5 tipuri de asigurare ipotecară privată - PMI

Dacă efectuați o plată în avans mai mică de 20% pe o casă, este important să înțelegeți ce este asigurarea ipotecară și cum funcționează. Asigurarea de ipotecă privată (PMI) nu este doar pentru persoanele care nu își pot permite o reducere de 20%. Este, de asemenea, pentru persoanele care nu doresc să reducă 20%, așa că au mai mulți bani la îndemână pentru reparații, remodelări, mobilier și situații de urgență.

Asigurare ipotecară privată (PMI)

Ce este asigurarea ipotecară privată - PMI?

Dacă conceptul de cumpărare a unei asigurări pe ipoteca dvs. sună puțin ciudat, probabil că sunteți probabil un nou venit pentru a cumpăra o proprietate sau nu a renunțat niciodată la o sumă scăzută. Majoritatea creditorilor necesită un PMI atunci când un cumpărător de casă efectuează o plată mai mică de 20% din prețul de achiziție al casei - sau, în vorbire ipotecară, raportul credit-valoare (LTV) al creditului ipotecar depășește 80% (mai mare raportul LTV, cu atât profilul de risc al ipotecii este mai mare). Și spre deosebire de majoritatea tipurilor de asigurare, polița protejează investiția creditorului în locuință, nu a ta. Pe de altă parte, PMI permite oamenilor să devină mai devreme proprietari.

PMI permite debitorilor să obțină finanțare doar dacă își pot permite (sau preferă) să reducă doar 5% până la 19, 99% din costul reședinței, dar vine cu costuri lunare suplimentare. Împrumutații își plătesc PMI până când au acumulat suficiente fonduri proprii în locuință, încât creditorul nu le mai consideră cu risc ridicat.

Costurile PMI pot varia de la 0, 25% la 2% (dar, de obicei, se ridică la aproximativ 0, 5 până la 1%) din soldul creditului dvs. pe an, în funcție de mărimea plății în avans și a ipotecii, a termenului împrumutului și a punctajului dvs. de credit. Cu cât sunt mai mari factorii de risc, cu atât rata este mai mare. De asemenea, deoarece PMI este un procent din suma împrumutului, cu cât împrumutați mai mult, cu atât mai mult PMI veți plăti. Există șase mari companii PMI în Statele Unite. Încasează rate similare, care sunt ajustate anual.

Este o cheltuială adăugată, dar continuă să cheltuiți bani pe chirie și care poate lipsi din aprecierea pieței în timp ce așteptați să economisiți o sumă mai mare. Nu există nicio garanție că veți ieși înainte să cumpărați o casă mai degrabă decât mai curând doar pentru a o evita, așa că valoarea plății PMI merită luată în considerare. Valoarea plății asigurării ipotecare a Administrației Locuitoare Federale - ceea ce poate avea nevoie dacă obțineți un împrumut FHA - este o altă poveste. Vom explica asta mai târziu.

Cheie de luat cu cheie

• Veți avea nevoie de o asigurare ipotecară privată (PMI) dacă achiziționați o casă cu o plată mai mică de 20% din costul casei.
• Fiți conștienți de faptul că PMI are rolul de a proteja creditorul, nu și împrumutatul împotriva pierderilor potențiale.
• Există patru tipuri principale de asigurări ipotecare pe care le puteți achiziționa: Asigurări ipotecare plătite prin împrumutat, Asigurare ipotecară unică Premium, Asigurări ipotecare plătite de creditor și Asigurări ipotecare Split-Premium.
• Dacă obțineți un împrumut al Autorității Federale pentru Locuințe pentru achiziția casei dvs., există un tip suplimentar de asigurare de care aveți nevoie.
  

Acoperire de asigurări ipotecare

În primul rând, ar trebui să înțelegeți cum funcționează PMI. De exemplu, să presupunem că ați scăzut 10% și primiți un împrumut pentru restul de 90% din valoarea proprietății - 20.000 USD în jos și un împrumut de 180.000 USD. În cazul asigurării ipotecare, în cazul în care creditorul trebuie să se excludă din ipoteca dvs., deoarece vă pierdeți locul de muncă și nu puteți plăti câteva luni, pierderile creditorului vor fi limitate.

Compania de asigurări ipotecare acoperă un anumit procent din pierderea creditorului. De exemplu, să spunem că procentul este de 25%. Așadar, dacă tot ai datora 85% (170.000 USD) din prețul de cumpărare de 200.000 USD al locuinței tale la momentul în care ai fost închis, în loc să pierzi suma totală de 170.000 USD, creditorul ar pierde doar 75% din 170.000 USD sau 127.500 USD din partea principalului casei. PMI ar acoperi celelalte 25%, sau 42.500 USD. Acesta ar acoperi, de asemenea, 25% din dobânda delincventă pe care ați acumulat-o și 25% din costurile de închidere a creditorului.

Dacă PMI îi protejează pe creditor, de ce trebuie să plătiți, împrumutatul? Vă despăgubiți creditorul pentru asumarea unui risc mai mare de a vă împrumuta în comparație cu împrumutul către cineva cu un avans mai mare, pe cineva care are mai mult de pierdut în cazul în care locuința sa este închisă.

Cât timp transportați PMI?

Împrumutații pot solicita eliminarea plăților lunare de asigurări ipotecare odată ce raportul împrumut-valoare scade sub 80%. Odată ce raportul LTV al creditului ipotecar scade la 78% - ceea ce înseamnă că plata dvs., plus principalul creditului pe care l-ați achitat, este echivalent cu 22% din prețul de achiziție al casei - creditorul trebuie să anuleze PMI în mod automat în conformitate cu legea federală privind protecția proprietarilor de case, chiar dacă valoarea de piață a casei dvs. a scăzut (atâta timp cât sunteți curent la creditul dvs. ipotecar).

În caz contrar, durata pe care trebuie să o transportați PMI depinde de tipul de PMI ales.

1. Asigurare ipotecară plătită prin împrumutat

Cel mai frecvent tip de PMI este asigurarea ipotecară plătită de către debitori (BPMI). Când citiți despre PMI și tipul nu este specificat, acesta este, de obicei, cel despre care se discută.

BPMI se prezintă sub forma unei taxe lunare suplimentare pe care o plătiți cu plata creditului ipotecar. După închiderea împrumutului dvs., plătiți BPMI în fiecare lună până când aveți 22% capital propriu în casa dvs., pe baza prețului inițial de achiziție. În acel moment, creditorul trebuie să anuleze BPMI automat, atât timp cât sunteți curent cu plățile ipotecare. Acumularea suficientă echitate a casei prin plăți ipotecare obișnuite lunare pentru a obține BPMI anulat durează în general aproximativ 11 ani.

De asemenea, puteți fi proactiv și cereți creditorului să anuleze BPMI atunci când aveți 20% capital propriu în casa dvs. Plățile dvs. ipotecare trebuie să fie curente, trebuie să aveți un istoric de plăți satisfăcător, nu trebuie să existe credite suplimentare pe proprietatea dvs. și, în unele cazuri, este posibil să aveți nevoie de o evaluare curentă pentru a justifica valoarea casei dvs. și pentru a demonstra că nu a declinat. sub valoarea când l-ați achiziționat.

Unii furnizori de împrumut vor permite debitorilor (dar nu sunt obligați să le permită) să anuleze PMI mai devreme pe baza aprecierii valorii de acasă. Dacă împrumutatul acumulează 25% capitaluri proprii datorită aprecierii în anii doi până la cinci sau 20% capitaluri proprii după anul cinci, investitorul care a achiziționat împrumutul (majoritatea creditelor ipotecare sunt vândute investitorilor) poate permite anularea PMI după ce valoarea crescută a casei este dovedită cu o evaluare, un aviz de preț al unui broker (BPO) sau un model automatizat de evaluare (AVM, care ia în considerare valoarea proprietăților similare vândute recent).

De asemenea, s-ar putea să scapi de PMI din timp prin refinanțare, deși va trebui să cântărești costul refinanțării față de costurile de a continua să plătești primele de asigurare ipotecară. De asemenea, s-ar putea să-l ștergi din timp preplătind principalul creditului ipotecar, astfel încât să ai cel puțin 20% capitaluri proprii.

Trebuie să decideți dacă doriți să plătiți PMI până la 11 ani pentru a cumpăra acum. Priviți dincolo de plata lunară. Ce vă va costa PMI pe termen lung? Ce te va aștepta pentru a cumpăra potențial? Da, vă lipsește cumularea capitalurilor proprii în timpul închirierii, dar evitați și toate costurile de aruncare ale proprietății, cum ar fi asigurarea proprietarului de locuințe, impozitele pe proprietate, întreținerea și reparațiile. Iar Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă din 2017, care a dublat deducerea standard, face ca deducerea impozitului pe dobânzi ipotecare să nu mai fie la fel de valoroasă ca până acum.

Celelalte trei tipuri de PMI nu sunt la fel de comune. S-ar putea să doriți să știți cum funcționează, însă, în cazul în care unul dintre ele sună mai atrăgător sau creditorul vă prezintă mai multe opțiuni de asigurare ipotecară.

2. Asigurări ipotecare unice premium

Cu ajutorul unei asigurări ipotecare cu o singură primă (SPMI), numită și asigurare ipotecară cu o singură plată, plătiți asigurarea ipotecară în avans în sumă forfetară, fie în totalitate la închidere, fie finanțată în ipotecă (în ultimul caz, poate fi numită unică -asigurare ipotecară finanțată).

Avantajul SPMI este că plata dvs. lunară va fi mai mică în comparație cu BPMI. Acest lucru vă poate ajuta să vă calificați pentru a împrumuta mai mult pentru a vă cumpăra casa. Un alt beneficiu este că nu trebuie să vă faceți griji cu privire la refinanțare pentru a ieși din PMI - sau să urmăriți raportul dvs. împrumut-valoare pentru a vedea când puteți obține PMI anulat.

Riscul este că dacă refinanțați sau vindeți în câțiva ani, nicio porțiune din prima unică nu este rambursabilă. În plus, dacă finanțați prima unică, veți plăti dobândă pentru ea atâta timp cât aveți ipoteca. De asemenea, dacă nu aveți suficienți bani pentru o reducere de 20%, este posibil să nu aveți bani pentru a plăti o primă unică. Cu toate acestea, vânzătorul sau, în cazul unei case noi, constructorul poate plăti asigurarea ipotecară cu o singură primă a împrumutatului. Puteți încerca întotdeauna să negociați acest lucru ca parte a ofertei dvs. de cumpărare.

Dacă intenționați să rămâneți în casă timp de trei sau mai mulți ani, o asigurare ipotecară cu o singură primă vă poate economisi bani. Cereți-vă ofițerului dvs. de credite să vadă dacă acesta este într-adevăr cazul. Și fiți conștienți că nu toți creditorii oferă asigurare ipotecară cu o singură primă.

3. Asigurare ipotecară plătită de creditor

Cu ajutorul unei asigurări ipotecare plătite de către creditor (LPMI), creditorul dvs. va plăti tehnic prima de asigurare ipotecară. De fapt, veți plăti pentru el de-a lungul duratei de viață a împrumutului sub forma unei dobânzi ușor mai mari. Spre deosebire de BPMI, nu puteți anula LPMI atunci când capitalul dvs. ajunge la 78%, deoarece este încorporat în împrumut. Refinanțarea va fi singura modalitate de a reduce plata lunară. Rata dobânzii dvs. nu va scădea odată ce aveți 20% sau 22% capitaluri proprii. PMI plătit de creditor nu este rambursabil.

Avantajul PMI plătit de creditor, în ciuda ratei dobânzii mai mari, este că plata dvs. lunară ar putea fi în continuare mai mică comparativ cu efectuarea plăților PMI lunare și puteți să vă calificați pentru a împrumuta mai mult.

4. Asigurări ipotecare Split-Premium

Cel mai puțin obișnuit este asigurarea ipotecară premium premium. Este un hibrid din primele două tipuri despre care am discutat: BPMI și SPMI.

Iată cum funcționează: Plătiți o parte din asigurarea ipotecară ca sumă forfetară la închidere și parțial lunar. Nu trebuie să vă oferiți atât mai mulți bani în avans, cât ați face cu SPMI și nici nu vă măriți plata lunară cu cât BPMI. Unul dintre motivele pentru a alege o asigurare ipotecară cu primă divizată este dacă aveți un raport ridicat datorie-venit. În acest caz, creșterea plății lunare prea mult cu BPMI ar însemna să nu te califici pentru a împrumuta suficient pentru a cumpăra casa dorită.

Prima de avans poate varia de la 0, 50% la 1, 25% din valoarea împrumutului. Prima prima lunară se va baza pe raportul net împrumut / valoare înainte de a lua în considerare orice primă finanțată.

Ca și în cazul SPMI, puteți solicita constructorului sau vânzătorului - sau chiar creditorului - plata primei inițiale sau o puteți rula în ipoteca dvs. Primele divizate pot fi parțial rambursabile odată cu anularea sau încetarea asigurării ipotecare.

5. Protecția Ipotecară Federală pentru Împrumutul Acasă - MIP

Există, de asemenea, un al cincilea tip de asigurare ipotecară folosită cu împrumuturi subscrise de Administrația Federală a Locuințelor, mai cunoscută sub numele de împrumut FHA sau ipotecă FHA. Asigurarea FHA este cunoscută sub numele de MIP și este o cerință pentru împrumuturile FHA, iar plățile în avans de 10% sau mai puțin nu pot fi înlăturate fără refinanțarea locuinței. MIP necesită o plată în avans și prime lunare, de obicei adăugate la nota lunară de credit ipotecar. Cumpărătorul trebuie să aștepte încă 11 ani pentru a putea scoate MIP-ul din împrumut dacă a avut o plată mai mare de 10%.

Costul PMI

Cheltuielile dvs. de asigurare ipotecară sau primele vor depinde de mai mulți factori.

• ce plan premium alegeți
• indiferent dacă rata dobânzii dvs. este fixă ​​sau ajustabilă
• termenul dvs. de împrumut (de obicei 15 sau 30 de ani)
• rata de avans sau rata de împrumut-valoare (LTV) (o reducere de 5% vă oferă un LTV de 95%; 10% reducerea LTV-ului dvs. cu 90%)
• suma de acoperire a asigurării ipotecare solicitată de creditor sau investitor (poate varia între 6% și 35%)
• indiferent dacă prima este rambursabilă sau nu
• scorul dvs. de credit
• orice factori de risc suplimentari, cum ar fi împrumutul pentru o ipotecă jumbo, o proprietate de investiții, o refinanțare de numerar sau o casă secundară

În general, cu cât arătați orice risc, cu atât primele vor fi mai mari. De exemplu, cu cât scorul dvs. de credit este mai mic și mai scăzut, cu atât primele vor fi mai mari.

La începutul lunii aprilie 2018, primele pot varia de la 0, 17% la 2, 81% sau mai mult pe an. Dacă ați scăzut 15% pe o ipotecă cu rată fixă ​​de 15 ani și aveți un scor de credit de 760 sau mai mare, de exemplu, ați plăti 0, 17%, deoarece sunteți un debitor cu risc scăzut. Dacă ați redus 3% pe o ipotecă cu 30 de ani cu rată reglabilă pentru care rata introductivă este fixată doar trei ani și aveți un scor de credit de 630, rata dvs. va fi de 2, 81%, deoarece sunteți cu risc ridicat. debitor.

După ce știți ce procent se aplică situației dvs., înmulțiți-l cu suma pe care o împrumutați. Apoi împarte suma respectivă cu 12 pentru a vedea ce vei plăti în fiecare lună. De exemplu, un împrumut de 200.000 USD cu o primă anuală de 0, 65% ar costa 1.300 USD pe an (200.000 x .0065 dolari), sau 108 dolari pe lună (1.300 $ / 12).

Estimarea ratelor

Multe companii oferă asigurare ipotecară. Ratele lor pot diferi ușor, iar creditorul dvs., nu dvs., vă va alege asigurătorul. Cu toate acestea, vă puteți face o idee despre ce rată veți plăti studiind cardul de rată de asigurare ipotecară. MGIC, Radian, Essent, MI național, United Garanție și Genworth sunt unii furnizori majori de asigurare ipotecară privată.

Cardurile cu rata de asigurare ipotecară pot fi confuze la prima vedere. Iată cum să le folosești.

1. Găsiți coloana care corespunde punctajului dvs. de credit.
2. Găsiți rândul care corespunde raportului dvs. LTV.
3. Identificați linia de acoperire aplicabilă. Căutați pe web cerințele de acoperire a asigurărilor ipotecare Fannie Mae pentru a identifica cât de multă acoperire este necesară pentru împrumutul dvs. sau întrebați creditorul (și impresionați-i pantalonii cu cunoștințele dvs. despre modul în care funcționează PMI).
4. Identificați rata PMI care corespunde cu intersecția punctajului dvs. de credit, plata în avans și acoperirea.
5. Dacă este cazul, adăugați sau scădeați la acea rată suma din graficul de ajustare (sub graficul ratei principale) care corespunde punctajului dvs. de credit. De exemplu, dacă efectuați o refinanțare de încasare și scorul dvs. de credit este de 720, puteți adăuga 0, 20 la rata dvs.
6. După cum am arătat în secțiunea anterioară, înmulțiți rata totală cu suma pe care o împrumutați; aceasta este prima dvs. anuală de asigurare ipotecară. Împărțiți-l la 12 pentru a obține prima lunară de asigurare ipotecară.

Rata ta va fi aceeași în fiecare lună, deși unii asigurători o vor scădea după 10 ani. Cu toate acestea, aceasta este chiar înainte de momentul în care ar trebui să poți renunța la acoperire, astfel încât orice economie nu va fi atât de importantă.

1, 75%

Valoarea primei de asigurare ipotecară (UFMIP) în avans din aprilie 2018.

Asigurare ipotecară FHA

Asigurarea ipotecară funcționează diferit cu împrumuturi ale Administrației Federale a Locuințelor. Pentru mulți - dacă nu pentru cei mai mulți - împrumutați va fi mai scump decât PMI.

PMI nu necesită să plătiți o primă anticipată, decât dacă alegeți o asigurare ipotecară cu primă individuală sau premium. (În cazul asigurării ipotecare cu o singură primă, nu uitați că nu plătiți nicio primă lunară de asigurare ipotecară. În cazul asigurării ipotecare cu primă divizată, plătiți prime mai mici lunare de asigurare ipotecară.) Cu toate acestea, cu asigurarea ipotecară FHA, toată lumea trebuie să plătească un prima în avans și această plată nu face nimic pentru a reduce primele lunare.

Din aprilie 2018, prima de asigurare ipotecară (UFMIP) este de 1, 75% din valoarea împrumutului. Puteți plăti această sumă la închiderea sau finanțarea acesteia ca parte a creditului dvs. ipotecar. UFMIP vă va costa 1.750 USD pentru fiecare 100.000 USD împrumutați. Dacă îl finanțezi, vei plăti și tu dobânda, făcând-o mai scumpă în timp. Vânzătorului i se permite să plătească UFMIP atâta timp cât contribuția totală a vânzătorului la costurile dvs. de închidere nu depășește 6% din prețul de achiziție.

Cu o ipotecă FHA, veți plăti, de asemenea, o primă lunară de asigurare ipotecară (MIP) de 0, 45% până la 1, 05% din suma împrumutului în funcție de termenul de plată și de împrumut. De exemplu, așa cum arată tabelul de mai jos din FHA, dacă aveți un împrumut de 30 de ani (termen ipotecar mai mare de 15 ani) pentru 200.000 USD (suma de împrumut de bază mai mică sau egală cu 625.500 USD) și plătiți minimul FHA plata în avans de 3, 5% (LTV mai mare de 95%), PIB-ul dvs. va fi de 0, 85% (85 bps, sau puncte de bază) pe toată durata împrumutului (termen ipotecar). Nefiind capabil să anulați MIP-urile dvs. poate fi costisitor.

Sursa: Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană.

Pentru împrumuturile FHA cu o plată în avans de 10% sau mai mult, puteți anula PIB-urile lunare după 11 ani. Dar dacă aveți 10% de acordat, de ce să obțineți un împrumut FHA ”>

Puteți obține un împrumut FHA cu un scor de credit cât mai mic de 580 și posibil chiar mai mic (deși creditorii ar putea solicita scorul dvs. de 620 sau mai mare). Și s-ar putea să vă calificați pentru aceeași rată pe care ați obține-o la un împrumut convențional, în ciuda unui punctaj de credit mai mic: 660 față de 740, de exemplu.

Fără a pune 10% sau mai mult pe o ipotecă FHA, singura modalitate de a opri plata PIB-urilor FHA este refinanțarea la un împrumut convențional. Acest pas va avea cel mai mult sens odată ce scorul dvs. de credit și / sau LTV-ul vor crește considerabil. Refinanțarea înseamnă totuși să plătiți costurile de închidere, iar ratele dobânzilor ar putea fi mai mari atunci când sunteți gata de refinanțare. Ratele mai mari ale dobânzii, plus costurile de închidere, ar putea anula orice economie din anularea asigurării ipotecare FHA. Și nu puteți refinanța dacă sunteți șomer sau aveți o datorie prea mare în raport cu venitul.

În plus, împrumuturile FHA sunt mai generoase pentru a permite vânzătorilor să contribuie la costurile de închidere ale cumpărătorului: până la 6% din valoarea împrumutului față de 3% pentru împrumuturile convenționale. Așadar, dacă nu vă puteți permite să cumpărați o casă fără asistență de închidere substanțială a costurilor, un împrumut FHA ar putea fi singura dvs. opțiune.

Linia de jos

Asigurarea ipotecară costă banii debitorilor, dar le permite să devină proprietari de case mai devreme prin reducerea riscului pentru instituțiile financiare de a emite credite ipotecare persoanelor cu mici plăți în avans. S-ar putea să merite să plătiți prime de asigurare ipotecară dacă doriți să dețineți o casă mai devreme decât mai târziu, din motive de viață sau de accesibilitate. În plus, se adaugă motivele pentru care se face acest lucru: Primele pot fi anulate odată ce capitalul propriu al casei ajunge la 80% dacă plătiți o asigurare ipotecară lunară de tip PMI sau o sumă premium.

Cu toate acestea, s-ar putea să vă gândiți de două ori dacă sunteți în categoria debitorilor care ar trebui să plătească primele de asigurare FHA pe toată durata împrumutului. Cu toate că s-ar putea să refinanțezi dintr-un împrumut FHA ulterior pentru a scăpa de PMI, nu există nicio garanție că situația ta de angajare sau ratele dobânzilor de pe piață vor face posibilă o rentabilitate sau o rentabilitate. (Pentru lectură aferentă, consultați „Cum să evitați plata asigurărilor ipotecare private - PMI”)