Ipoteci cu rată fixă ​​și rată ajustabilă: Care este diferența?

Ipotecile cu rată fixă ​​și ipotecile cu rată reglabilă (ARM) sunt cele două tipuri ipotecare primare. În timp ce piața oferă numeroase varietăți în cadrul acestor două categorii, primul pas atunci când cumpărături pentru o ipotecă este determinarea care dintre cele două tipuri principale de împrumut se potrivește cel mai bine nevoilor tale.

Cheie de luat cu cheie

• O ipotecă cu rată fixă ​​percepe o rată stabilită a dobânzii care nu se modifică pe toată durata de viață a împrumutului.
• Rata dobânzii inițiale pentru o ipotecă cu rată reglabilă (ARM) este stabilită sub rata pieței la un împrumut cu rată fixă ​​comparabilă, iar apoi rata crește (sau poate scade) pe măsură ce trece timpul.
• ARM-urile sunt de obicei mai complicate decât creditele ipotecare cu rată fixă.

Ipoteci cu rată fixă

O ipotecă cu rată fixă ​​percepe o rată stabilită a dobânzii care nu se modifică pe toată durata de viață a împrumutului. Deși valoarea principalului și a dobânzii plătite în fiecare lună variază de la plată la plată, plata totală rămâne aceeași, ceea ce face ca bugetul să fie ușor pentru proprietarii de case.

Programul de amortizare parțială de mai jos demonstrează modul în care sumele puse către capital și dobânda se modifică de-a lungul vieții ipotecii. În acest exemplu, termenul ipotecar este de 30 de ani, principalul este de 100.000 USD, iar rata dobânzii este de 6%.

După cum vedeți, plățile efectuate în anii inițiali ai unei ipoteci constau în principal din plăți de dobândă.

Principalul avantaj al unui împrumut cu rată fixă ​​este că împrumutatul este protejat de creșteri bruște și potențial semnificative ale plăților ipotecare lunare, dacă ratele dobânzilor cresc. Creditele ipotecare cu rată fixă ​​sunt ușor de înțeles și variază puțin de la creditor la creditor. Dezavantajul ipotecilor cu rată fixă ​​este că atunci când ratele dobânzilor sunt mari, calificarea pentru un împrumut este mai dificilă, deoarece plățile sunt mai puțin accesibile.

Deși rata dobânzii este fixă, suma totală a dobânzii pe care o veți plăti depinde de termenul ipotecar. Instituțiile de creditare tradiționale oferă ipoteci cu rată fixă ​​pentru o varietate de termeni, dintre care cei mai frecventi sunt 30, 20 și 15 ani.

Ipoteca de 30 de ani este cea mai populară alegere, deoarece oferă cea mai mică plată lunară. Cu toate acestea, compensarea pentru această plată scăzută este un cost global semnificativ mai mare, deoarece deceniul suplimentar, sau mai mult, în termen este dedicat în principal plății dobânzii. Plățile lunare pentru creditele ipotecare pe termen scurt sunt mai mari, astfel încât principalul să fie rambursat într-un interval de timp mai scurt. De asemenea, ipotecile pe termen scurt oferă o rată a dobânzii mai mică, ceea ce permite o sumă mai mare de capital rambursat la fiecare plată ipotecară. Astfel, ipotecile pe termen mai scurt costă semnificativ mai puțin în ansamblu. (Pentru mai multe, consultați Înțelegerea structurii plăților ipotecare .)

Creditele ipotecare: rata fixă ​​versus rata ajustabilă

Ipoteci cu rată ajustabilă

Rata dobânzii pentru o ipotecă cu rată ajustabilă este una variabilă. Rata dobânzii inițiale pentru un ARM este stabilită sub rata pieței pentru un împrumut cu rată fixă ​​comparabilă, iar rata crește pe măsură ce trece timpul. Dacă ARM este menținut suficient de mult, rata dobânzii va depăși rata continuă pentru împrumuturile cu rată fixă.

ARM-urile au o perioadă fixă ​​de timp în care rata dobânzii inițiale rămâne constantă, după care rata dobânzii se ajustează la o frecvență pre-aranjată. Perioada cu rată fixă ​​poate varia semnificativ - oriunde de la o lună la 10 ani; Perioadele de ajustare mai scurte au, în general, rate ale dobânzii mai mici. După termenul inițial, împrumutul se resetează, ceea ce înseamnă că există o nouă rată a dobânzii bazată pe ratele actuale ale pieței. Aceasta este apoi rata până la următoarea resetare, care poate fi anul următor.

Terminologie ARM

ARM-urile sunt în mod semnificativ mai complicate decât împrumuturile cu rată fixă, astfel încât explorarea avantajelor și contra necesită o înțelegere a unor terminologii de bază. Iată câteva concepte pe care debitorii trebuie să le cunoască înainte de a selecta un ARM:

• Frecvența de ajustare: aceasta se referă la intervalul de timp dintre ajustările ratei dobânzii (de exemplu, lunar, anual, etc.).
• Indici de ajustare: ajustările ratei dobânzii sunt corelate cu un reper. Uneori aceasta este rata dobânzii la un tip de activ, cum ar fi certificatele de depozit sau facturile de trezorerie. Ar putea fi, de asemenea, un indice specific, cum ar fi Indicele costurilor fondurilor sau Rata de ofertă interbancară din Londra (LIBOR).
• Marja: Când semnați împrumutul, sunteți de acord să plătiți o rată care este cu un anumit procent mai mare decât indicele de ajustare. De exemplu, rata dvs. reglabilă poate fi rata facturii T de un an plus 2%. Acest 2% suplimentar se numește marjă.
• Plafoane: aceasta se referă la limita la suma pe care rata dobânzii poate crește fiecare perioadă de ajustare. Unele ARM oferă, de asemenea, plafoane pentru plata lunară totală. Aceste împrumuturi, cunoscute și sub denumirea de împrumuturi negative cu amortizare, mențin plățile scăzute; cu toate acestea, aceste plăți pot acoperi doar o parte din dobânda datorată. Dobânda neplătită devine o parte din mandant. După ani de plată a creditului ipotecar, principalul dvs. datorat poate fi mai mare decât suma pe care ați împrumutat-o ​​inițial.
• Plafonul: Aceasta este cea mai mare valoare a dobânzii reglabile care poate să devină în timpul împrumutului.

Cel mai mare avantaj al ARM este că este considerabil mai ieftin decât o ipotecă cu rată fixă, cel puțin pentru primii trei, cinci sau șapte ani. ARM-urile sunt, de asemenea, atractive, deoarece plățile lor inițiale scăzute permit debitorului să se califice pentru un împrumut mai mare și, într-un mediu cu rata dobânzii scăzute, permit împrumutatului să se bucure de rate de dobândă mai mici (și plăți mai mici), fără a fi nevoie să refinanțeze ipoteca. .

Un împrumutat care alege un ARM poate economisi câteva sute de dolari pe lună timp de până la șapte ani, după care costurile sale vor crește. Noua rată se va baza pe ratele pieței, nu pe rata inițială inferioară pieței. Dacă sunteți foarte norocos, poate fi mai mic în funcție de cum sunt ratele pieței la momentul resetării tarifelor.

ARM, cu toate acestea, poate prezenta unele dezavantaje semnificative. Cu un ARM, plata dvs. lunară se poate schimba frecvent pe durata de viață a împrumutului. Și dacă luați un împrumut mare, s-ar putea să aveți probleme când crește ratele dobânzii: Unele ARM sunt structurate astfel încât ratele dobânzilor se pot dubla aproape în câțiva ani. (Pentru mai multe, consultați Ipoteca cu rată ajustabilă: Ce se întâmplă la creșterea ratelor dobânzii ).

Într-adevăr, ipotecile cu rată ajustabilă au ieșit în favoarea multora planificatori financiari după derularea creditelor ipotecare subprime din 2008, care au început într-o eră de închideri și vânzări scurte. Împrumutații s-au confruntat cu șoc autocolant atunci când ARM-urile s-au ajustat, iar plățile au scăzut. Din fericire, de atunci au fost instituite reglementări și legislații guvernamentale pentru a spori supravegherea care a transformat o bulă de locuințe într-o criză financiară globală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor (CFPB) a preîntâmpinat practicile ipotecare prădătoare care rănesc consumatorul. Creditorii acordă împrumuturi debitorilor care sunt susceptibili să le ramburseze împrumuturile.

ARM sunt considerabil mai ieftine decât creditele ipotecare cu rată fixă.

Ce împrumut este potrivit pentru dvs.

Atunci când alegeți un credit ipotecar, trebuie să luați în considerare o gamă largă de factori personali și să-i echilibrați cu realitățile economice ale unei piețe în continuă schimbare. Finanțele personale ale persoanelor cunosc adesea perioade de avans și declin, ratele dobânzilor cresc și scad, iar puterea economiei cade și scade. Pentru a vă selecta împrumutul în contextul acestor factori, luați în considerare următoarele întrebări:

• Cât de mare vă puteți permite o plată ipotecară astăzi?
• Îți puteți permite în continuare un ARM dacă creșterea ratelor dobânzii?
• Cat timp intentionati sa locuiti pe proprietate?
• În ce direcție se îndreaptă ratele dobânzilor și anticipați ca această tendință să continue?

Dacă aveți în vedere un ARM, ar trebui să rulați numerele pentru a determina cel mai rău caz. Dacă îți poți permite totuși dacă ipoteca se resetează la limita maximă în viitor, un ARM îți va economisi bani în fiecare lună. În mod ideal, ar trebui să utilizați economiile comparativ cu o ipotecă cu rată fixă ​​pentru a efectua plăți de capital suplimentare în fiecare lună, astfel încât împrumutul total să fie mai mic atunci când are loc resetarea, reducând în continuare costurile.

Dacă ratele dobânzilor sunt mari și se așteaptă să scadă, un ARM vă va asigura că veți beneficia de scădere, deoarece nu sunteți blocat într-o anumită rată. Dacă ratele dobânzilor sunt în creștere sau o plată constantă și previzibilă este importantă pentru dvs., o ipotecă cu rată fixă ​​poate fi calea de urmat.

Candidații pentru ARM

Proprietarul de scurtă durată

Un ARM poate fi o alegere excelentă dacă plățile mici pe termen scurt sunt cerința dvs. principală sau dacă nu intenționați să locuiți în proprietate suficient de mult pentru ca ratele să crească. Așa cum am menționat anterior, perioada cu rată fixă ​​a unui ARM variază, de obicei de la un an la șapte ani, motiv pentru care un ARM ar putea să nu aibă sens pentru persoanele care intenționează să își păstreze casa pentru mai mult de atât. Cu toate acestea, dacă știți că vă veți muta într-o perioadă scurtă sau nu intenționați să vă mențineți în casă decenii următoare, atunci un ARM va avea mult sens.

Să presupunem că mediul cu rata dobânzii înseamnă că puteți scoate un ARM de cinci ani cu o rată a dobânzii de 3, 5%. În comparație, o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani vă va oferi o rată a dobânzii de 4, 25%. Dacă intenționați să vă mutați înainte de resetarea ARM de cinci ani, veți economisi o mulțime de bani pe dobândă. Dacă, pe de altă parte, decideți să rămâneți în casă mai mult timp, mai ales dacă ratele sunt mai mari atunci când se ajustează împrumutul dvs., atunci ipoteca va costa mai mult decât ar avea creditul cu rată fixă. Dacă, totuși, cumpărați o casă cu ochii spre modernizarea unei case mai mari odată ce începeți o familie - sau credeți că vă veți muta pentru muncă - atunci un ARM poate fi potrivit pentru dvs.

Câștigul Bump-Up-in-Income

Pentru persoanele care au un venit stabil, dar care nu se așteaptă să crească dramatic, o ipotecă cu rată fixă ​​are mai mult sens. Cu toate acestea, dacă vă așteptați să înregistrați o creștere a venitului dvs., să mergeți cu un ARM vă poate scuti de la plata multor dobânzi pe termen lung.

Să zicem că îți cauți prima casă și tocmai ai absolvit facultatea de medicină sau de drept sau ai obținut un MBA. Șansele sunt mari că veți câștiga mai mult în următorii ani și vă veți putea permite plățile crescute atunci când împrumutul dvs. se va ajusta la o rată mai mare. În acest caz, un ARM va funcționa pentru dvs. În alt scenariu, dacă așteptați să începeți să primiți bani de la un trust la o anumită vârstă, puteți obține un ARM care se resetează în același an.

Tipul de plată

Închiderea unei ipoteci cu rată ajustabilă este foarte atractivă pentru debitorii ipotecari care au sau vor avea banii pentru a plăti împrumutul înainte ca noua rată a dobânzii să înceapă. În timp ce asta nu include marea majoritate a americanilor, există situații în care poate fi posibil să-l smulgem.

Luați un împrumutat care cumpără o casă și vinde alta în același timp. Această persoană poate fi obligată să cumpere noua casă în timp ce cea veche are contract și, în consecință, va scoate un ARM de un an sau doi ani. Odată ce împrumutatul are încasările din vânzare, el sau ea se poate întoarce pentru a achita ARM cu încasările din vânzarea la domiciliu.

O altă situație în care un ARM ar avea sens este dacă vă puteți permite să accelerați plățile în fiecare lună suficient pentru a o plăti înainte de a se reseta. Utilizarea acestei strategii poate fi riscantă, deoarece viața se întâmplă și, în timp ce este posibil să vă permiteți să faceți plăți accelerate acum, dacă vă îmbolnăviți, pierdeți locul de muncă sau cazanul merge, aceasta nu mai poate fi o opțiune.

Linia de jos

Indiferent de tipul de împrumut selectat, alegerea cu atenție vă va ajuta să evitați greșelile costisitoare. Un lucru este sigur: nu mergeți cu ARM, deoarece plata lunară mai mică este singura cale de a-și permite casa respectivă. Puteți obține o rată similară la momentul resetării, dar este un joc serios. Este mai prudent să căutați o casă cu un preț mai mic.

Continuați lectură

• Verificați ratele ipotecare curente
• Cum funcționează ratele dobânzilor la o ipotecă
• Înțelegerea structurii plății ipotecare
• Puncte ipotecare: Care este punctul?
• Ipoteca cu rată fixă ​​sau variabilă: care este mai bine acum?
• Găsirea celor mai bune rate ipotecare
• Aveți o rată ipotecară bună? Închide-l!
• Cei mai importanți factori care afectează ratele ipotecare
• Prognozarea ratelor ipotecare: cumpărare, vânzare sau reființă?
• Ipoteca cu rată ajustabilă: Ce se întâmplă atunci când ratele dobânzii cresc
• Cât afectează ratele dobânzilor pe piața locuințelor
• Prețul casei sau rata dobânzii este mai importantă?
• Cumpărături pentru rate ipotecare