Top 10 caracteristici ale unei proprietăți rentabile de închiriere
Căutați să cumpărați o proprietate de închiriere rezidențială? Ideea poate fi descurajantă pentru un prim investitor. Imobiliarele sunt o afacere grea, iar câmpul este încărcat cu mine de teren care vă pot elimina randamentul. Iată care sunt cele mai importante lucruri care trebuie luate în considerare în timp ce cumpărăm o proprietate cu venituri.
Începerea căutării
Este posibil să doriți un agent imobiliar care să vă ajute să finalizați achiziția, dar ar trebui să începeți să căutați o proprietate pe cont propriu. Un agent poate aduce presiuni inutile asupra dvs. pentru a cumpăra înainte de a găsi o investiție care vi se potrivește cel mai bine. Și să găsești că investiția va lua unele abilități de somn și niște piele de pantofi.
Cheie de luat cu cheie
- Verificați cu atenție cartierul. Viabilitatea și facilitățile sale sunt esențiale.
- Rata vacantă de cartier este ridicată ">
Gama dvs. va fi limitată dacă intenționați să gestionați activ proprietatea sau să angajați pe altcineva pentru a o gestiona. Dacă intenționați să gestionați activ, nu doriți o proprietate care este prea departe de locul în care locuiți. Dacă aveți de gând să faceți o companie de administrare a proprietăților care să aibă grijă de ea, apropierea este mai puțin o problemă.
Haideți să aruncăm o privire la top 10 lucruri pe care ar trebui să le luați în considerare atunci când căutați proprietatea de închiriere potrivită.
01:59Top 10 caracteristici ale unei proprietăți rentabile de închiriere
1. Vecinatate. Cartierul în care cumpărați va determina tipurile de chiriași pe care îi atrageți și rata locurilor de muncă vacante. Dacă cumpărați în apropierea unei universități, șansele sunt ca studenții să vă domine grupul de potențiali chiriași și să vă luptați să ocupați locurile vacante în fiecare vară. De asemenea, trebuie să știți că unele orașe încearcă să descurajeze conversiile de închiriere prin impunerea unor taxe de autorizare exorbitante și îngrămădire pe birocrație.
2. Impozite pe proprietate. Probabil că impozitele pe proprietăți variază foarte mult în funcție de zona țintă și doriți să fiți conștienți de cât de mult veți pierde pentru acestea. Impozitele ridicate pe proprietate nu sunt întotdeauna un lucru rău într-un cartier minunat care atrage chiriași pe termen lung, dar există și locuri neplăcute cu impozite mari. Biroul de evaluare al municipalității va avea toate informațiile fiscale în dosar sau puteți discuta cu proprietarii de locuințe din comunitate. De asemenea, este înțelept să aflăm dacă creșterea impozitului pe proprietate este probabilă în viitorul apropiat. Un oraș aflat în dificultate financiară poate majora impozitele mult peste ceea ce un proprietar poate percepe în mod realist cu chiria.
3. Școli. Dacă aveți de-a face cu locuințe de dimensiuni familiale, luați în considerare calitatea școlilor locale. Deși veți fi preocupați mai ales de fluxul de numerar lunar, valoarea generală a proprietății dvs. de închiriere intră în joc atunci când o vindeți. Dacă nu există școli bune în apropiere, aceasta poate afecta valoarea investiției dvs.
4. Crime. Nimeni nu vrea să locuiască alături de un punct fierbinte pentru activități infracționale. Poliția locală sau biblioteca publică ar trebui să aibă statistici exacte privind criminalitatea pentru cartiere. Verificați tarifele pentru vandalism, infracțiuni grave și infracțiuni și observați dacă activitatea infracțională se deplasează în sus sau în jos. De asemenea, poate doriți să întrebați despre frecvența prezenței poliției în cartierul dvs.
5. Piața locurilor de muncă. Locațiile cu oportunități de angajare în creștere atrag mai mulți chiriași. Pentru a afla cum este o zonă a tarifelor pentru disponibilitatea locului de muncă, consultați biroul SUA pentru statisticile muncii sau mergeți la o bibliotecă locală. Dacă vedeți un anunț despre o companie majoră care se deplasează în zonă, puteți fi sigur că lucrătorii care caută un loc unde să locuiască vor turma în zonă. Acest lucru poate determina prețurile locuințelor să crească sau să coboare, în funcție de tipul de afacere în care se derulează. Puteți presupune că, dacă doriți și compania din curtea dvs., și locatarii voștri.
6. Amenajări. Parcurgeți cartierul și consultați parcurile, restaurantele, sălile de cinema, cinematografele, legăturile de transport în comun și toate celelalte avantaje care atrag chiriașii. Primăria poate avea literatură promoțională care vă va oferi o idee despre locul în care se poate găsi cea mai bună combinație de facilități publice și proprietate privată.
7. Dezvoltarea viitoare. Departamentul municipal de planificare va avea informații cu privire la noile dezvoltări care urmează sau au fost zonate în zonă. Dacă există multe construcții în curs, este probabil o zonă de creștere bună. Atenție la noile dezvoltări care ar putea afecta prețul proprietăților înconjurătoare. De asemenea, alte locuințe noi ar putea concura cu proprietatea dvs.
8. Număr de înregistrări și posturi vacante. Dacă un cartier are un număr neobișnuit de mare de înregistrări, poate semnala un ciclu sezonier sau un cartier în declin. Trebuie să aflați care este. În ambele cazuri, rata ridicată a locurilor de muncă vacante obligă proprietarii să închirieze chirii pentru a atrage chiriași. Tarifele vacante scăzute permit proprietarilor să crească ratele de închiriere.
9. Chirie medie. Venitul din chirii va fi pâinea și untul dvs., așa că trebuie să știți care este chiria medie din zonă. Asigurați-vă că orice proprietate pe care o considerați va suporta o chirie suficientă pentru a vă acoperi plata ipotecă, impozitele și alte cheltuieli. Cercetează zona suficient de bine pentru a măsura unde va fi îndreptată în următorii cinci ani. Dacă vă puteți permite acum zona, dar se preconizează că impozitele vor crește, astăzi o proprietate accesibilă poate însemna faliment ulterior.
10. Dezastre naturale. Asigurarea este o altă cheltuială pe care va trebui să o scădeați din rentabilitățile dvs., deci trebuie să știți cât va costa. Dacă o zonă este predispusă la cutremure sau inundații, costurile de acoperire pot mânca în afara veniturilor din închiriere.
Obținerea informațiilor
Sursele oficiale sunt grozave, dar discutați cu vecinii pentru a obține adevărata bătaie. Discutați atât cu chiriașii, cât și cu proprietarii de locuințe. Chiriașii vor fi mult mai onești cu privire la aspectele negative, deoarece nu au nicio investiție în el. Vizitați zona în diferite momente în diferite zile ale săptămânii pentru a vedea viitorii vecini în acțiune.
Alegerea unei proprietăți
În general, cea mai bună proprietate de investiții pentru începători este o locuință unifamiliară sau un condominiu. Condosurile au o întreținere redusă, deoarece asociația de apartamente are grijă de reparațiile exterioare, lăsându-vă să vă faceți griji doar pentru interior. Totuși, apartamentele tind să obțină chirii mai mici și să aprecieze mai lent decât casele unifamiliale.
Casele unifamiliale tind să atragă chiriași pe termen lung. Familiile sau cuplurile sunt, în general, chiriași mai buni decât cei singuri, deoarece sunt mai susceptibili să fie stabili financiar și să plătească chiria în mod regulat.
Când aveți cartierul restrâns, căutați o proprietate care să aibă potențial de apreciere și un flux de numerar proiectat bun. Verificați proprietățile care sunt mai scumpe decât vă puteți permite, precum și cele la îndemâna dvs. Imobiliarele se vând adesea sub prețul său de listare.
Urmăriți prețurile de listare ale altor proprietăți și întrebați cumpărătorii despre prețul final de vânzare pentru a vă face o idee despre valoarea pe piață cu adevărat în cartier.
Pentru potențial de apreciere, căutați o proprietate care, cu câteva modificări cosmetice și unele renovări, va atrage chiriași care sunt dispuși să plătească chirii mai mari. Acest lucru va crește și valoarea proprietății dacă alegeți să o vindeți după câțiva ani.
Desigur, un pas cheie în asigurarea unui efort profitabil este achiziționarea unei proprietăți la un preț rezonabil. Recomandarea pentru proprietatea de închiriere este să plătiți cel mult de 12 ori chiria anuală pe care așteptați să o obțineți.
Setarea chirii
Deci, cum este determinată chiria potențială? Va trebui să faceți o presupunere informată. Nu te lăsa dus cu presupuneri excesiv de optimiste. Setarea chirii prea ridicată și sfârșitul cu o unitate goală pentru luni de zile jetoane la profitul general în grabă.
Începeți cu chiria medie pentru cartier și lucrați de acolo. Luați în considerare dacă locul dvs. merită un pic mai mult sau puțin mai puțin și de ce.
Pentru a afla dacă numărul chirii funcționează pentru dvs. în calitate de investitor, aflați care vă va costa locul. Reduceți plata ipotecară prevăzută lunar, impozitele pe proprietate împărțite la 12 luni, costurile de asigurare împărțite la 12 și o alocație generoasă pentru întreținere și reparații.
Nu subestimați costurile de întreținere și reparații. Aceste costuri depind de vechimea proprietății și de cât de mult plănuiești să faci singur. O clădire mai nouă va necesita probabil mai puțin decât una mai veche. Este puțin probabil ca un apartament într-un complex pentru persoane în vârstă să fie suferit de aceeași cantitate de daune ca și locuințele din campus.
Efectuarea reparațiilor proprii reduce costurile considerabil, dar înseamnă, de asemenea, să fiți în apel 24/7 pentru urgențe. O altă opțiune este angajarea unei firme de administrare a proprietăților. Firma se ocupă de toate, de la toaletele sparte până la colectarea chirii în fiecare lună. Așteptați să plătiți aproximativ 10% din venitul brut din chirie pentru acest serviciu.
Dacă toate aceste cifre apar sau mai bine, cu un pic mai rămas, puteți acum să vă faceți agentul imobiliar să depună o ofertă.
Efectuarea achiziției
Băncile au cereri mai dure pentru acordarea de împrumuturi pentru proprietăți de investiții decât pentru reședințele primare. Ei presupun că, dacă vremurile devin grele, oamenii sunt mai puțin înclinați să-și pună în pericol casele decât o proprietate de afaceri. Fiți pregătiți să plătiți cel puțin 20% până la 30% pentru o plată în avans plus costurile de închidere. Aveți proprietatea inspectată în detaliu de către un profesionist și solicitați un avocat să verifice totul înainte de semnare.
Nu uitați de asigurarea proprietarilor de case. Asigurarea chiriasului acoperă bunurile unui chiriaș, dar clădirea în sine este responsabilitatea proprietarului, iar asigurarea poate fi mai scumpă decât o casă similară ocupată de proprietari. Ipoteca, asigurarea și amortizarea proprietății sunt deductibile din impozit până la o anumită sumă.
Linia de jos
Fiecare stat are orașe bune, fiecare oraș are cartiere bune și fiecare cartier are proprietăți bune. Este nevoie de multă muncă și cercetare pentru a alinia toate cele trei.
Când găsiți proprietatea dvs. ideală de închiriere, păstrați-vă realistele așteptările și asigurați-vă că finanțele proprii sunt suficient de sănătoase încât puteți aștepta ca proprietatea să înceapă să genereze numerar, mai degrabă decât să aveți nevoie disperată.
Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.