Ar trebui să-ți refinancezi ipoteca când crește rata dobânzii?
Nu este o idee rea să iei în considerare refinanțarea ipotecii atunci când ratele dobânzilor sunt mici. Și mai sunt, istoric vorbind. Cu toate acestea, ratele dobânzilor au început să crească și se prevede că vor continua. Cum ar trebui să vă afecteze decizia de a refinanța?
Asta, desigur, depinde de rata dobânzii pe care o plătiți în prezent pentru ipoteca dvs. O ipotecă mai veche ar putea avea încă o rată a dobânzii mai mare decât cele oferite în prezent. Și chiar și într-un climat relativ scăzut, există argumente pro și contra pentru refinanțarea unei ipoteci. De asemenea, ratingul dvs. de credit îmbunătățit - sau decizia de a modifica durata creditului ipotecar - ar putea aduce, de asemenea, termeni de refinanțare care vă pot economisi bani pe termen lung. Dar poate că nu plănuiești să rămâi pe termen lung. Există, de asemenea, unele programe speciale de refinanțare care pot fi deosebit de benefice pentru cei care se califică. Iată cum să lucrezi prin procesul de luare a deciziilor.
Cheie de luat cu cheie
- Situația dvs. individuală ar trebui să stabilească dacă vă refinanțați ipoteca sau nu doar dacă ratele dobânzii sunt în creștere sau în scădere.
- Avantajele refinanțării includ obținerea unei rate a dobânzii mai bune, creșterea valorii nete și stimularea fluxului de numerar pe termen scurt.
- Dezavantajele includ plata prea mult la costurile de închidere, lichidarea cu o rată a dobânzii mai mare, deoarece nu doriți să plătiți costurile de închidere, pierderea capitalurilor proprii pentru o refinanțare a cash-out-ului și scăderea valorii nete.
- Programele speciale de la Fannie Mae, Freddie Mac, FHA și VA pot ajuta anumiți proprietari să-și asigure credite ipotecare mai accesibile.
Ar trebui să o luați în considerare?
În trecut, ratele dobânzilor scăzute au creat o frenezie de refinanțare pe piață. Dar în orice economie, singura modalitate de a ști dacă o refinanțare are sens pentru tine este să iei în considerare detaliile situației tale unice.
Cât sunt mai mici ratele decât cele pe care le aveți în prezent?
În loc să ascultați „reguli” despre cât de mult se schimbă procentual în ratele dobânzii pe care ar trebui să le căutați înainte de a refinanța, uitați-vă la câți bani veți sta pentru a economisi. O reducere a ratei de 1% este mult mai semnificativă dacă ai o ipotecă de 500.000 USD decât dacă ai una care este de 100.000 USD.
În cât timp intenționați să păstrați ipoteca?
La fel ca atunci când v-ați achiziționat casa, va trebui să plătiți costurile de închidere pentru refinanțarea dvs. Dacă intenționați să vă vindeți casa peste câțiva ani, este posibil să nu mai faceți o pauză (sau să ieșiți în realitate în urmă) prin refinanțare. Cum se face? Dacă economiile lunare pentru restul creditului ipotecar nu sunt mai mari decât costurile de închidere asociate refinanțării, veți pierde. Dacă transferați costurile de închidere în ipoteca dvs. în loc să le plătiți în avans, plătiți dobânzi pentru ele, astfel încât va trebui să includeți această cheltuială în calculul dvs. de pauză.
Puteți refinanța într-un termen mai scurt?
Dacă ați rămas 20 de ani din ipoteca dvs. și refinanțați o nouă ipotecă de 30 de ani, este posibil să nu economisiți bani pe termen lung, chiar și cu o rată mai mică. Cu toate acestea, dacă vă puteți permite să refinați acea ipotecă de 20 de ani într-o ipotecă de 15 ani, combinarea unei rate mai mici a dobânzii și a unui termen mai scurt va reduce substanțial suma totală a dobânzii pe care o veți plăti înainte de a deține casa gratuit și clar.
Pro-uri
Obțineți un împrumut mai bun
Creșteți valoarea netă pe termen lung
Creșteți fluxul de numerar pe termen scurt
Contra
Plăți excesive la costurile de închidere
Plătiți excesiv la dobândă, deoarece nu doriți costuri de închidere
Pierderea capitalului propriu
Impact negativ asupra valorii dvs. net pe termen lung
Ce stai să câștigi
Realizată în mod corespunzător, o refinanțare poate avea atât avantaje imediate, cât și durabile. Este posibil să puteți:
Obțineți un împrumut mai bun
Poate că sunteți într-o poziție financiară mai bună acum decât atunci când v-ați contractat ipoteca. Refinanțarea poate oferi o oportunitate de a obține o dobândă mai bună sau pur și simplu de a face o ipotecă bună chiar și mai bună. Oricum, îți vei crește securitatea financiară pe termen scurt și pe termen lung și vei crește șansele că vremurile grele nu te vor risca să-ți pierzi casa.
Creșteți valoarea netă pe termen lung
Odată cu economiile din refinanțarea creditului ipotecar, veți cheltui mai puțin pentru dobândă. Acești bani îi puteți pune pentru pensionare sau pentru a-l utiliza pentru un alt obiectiv financiar pe termen lung.
Creșteți fluxul de numerar pe termen scurt
Dacă refinanțarea vă scade plata lunară, veți avea mai mulți bani cu care să lucrați de la o lună la alta. Acest lucru poate reduce presiunea financiară de zi cu zi asupra gospodăriei dvs. și poate crea oportunități de a investi în altă parte.
Pericole de refinanțare
Refinanțarea unei ipoteci introduce elemente noi în situația dvs. financiară. Riscurile din ipoteca inițială sunt încă prezente, iar câteva noi ies la suprafață.
Plăți excesive la costurile de închidere
Creditorii fără scrupule pot aborda o serie de taxe inutile și / sau umflate la costul creditului ipotecar. Mai mult decât atât, s-ar putea să nu dezvăluie unele dintre aceste costuri în avans, în speranța că vă veți simți prea investit în proces pentru a-și da drumul.
Plătiți excesiv la dobândă, deoarece nu doriți costuri de închidere
În mod obișnuit, o refinanțare nu necesită închidere de numerar. O modalitate prin care creditorii compensează acest lucru este să vă ofere o rată a dobânzii mai mare. Să presupunem că aveți două opțiuni: o refinanțare de 200.000 USD cu zero costuri de închidere și o dobândă fixă de 5% pentru 30 de ani sau o refinanțare de 200.000 dolari, cu 6.000 USD costuri de închidere și o dobândă fixă de 4.75% pentru 30 de ani. Presupunând că păstrați împrumutul pe întregul termen, în scenariul A, veți plăti un total de 386.511 USD. În scenariul B, veți plăti 381.586 USD. Dacă nu aveți „costuri de închidere” se ajunge să vă coste 4.925 USD. Vă puteți gândi la altceva pe care îl preferați să faceți cu aproape 5.000 de dolari decât să-i dați băncii?
Pierderea capitalului propriu
Partea din ipoteca pe care ai plătit-o, capitalul propriu în casă, este singura parte a casei care este cu adevărat a ta. Această sumă crește puțin câte puțin cu fiecare plată ipotecară lunară până când, într-o zi, dețineți întreaga casă și puteți solicita fiecare ban din încasări dacă alegeți să o vindeți. Dar, dacă efectuați o refinanțare a cash-out-ului, transferul costurilor de închidere în noul împrumut sau extinderea termenului împrumutului dvs., vă veți distruge la procentul de acasă pe care îl dețineți. Chiar dacă rămâi în aceeași casă pentru tot restul vieții, s-ar putea să sfârșești să faci plăți ipotecare pe ea timp de 50 de ani dacă iei decizii slabe de refinanțare. Puteți ajunge să pierdeți o mulțime de bani în acest fel, ca să nu mai spunem că nu dețineți niciodată cu adevărat casa.
Impact negativ asupra valorii dvs. net pe termen lung
Refinanțarea vă poate scădea plata lunară, dar de multe ori va face împrumutul mai scump în cele din urmă dacă adăugați ani la ipoteca dvs. Dacă aveți nevoie să refinați pentru a nu vă pierde casa, plătiți mai mult pe termen lung ar putea merita. Dar dacă obiectivul dvs. principal este să economisiți bani, realizați că o plată lunară mai mică nu se traduce neapărat în economii pe termen lung.
Opțiuni de refinanțare
Există câteva programe speciale de refinanțare care pot fi deosebit de benefice pentru debitorii calificați.
Opțiuni de refinanțare de înaltă LTV (Fannie Mae) și Freddie Mac Refinanțare îmbunătățită a reliefului.
Aceste programe noi de la Fannie Mae și Freddie Mac sunt concepute pentru a înlocui programul Programul de refinanțare la prețuri de acasă (HARP), care a expirat la 31 decembrie 2018. HARP a fost creat pentru a ajuta proprietarii de case care nu au putut să profite de alte opțiuni de refinanțare, deoarece casa lor a scăzut în valoare. Obiectivul său a fost de a îmbunătăți accesibilitatea pe termen lung a unui împrumut pentru a ajuta la prevenirea pierderii locuințelor în cazul executării silite. Pentru noile programe, sunt eligibile doar creditele ipotecare deținute de Fannie Mae (opțiunea High LTV Refinance) sau Freddie Mac (FMERR), care pot fi îmbunătățite cu o refinanțare și care au apărut la 1 octombrie 2017 sau ulterior. În plus, debitorii trebuie să fie la curent cu plățile.
Proprietarii de case ale căror case sunt subacvatice și ale căror împrumuturi au luat naștere între iunie 2009 și sfârșitul lunii septembrie 2017 nu sunt eligibile pentru unul dintre programele de înlocuire HARP de la Fannie Mae și Freddie Mac.
FHA Rationalizare.
O refinanțare FHA Streamline este proiectată pentru proprietarii de case care au deja o ipotecă FHA. Obiectivul său este de a oferi o nouă ipotecă FHA cu condiții mai bune care să reducă plata lunară a proprietarului. Se presupune că procesul este rapid și ușor, fără a fi necesară o nouă documentare a situației dvs. financiare și nici o nouă calificare a veniturilor. Acest tip de refinanțare nu necesită o evaluare a casei, o inspecție termită sau un raport de credit. Un posibil dezavantaj pentru unii proprietari este că o refinanțare a raționalizării FHA nu permite ieșirea de numerar.
VA Streamline.
Acest program, cunoscut și sub denumirea de Împrumut de refinanțare a reducerii ratei dobânzii (IRRRL), este similar cu o refinanțare a raționalizării FHA. Trebuie să aveți deja un împrumut VA, iar refinanțarea trebuie să conducă la o rată a dobânzii mai mică, cu excepția cazului în care refinanțați de la o ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) la o ipotecă cu rată fixă. Creditorul poate solicita un raport de evaluare și credit, deși VA nu necesită acest lucru. Rețineți că VA și Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor au emis recent un ordin de avertizare conform căruia membrii serviciilor și veteranii primesc o serie de oferte nesolicitate cu informații înșelătoare despre aceste împrumuturi. Verificați cu VA înainte de a acționa la orice ofertă a unui IR IRRL.
Cu atât fluxul VA, cât și fluxul FHA, este posibil să plătiți câteva fără costuri de închidere înainte. Cu toate acestea, aceste costuri vor fi transferate în ipotecă sau veți plăti o rată a dobânzii mai mare în schimbul plății costurilor de închidere. Așadar, în timp ce nu veți mai primi bani în avans, veți mai plăti pentru refinanțare pe termen lung.
Linia de jos
Orice refinanțare bună ar trebui să beneficieze debitorii prin reducerea plăților lunare pentru locuințe și / sau scurtarea termenului ipotecar. Din păcate, la fel ca în cazul oricărei tranzacții financiare majore, există complexități care pot încuraja cumpărătorul nedorit și duce la o afacere proastă. Cunoașterea procesului vă va ajuta să găsiți un creditor și un program de refinanțare care să ofere cea mai bună valoare pentru situația dvs.