FHA
- Împrumuturile FHA necesită o primă de asigurare ipotecară (UPMIP) de 1, 75% din valoarea creditului de bază care trebuie plătită la închidere (sau poate fi transferată în ipoteca dvs.). Există, de asemenea, o plată anuală MIP plătită lunar, care poate varia de la 0, 45% la 0, 85%, în funcție de termenul și valoarea de bază a împrumutului dumneavoastră.
Taxa de determinare și monitorizare a inundațiilor
- Taxa percepută unui inspector de inundații certificat pentru a stabili dacă proprietatea se află într-o zonă de inundații, care necesită asigurare de inundații (separată de polița de asigurare a proprietarului dvs. de locuință). O parte din taxă include observarea continuă pentru a monitoriza schimbările în starea inundațiilor proprietății.
Taxa de transfer a Asociației proprietarilor de case
- Dacă cumpărați un apartament, o casă de locuit sau o proprietate într-o dezvoltare planificată, trebuie să vă alăturați asociației de proprietari a acelei comunități. Aceasta este taxa de transfer care acoperă costurile schimbării dreptului de proprietate, cum ar fi documentele. Dacă vânzătorul sau cumpărătorul plătește taxa poate să fie sau nu în contract; ar trebui să verificați în avans. Vânzătorul ar trebui să furnizeze documentație care să indice sumele taxelor HOA și o copie a situațiilor financiare, a avizelor și a proceselor-verbale ale HOA. Cereți să vedeți aceste documente, precum și statutele, legămintele, condițiile și restricțiile (sau CC & R) și regulile HOA înainte de a cumpăra proprietatea pentru a vă asigura că este în stare financiară bună și este un loc în care doriți să trăiți.
Asigurarea proprietarului de locuințe
- De obicei, un creditor necesită plata anticipată a primei de asigurare din primul an la închidere.
Asigurarea titlului creditorului
- O taxă anticipată, unică, plătită companiei din domeniul titlului care protejează un creditor în cazul în care apare o dispută de proprietate sau un drept pe care nu l-a găsit în căutarea titlului.
Inspecția de vopsea pe bază de plumb
- Taxa plătită unui inspector certificat pentru a stabili dacă proprietatea are vopsea periculoasă pe bază de plumb.
puncte
- Punctele (sau „puncte de reducere”) se referă la o plată opțională în avans pentru creditor pentru a reduce rata dobânzii la împrumutul dvs. și, prin aceasta, să vă micșoreze plata lunară. Un punct este egal cu 1% din valoarea împrumutului. Într-un mediu cu rată scăzută, acest lucru nu vă poate economisi mulți bani.
Titlul de asigurare al proprietarului
- Această politică vă protejează în cazul în care cineva vă contestă dreptul de proprietate asupra locuinței. De obicei este opțional, dar foarte recomandat de către experții legali.
Taxa de origine
- Această taxă acoperă costurile administrative ale creditorului pentru procesarea comisiei dvs. și este de obicei 1% din valoarea împrumutului. Unii creditori nu percep taxe de origine, dar, de obicei, percep o dobândă mai mare pentru a acoperi costurile.
Inspecția dăunătorilor
- O taxă care acoperă costurile unei inspecții profesionale pentru dăunători pentru termitele, putregaiul uscat sau alte daune legate de dăunători. Unele state și unele împrumuturi asigurate de guvern necesită inspecția.
Taxe preplătite de dobândă zilnică
- O plată pentru a acoperi orice dobândă a creditului dvs. ipotecar care va rezulta de la data închiderii până la data primei plăți ipotecare.
Asigurare ipotecară privată (PMI)
- Dacă plata în avans este mai mică de 20%, creditorul dvs. ar putea solicita PMI. S-ar putea să vi se ceară să efectuați plata PMI în prima lună la închidere.
Taxa de evaluare a proprietății
- O taxă necesară plătită unei companii de evaluare a proprietăților profesionale pentru a evalua valoarea justă de piață a locuinței utilizată pentru a determina raportul dvs. împrumut / valoare (LTV).
Impozitul pe proprietate
- În momentul închiderii, așteptați-vă să plătiți toate impozitele pe proprietate care sunt datorate în termen de 60 de zile de la achiziția casei.
Ratează taxa de blocare
- O taxă percepută de către creditor pentru că vă garantează o anumită rată a dobânzii pentru o perioadă limitată de timp, de obicei din momentul în care primiți o preaprobare până la închidere.
Aveți o rată ipotecară bună? Închide-l! vă oferă detaliile.
Taxa de înregistrare
- Taxa percepută de biroul dvs. local de înregistrare, de obicei oraș sau județ, pentru înregistrarea evidenței funciare publice.
Taxa de sondaj
- O taxă percepută de o companie de verificare pentru a verifica liniile de proprietate și gardurile partajate pentru a confirma limitele unei proprietăți.
Taxe de monitorizare fiscală și situație fiscală
- O taxă terță parte pentru a ține filele cu privire la plata impozitului pe proprietatea dvs. și pentru a notifica creditorului dvs. orice problemă cu plata impozitelor pe proprietăți, cum ar fi plățile întârziate sau eșuate.
Taxa de căutare a titlului
- O taxă percepută de compania titulară pentru analizarea evidențelor proprietății publice pentru eventualele discrepanțe de proprietate. Compania titulară caută înregistrări ale faptelor și se asigură că nu există dispute în legătură cu proprietatea sau titlurile de plată restante.
Taxa de transfer
- O taxă percepută pentru a transfera titlul de la vânzător către cumpărător.
Taxa de subscriere
- Taxa percepută de creditor pentru subscrierea împrumutului. Înscrierea este procesul de cercetare pentru verificarea informațiilor dvs. financiare, venit, angajare și credit pentru aprobarea finală a împrumutului.
Taxa de finanțare pentru VA
- Dacă sunteți împrumutat din VA, această taxă, percepută ca procent din valoarea creditului, ajută la compensarea costurilor programului de împrumut pentru contribuabilii americani. Suma taxei de finanțare depinde de clasificarea serviciului militar și de suma împrumutului; taxa poate fi plătită la închiderea sau rularea în ipoteca dvs. Unii membri militari sunt scutiți de la plata taxei.
O altă taxă mare: comisioane imobiliare. Cumpărătorii nu plătesc însă această taxă; vânzătorii fac. De obicei, comisionul este de 5% până la 6% din prețul de achiziție al casei și este împărțit uniform între agentul vânzător și agentul cumpărătorului.
Cum se reduc costurile de închidere
S-ar putea părea că nu îți poți permite toate aceste taxe în plus față de plata în avans, cheltuielile de mutare și reparațiile la noua casă. Cu toate acestea, există modalități de negociere a acestor taxe.
- A face cumparaturi prin apropiere. Aceasta se aplică creditorilor și serviciilor terțe, cum ar fi polițele de asigurare ale proprietarului de casă și companiile de titlu. Mulți cumpărători de locuințe nu își dau seama că pot economisi bani importanți la costurile de închidere dacă compară taxe de la creditor la creditor. De asemenea, nu trebuie să folosiți compania de titlu, inspectorul de dăunători sau agentul de asigurare al proprietarului de casă pe care vi-l sugerează creditorul. Faceți unele teme și puteți economisi niște bani serioși la aceste taxe.
- Programul de închidere la sfârșitul lunii. O dată de închidere aproape sau la sfârșitul lunii ajută la reducerea taxelor cu dobânzile preplătite zilnic. Un creditor poate rula acest scenariu pentru a vă da seama cât puteți economisi.
- Apelați la vânzător pentru ajutor. S-ar putea să puteți determina un vânzător să scadă prețul de achiziție sau să acopere o parte (sau toate - dacă aveți cu adevărat noroc) costurile de închidere. Acest lucru este mai probabil dacă vânzătorul este motivat și că locuința este pe piață mult timp cu puține oferte. Cu toate acestea, în multe piețe de locuințe fierbinți, condițiile favorizează vânzătorii, astfel încât să puteți beneficia de un avans sau de un „nu”, dacă solicitați ajutor vânzătorului. Nu doare să întreb.
- Comparați estimarea împrumutului și formularele de închidere. Când obțineți estimarea inițială a împrumutului, revizuiți-o cu un pieptene cu dinți fine. Dacă nu sunteți sigur ce presupune o taxă sau de ce este taxată, cereți creditorului să clarifice. Un creditor care nu poate explica o taxă sau nu se împinge înapoi atunci când a fost solicitat trebuie să fie un steag roșu. De asemenea, dacă observați taxe noi sau observați creșteri notabile ale anumitor taxe de închidere, cereți creditorului să vă parcurgă detaliile. Nu este neobișnuit ca cheltuielile de închidere să fluctueze de la aprobare prealabilă la închidere, dar salturi mari sau adăugiri surprinzătoare ar putea afecta capacitatea ta de a închide.
- Negociază comisioane specifice împrumutului. Dacă bănuiești că un creditor adaugă taxe inutile, cunoscute sub denumirea de „comisioane neplăcute”, pe împrumutul tău, vorbește. Cereți creditorului să înlăture sau să reducă taxele dacă observați duplicarea. Cumpărăturile de comparație pot fi aliatul dvs. în reducerea costurilor de închidere, precum și în găsirea unor termene și rate competitive. Aveți grijă în special de taxele excesive de procesare și documentare.
- Transformați costurile de închidere în ipoteca dvs. (ca ultimă soluție). În unele cazuri, creditorii se vor oferi să plătească cheltuielile de închidere sau să le împrumute în împrumutul dvs. Dar nu ești de sub cârlig; creditorii au tendința de a percepe rate ale dobânzii mai mari pentru a-și plăti singuri pentru absorbția comisioanelor de închidere, ceea ce înseamnă că în cele din urmă ajungeți să plătiți dobândă pentru împrumutul dvs. și pentru costurile de închidere.
Ipoteca fără închidere
Ipotecile fără costuri de închidere elimină toate taxele anticipate pentru cumpărător la închidere. Aceste tipuri de credite ipotecare sunt benefice pe termen scurt, dar pot avea ca rezultat dobânzi mai mari. Cheltuielile de închidere pot fi, de asemenea, încorporate în ipoteca totală, ceea ce înseamnă că cumpărătorul plătește în timp dobânzile aferente costurilor de închidere. Prin urmare, deși ipotecile fără costuri de închidere sunt utile în reducerea cheltuielilor de capital inițiale, există ramificări financiare pe termen lung care trebuie luate în considerare.