10 sfaturi pentru achiziționarea primei dvs. proprietăți de închiriere

Proprietățile imobiliare au produs mulți dintre cei mai bogați oameni din lume, așa că există o mulțime de motive pentru a crede că proprietatea este o investiție solidă. Cu toate acestea, ca în cazul oricărei investiții, este mai bine să fii bine versat înainte de a te scufunda cu sute de mii de dolari. Înarmați-vă cu informațiile de mai jos înainte de a începe o nouă carieră ca magnat imobiliar.

Asigură-te că este pentru tine

Îți cunoști calea în jurul unei cutii de instrumente? Cum faceți reparația gips-cartonului sau deconectarea unei toalete? Sigur, ai putea suna pe cineva să o facă pentru tine, dar asta va aduce profiturile tale. Proprietarii care au una sau două case fac deseori propriile reparații pentru a economisi bani. Dacă nu sunteți tipul la îndemână și nu aveți o mulțime de bani în schimb, este posibil ca proprietarul să nu fie potrivit pentru dvs.

Desigur, asta se schimbă pe măsură ce adăugați mai multe proprietăți portofoliului. Lawrence Pereira, președinte al King Harbour Management Management din Redondo Beach, California, deține proprietăți pe coasta de est în timp ce locuiește pe coasta de vest. Cum cineva care spune că nu este deloc la îndemână, îl face să funcționeze. Cum? „Am reunit o echipă solidă de curățători, handymen și antreprenori”, spune Pereira. Acest lucru nu este recomandat pentru noii investitori, dar pe măsură ce obțineți investiții imobiliare, nu trebuie să rămâneți local.

Plătiți mai întâi datoriile

Investitorii economiți ar putea transporta datorii ca parte a portofoliului de investiții, dar persoana obișnuită ar trebui să o evite. Dacă aveți împrumuturi pentru studenți, facturi medicale neplătite sau copii care vor participa în curând la facultate, achiziționarea unei proprietăți de închiriere este posibil să nu fie mutarea corectă. Pereira este de acord cu faptul că a fi prudent este esențial, spunând: „Nu este necesar să vă achitați datoriile în cazul în care returnarea dvs. din proprietatea imobiliară este mai mare decât costul datoriei. Acesta este calculul pe care trebuie să-l faci. Cu toate acestea, nu vă puneți într-o poziție în care vă lipsesc banii pentru a efectua plăți pe datoria dvs. Aveți întotdeauna o marjă de siguranță. ”

Obțineți plata în avans

Proprietățile de investiții necesită, în general, un avans mai mare decât proprietățile ocupate de proprietari, astfel încât acestea au cerințe de aprobare mai stricte. Cei 3% pe care i-ați pus pe casa în care trăiți în prezent nu vor lucra pentru o proprietate de investiții. Veți avea nevoie de cel puțin 20%, având în vedere că asigurarea ipotecară nu este disponibilă pentru proprietățile de închiriere.

Ferește-te de ratele cu dobândă ridicată

Costul împrumutului de bani ar putea fi relativ ieftin în acest moment, dar rata dobânzii pentru o proprietate de investiții va fi mai mare decât ratele dobânzilor ipotecare tradiționale. Amintiți-vă, aveți nevoie de o plată ipotecară scăzută care nu va intra în beneficiile lunare prea mult.

Calculați-vă marja

Firmele Wall Street care cumpără proprietăți aflate în dificultate vizează un randament de la 5% la 7%, deoarece trebuie să plătească personalul. Persoanele fizice ar trebui să stabilească un obiectiv de 10%. Estimarea costurilor de întreținere la 1% din valoarea proprietății anual. Alte costuri includ asigurarea, eventualele taxe de asociere ale proprietarilor, impozitele pe proprietate și cheltuielile lunare, precum controlul dăunătorilor și amenajarea teritoriului. Și atunci există o asigurare a proprietarului.

Evitați un dispozitiv de fixare

Este tentant să cauți casa pe care o poți obține la o afacere și să te întorci într-o proprietate de închiriere. Cu toate acestea, dacă aceasta este prima dvs. proprietate, aceasta este probabil o idee proastă. Cu excepția cazului în care aveți un antreprenor care lucrează de calitate la prețuri ieftine - sau sunteți priceput la îmbunătățiri la scară largă - este probabil să plătiți prea mult pentru renovare. În schimb, căutați să cumpărați o casă care are un preț sub piața și care are nevoie doar de reparații minore.

Matt Holmes, fondatorul / CEO-ul Holmes Real Estate Group, spune că cel mai bun tip de casă de achiziționat este unul în care puteți adăuga un dormitor imediat sau în viitorul apropiat. El adaugă că:

Adăugarea unui dormitor nu numai că crește valoarea de revânzare, dar de multe ori plătește singură în prima lună dacă închiriați proprietatea în cameră. În plus, adăugarea unui dormitor costă aproximativ 10% din remodelarea bucătăriei și se poate susține că în multe piețe are, de asemenea, un impact semnificativ asupra valorii de revânzare.

Calculați cheltuielile de exploatare

Cheltuielile de exploatare pentru noua proprietate vor fi cuprinse între 35 și 80% din veniturile brute de exploatare. Dacă percepeți 1.500 USD pentru chirie și cheltuielile dvs. ajung la 600 USD pe lună, sunteți la 40%. Pentru un calcul și mai ușor, utilizați regula de 50 la sută. Dacă chiria pe care o percepeți este de 2.000 USD pe lună, așteptați-vă să plătiți 1.000 de dolari în total cheltuieli.

Determinați-vă întoarcerea

Pentru fiecare dolar pe care îl investești, care este rentabilitatea acestui dolar? Acțiunile pot oferi o rentabilitate de 7, 5%, în timp ce obligațiunile pot plăti 4, 5%. O rentabilitate de 6% în primul an în calitate de proprietar este considerată sănătoasă, mai ales având în vedere că numărul ar trebui să crească în timp.

Obțineți o casă cu costuri reduse

Cu cât este mai scumpă casa, cu atât vor fi mai mari cheltuielile curente. Unii experți recomandă începerea cu o casă de 150.000 de dolari.

Găsiți locația potrivită

Atunci când alegeți o proprietate rentabilă de închiriere, căutați impozite scăzute pe proprietate, un district școlar decent, un cartier cu rate scăzute de criminalitate și o zonă cu o piață de muncă în creștere și o mulțime de facilități, precum parcuri, mall-uri, restaurante și săli de film.

5 moduri simple de a investi în imobiliare

Risc față de recompensă

Fiecare decizie financiară se referă la cântărirea recompenselor, determinarea rambursării împotriva riscului potențial. Investiția în imobiliare are sens pentru tine?

recompense:

• Venitul dvs. este pasiv. În afară de costurile inițiale de investiții și întreținere, puteți câștiga bani în timp ce vă puneți cea mai mare parte din timp și energie în jobul dvs. obișnuit.
• Venitul dvs. ar trebui să crească. Nu câștigi doar venituri din chirii; pe măsură ce valorile imobiliare cresc, investiția dvs. crește în valoare.
• Puteți introduce proprietățile imobiliare într-un IRA autodirigit.
• Veniturile din chirii nu sunt incluse ca parte a veniturilor dvs. supuse impozitului pentru securitatea socială.
• Dobânda pe care o plătiți pentru un împrumut de investiții este deductibilă din impozit.
• În lipsa unei alte crize, valorile imobiliare sunt mai stabile decât piața bursieră.
• Imobilul este un atu fizic. Investiția în acțiuni sau produse din Wall Street nu este orice puteți vedea sau atinge.

riscuri:

• Deși venitul din închiriere este pasiv, chiriașii pot fi o durere de a face cu excepția cazului în care utilizați o companie de administrare a proprietăților.
• Dacă venitul dvs. brut ajustat depășește 200.000 USD (single) sau 250.000 $ (căsătorie depune în comun), puteți fi supus unui surtax de 3, 8% din venitul net din investiții, inclusiv veniturile din închiriere.
• Veniturile din chirii nu pot acoperi plata totală a creditului ipotecar.
• Spre deosebire de stocuri, nu puteți vinde instantaneu proprietățile imobiliare dacă piețele devin acide.
• Spre deosebire de stocuri, în majoritatea cazurilor, nu puteți vinde o parte din bunurile dvs. imobiliare. Este totul sau nimic.
• Costurile de intrare și ieșire sunt mari.
• Dacă nu aveți chiriaș, trebuie să plătiți toate cheltuielile.

Linia de jos

Pastreaza-ti asteptarile realiste. La fel ca în cazul oricărei investiții, proprietățile de închiriere nu vor produce o salarizare lunară mare pentru o perioadă, iar alegerea proprietății greșite ar putea fi o greșeală catastrofală. Luați în considerare să lucrați cu un partener cu experiență la prima proprietate sau să vă închiriați propria casă pentru a vă testa abilitățile proprietarului.