Ce este un raport combinat de împrumut-valoare?

Raportul de împrumut combinat la valoare (CLTV) este un calcul utilizat de către profesioniștii ipotecari și creditorii pentru a determina procentul total al proprietății unui proprietar de locuințe care este gravat de credite. Raportul CLTV este determinat prin adăugarea soldurilor tuturor creditelor restante și împărțirea la valoarea de piață curentă a proprietății. De exemplu, o proprietate cu un prim sold ipotecar de 300.000 USD, un al doilea sold ipotecar de 100.000 USD și o valoare de 500.000 dolari are un raport CLTV de 80%.

Creditorii folosesc raportul CLTV împreună cu o serie de alte calcule, cum ar fi rata datoriei / venituri și raportul standard împrumut la valoare (LTV), pentru a evalua riscul extinderii unui împrumut la un împrumutat. Raportul CLTV diferă de raportul standard LTV, deoarece acesta din urmă compara doar soldul unui împrumut cu valoarea proprietății. În exemplul de mai sus, proprietatea are un raport LTV de 60%, care este obținut prin împărțirea soldului primei credite ipotecare la valoarea proprietății.

Mulți economiști atribuie standardele CLTV relaxate crizei de închidere a forței de muncă care a afectat Statele Unite la sfârșitul anilor 2000, printre alți factori. Începând cu anii ’90 și mai ales la începutul și la mijlocul anilor 2000, cumpărătorii au scos frecvent al doilea credit ipotecar la momentul achiziției, în loc să efectueze plăți. Creditorii, dornici să nu piardă afacerile acestor clienți față de concurenți, au fost de acord cu aceste condiții, în ciuda riscului crescut.

Înainte de bula imobiliară care s-a extins de la sfârșitul anilor 1990 până la mijlocul anilor 2000, practica standard era ca cumpărătorii să efectueze plăți în valoare totală de cel puțin 20% din prețul de achiziție. Majoritatea creditorilor au menținut clienții în acești parametri, limitând LTV la 80%. Când balonul a început să se încălzească, multe dintre aceleași companii au făcut măsuri pentru a permite clienților să se ridice cu 20%. Unii creditori au ridicat plafoane LTV sau s-au eliminat complet, oferind credite ipotecare cu 5% sau mai puține, în timp ce alții au menținut cerințele LTV la locul lor, dar au ridicat plafonele CLTV, adesea la 100%. Această manevră le-a permis clienților să scoată al doilea credit ipotecar pentru a-și finanța avansurile de 20%.

Punctul de închidere a forței de muncă care a început în 2008 a subliniat motivul pentru care CLTV este important. Având piele în joc, cum ar fi o sumă inițială de 100.000 USD pentru o casă de 500.000 USD, oferă proprietarului un stimulent puternic pentru a-și menține plățile ipotecare. Dacă banca se închide, nu numai că își pierde locuința, ci și grămada de numerar pe care a plătit-o pentru a o închide. Cerința capitalurilor proprii izolează, de asemenea, creditorii de o scădere a prețurilor imobiliare. Dacă o proprietate este evaluată la 500.000 USD și valoarea totală a creditelor se ridică la 400.000 USD, proprietatea poate pierde până la 20% din valoarea acesteia fără ca deținătorii de credite să primească o plată scurtă la o licitație de închidere.