Ipoteca de 30 de ani și 15 ani: Care este diferența?

Poate fi disponibilă o varietate neplăcută de credite ipotecare, dar pentru majoritatea cumpărătorilor de case, în practică, există doar unul. Ipoteca ipotecară cu 30 de ani fixă ​​este practic un arhetip american, plăcinta cu mere a instrumentelor financiare. Este calea pe care generațiile de americani au luat-o pentru prima oară.

Potrivit lui Freddie Mac în 2017, 90 la sută dintre cumpărătorii de case au ales ipoteca cu 30 de ani cu rată fixă. Dar mulți dintre acești cumpărători ar fi putut fi mai bine deserviți dacă ar fi ales în schimb o ipotecă cu rată fixă ​​de 15 ani.

Împrumuturile sunt similare structural - principala diferență este termenul. Un împrumut pe termen mai scurt înseamnă o plată lunară mai mare, ceea ce face ca ipoteca de 15 ani să pară mai puțin accesibilă. Dar termenul mai scurt face împrumutul mai ieftin pe mai multe fronturi. De fapt, pe toată durata de viață a unui împrumut, o ipotecă de 30 de ani va ajunge să coste mai mult decât dublul opțiunii de 15 ani.

Cum afectează termenul ipotecar costul

Un credit ipotecar este pur și simplu un tip particular de împrumut pe termen - unul garantat de proprietăți reale. Pentru un împrumut pe termen, împrumutatul plătește dobândă calculată anual pe baza soldului restant al împrumutului. Atât rata dobânzii, cât și plata lunară sunt fixe.

Deoarece plata lunară este fixă, porțiunea va plăti dobândă, iar porțiunea va plăti principal se schimbă în timp. La început, deoarece soldul împrumutului este atât de mare, cea mai mare parte a plății este dobândă. Dar, pe măsură ce soldul se micșorează, cota de dobândă a plății scade, iar acțiunea către capital crește.

Ipoteca de 30 de ani

Într-un împrumut de 30 de ani, desigur, acel sold se micșorează mult mai lent - în mod efectiv, împrumutatul închiriază aceeași sumă de bani pentru mai mult de două ori mai mult. (Este de mai mult de două ori mai mult decât de două ori mai lung, deoarece, pentru o ipotecă de 30 de ani, soldul principal nu scade la fel de repede ca în cazul unui împrumut de 15 ani.) Cu cât este mai mare rata dobânzii, cu atât mai mare decalaj între cele două credite ipotecare. Când rata dobânzii este de 4%, de exemplu, împrumutatul plătește de fapt aproape 2, 2 ori mai multă dobândă pentru a împrumuta aceeași sumă de capital peste 30 de ani, comparativ cu un împrumut de 15 ani.

Avantajul principal al unei credite ipotecare de 30 de ani este plata lunară relativ redusă. Și chiar dacă accesibilitatea nu este o problemă, există și alte avantaje:

• Plata mai mică poate permite unui împrumutat să cumpere mai multă casă decât și-ar putea permite cu un împrumut de 15 ani, deoarece aceeași plată lunară ar permite împrumutatului să ia un împrumut mai mare de peste 30 de ani.
• Plata mai mică permite unui împrumutat să acumuleze economii.
• Plata mai mică eliberează fonduri pentru alte obiective.

15 ani ipotecare

Deoarece împrumuturile de 15 ani sunt mai puțin riscante pentru bănci decât împrumuturile de 30 de ani și pentru că costă băncile mai puțin să facă împrumuturi pe termen mai scurt decât împrumuturile pe termen mai lung, o ipotecă de 30 de ani vine de obicei cu o rată a dobânzii mai mare. Consumatorii plătesc mai puțin pe o ipotecă de 15 ani - oriunde de la un sfert de procent la un procent complet (sau un punct) mai puțin, și de-a lungul deceniilor, care se pot adăuga cu adevărat.

Agențiile susținute de guvern care susțin majoritatea creditelor ipotecare, precum Fannie Mae și Freddie Mac, impun comisioane suplimentare, numite ajustări ale prețurilor la nivelul împrumuturilor, care fac ca creditele ipotecare de 30 de ani să fie mai scumpe. Aceste taxe se aplică în mod obișnuit debitorilor cu scoruri de credit mai mici, plăți mai mici sau ambelor. Administrația Federală pentru Locuințe percepe, de asemenea, prime mai mari de asigurare ipotecară pentru debitorii de 30 de ani.

„Unele dintre ajustările nivelului de împrumut care există pe 30 de ani nu există pe un an de 15 ani”, spune James Morin, vicepreședinte senior al creditelor de retail la Norcom Mortgage din Avon, CT. În opinia Morin, majoritatea oamenilor transferă aceste costuri în ipoteca lor ca parte a unei rate mai mari, în loc să le plătească.

Imaginați-vă, așadar, un împrumut de 300.000 USD, disponibil la 4% pentru 30 de ani sau la 3, 25 la sută pentru 15 ani. Efectul combinat al amortizării mai rapide și al ratei dobânzii mai mici înseamnă că împrumutarea banilor pentru doar 15 ani ar costa 79.441 dolari, comparativ cu 215.609 dolari pe 30 de ani, sau cu aproape două treimi mai puțin.

Desigur, este o captura. Prețul pentru economisirea atâtor bani pe termen lung este un cost lunar mult mai mare; plata pentru împrumutul ipotetic de 15 ani este de 2.108 USD, 676 USD (sau aproximativ 38 la sută) mai mult decât plata lunară pentru împrumutul de 30 de ani (1.432 dolari).

Dacă un investitor își poate permite plata mai mare, este în interesul lor să acționeze cu împrumutul mai scurt, mai ales dacă se apropie de pensionare, atunci când va depinde de un venit fix.

Pentru unii experți, posibilitatea de a-și permite plata mai mare include un fond de zile ploioase ascuns. Potrivit lui Bob Walters, directorul funcționar și președinte al împrumuturilor Quicken, economiile dvs. lichide ar trebui să se ridice la cel puțin un an de venit. Ceea ce plănuiesc planificatorii financiari cu privire la ipoteca de 15 ani este faptul că este efectiv „economisirea forțată” sub formă de capitaluri proprii într-un activ care, în mod normal, apreciază (deși, ca și stocurile, casele cresc și scad în valoare).

Deoarece împrumuturile de 15 ani sunt mai puțin riscante pentru bănci decât împrumuturile de 30 de ani și pentru că costă băncile mai puțin să facă împrumuturi pe termen mai scurt decât împrumuturile pe termen mai lung, o ipotecă de 30 de ani vine de obicei cu o rată a dobânzii mai mare.

Alte utilizări pentru bani

Există unele cazuri în care un împrumutat poate avea un stimulent să investească acești bani în altă parte, cum ar fi într-un cont 529 pentru școlarizarea colegiului sau într-un plan 401 (k) amânat de taxe, mai ales dacă angajatorul corespunde contribuțiilor debitorului. Și cu rate ipotecare atât de scăzute, un investitor priceput și disciplinat ar putea opta pentru împrumutul de 30 de ani și ar putea plasa diferența între plățile de 15 ani și 30 de ani în titluri cu randament mai mare.

Folosind exemplul anterior, dacă o plată lunară a împrumutului de 15 ani a fost de 2.108 USD, iar plata lunară a împrumutului de 30 de ani a fost de 1.432 USD, un împrumutat ar putea investi această diferență de 676 USD în altă parte. Calculul înapoi al plicului este cât de mult (sau nu) rentabilitatea investiției externe, mai puțin impozitul pe câștigul de capital datorat, depășește rata dobânzii la ipotecă, după contabilizarea deducerii dobânzii ipotecare. Pentru cineva din grupul fiscal de 25%, deducerea ar putea reduce rata efectivă a dobânzii ipotecare de la 4% la 3%.

În linii mari, împrumutatul iese înainte dacă profitul investiției după impozite este mai mare decât costul ipotecii, mai puțin deducerea dobânzii.

Totuși, acest gambit necesită o propensiune la risc, potrivit lui Shashin Shah, un planificator financiar certificat din Dallas, TX, deoarece împrumutatul va trebui să investească în acțiuni volatile. „În prezent, nu există investiții cu venituri fixe care să ofere un randament suficient de mare pentru a face acest lucru”, spune Shah. De asemenea, este necesar ca disciplina să investească în mod sistematic echivalentul acestor diferențe lunare și timpul de concentrare asupra investițiilor, de care, adaugă el, majoritatea oamenilor le lipsește.

O opțiune cea mai bună din ambele lumi

În mod evident, majoritatea debitorilor le lipsește - sau cel puțin cred că le lipsește - pentru a efectua plățile mai mari cerute de o ipotecă de 15 ani. Există însă o soluție simplă pentru a capta o mare parte din economiile ipotecii mai scurte: Pur și simplu efectuați plățile mai mari ale unui program de 15 ani pe ipoteca dvs. de 30 de ani, presupunând că ipoteca nu are nicio penalitate de avans.

Împrumutatul are dreptul să direcționeze plățile suplimentare către capital, iar dacă plățile sunt consistente, ipoteca va fi achitată în 15 ani. Dacă perioadele devin strânse, împrumutatul poate întotdeauna să revină la plățile normale și mai mici ale programului de 30 de ani.

Cheie de luat cu cheie

• Mulți cumpărători ar putea fi mai bine deserviți, optând pentru o ipotecă cu rată fixă ​​de 15 ani față de o ipotecă de 30 de ani.
• Consumatorii plătesc mai puțin pe o ipotecă de 15 ani - oriunde de la un sfert de procent la un procent complet (sau punct) mai puțin.
• Pentru unii experți, posibilitatea de a-și permite plata mai mare a unei ipoteci de 15 ani include un fond de zile ploioase ascuns.