Prima ipoteca
O primă ipotecă este principiul principal pe proprietatea care asigură ipoteca. O primă ipotecă este împrumutul primar care plătește proprietatea și are prioritate față de toate celelalte credite sau creanțe asupra unei proprietăți în caz de neplată.
O primă ipotecă nu este ipoteca pe prima casă a unui împrumutat; este ipoteca inițială preluată asupra oricărei proprietăți.
Se mai numește First Lien.
Cheie de luat cu cheie
- O primă ipotecă este principiul principal pe proprietatea care asigură ipoteca.
- A doua ipotecă este banii împrumutați cu capitaluri proprii pentru finanțarea altor proiecte și cheltuieli.
- Dacă raportul împrumut / valoare (LTV) al unei prime ipoteci este mai mare de 80%, creditorii necesită, în general, o asigurare de ipotecă privată.
- Dobânda ipotecară plătită pentru o primă ipotecă este deductibilă, aplicabilă numai contribuabililor care prezintă cheltuieli pe declarațiile de impozit.
Înțelegerea primei credite ipotecare
Atunci când o persoană fizică dorește să cumpere o proprietate, poate decide să finanțeze achiziția cu un împrumut de la o instituție de creditare. Împrumutatul se așteaptă să fie rambursat împrumutul de locuință sau ipoteca în rate lunare, care includ o parte a plății principalului și a dobânzii. Împrumutatul va avea o garanție asupra proprietății, deoarece împrumutul este garantat de locuință. Această ipotecă scoasă de un cumpărător pentru achiziționarea casei este cunoscută drept prima ipotecă.
Prima ipotecă este împrumutul inițial acordat pe o proprietate. Cumpărătorul de acasă ar putea avea mai multe proprietăți pe numele său; cu toate acestea, sunt ipotecile originale efectuate pentru a asigura fiecare dintre proprietățile care constituie prima ipotecă. De exemplu, dacă un proprietar de proprietate scoate un credit ipotecar pentru fiecare din cele trei case ale sale, fiecare dintre cele trei credite ipotecare este prima ipotecă.
Termenul „prima ipotecă” îl determină pe unul să înțeleagă că ar putea exista și alte ipoteci pe o proprietate. Un proprietar de locuință ar putea scoate o altă ipotecă, cum ar fi oa doua ipotecă, în timp ce inițialul și prima ipotecă este încă în vigoare. A doua ipotecă este banii împrumutați cu capitaluri proprii pentru finanțarea altor proiecte și cheltuieli. Cu toate acestea, cea de-a doua ipotecă și orice alte credite ipotecare ulterioare efectuate pe aceeași proprietate sunt subordonate primei ipoteci. Aceasta înseamnă că prima ipotecă este plătită înainte de achitarea creditelor ipotecare secundare.
Primul exemplu ipotecar
De exemplu, dacă un cumpărător asigură o primă ipotecă de 250.000 USD pe o proprietate de casă și după câțiva ani primește oa doua ipotecă pentru 30.000 USD pe aceeași proprietate, prima ipotecă este veche la a doua ipotecă. Împrumutatul plătește la plată după ce a rambursat deja 50.000 USD din suma inițială a împrumutului, iar proprietatea sa este închisă și vândută pentru acoperirea împrumutului. Dacă veniturile obținute din vânzarea proprietății se ridică la 210.000 USD, primul creditor ipotecar va primi soldul datorat, adică 200.000 USD. Al doilea creditor ipotecar va primi tot ce a mai rămas, care în acest caz este de 10.000 USD. Deoarece o primă ipotecă este o creanță primară care are prioritate față de creanțele secundare, creditele ipotecare secundare comandă de obicei rate mai mari ale dobânzii decât primele ipoteci.
Prima ipotecă și LTV
Dacă raportul împrumut la valoare (LTV) al unei prime ipoteci este mai mare de 80%, creditorii necesită, în general, o asigurare de ipotecă privată (PMI). Într-un astfel de caz, uneori poate fi economic ca un împrumutat să limiteze mărimea primei credite ipotecare la 80% LTV și să utilizeze finanțarea secundară pentru a împrumuta suma rămasă necesară. Economia de plată a PMI comparativ cu utilizarea unui al doilea împrumut depinde în mare măsură de rata la care un împrumutat se așteaptă ca valoarea casei sale să crească. PMI poate fi eliminat atunci când LTV-ul primei credite ipotecare ajunge la 78%; cu toate acestea, trebuie să se plătească o a doua garanție, care de obicei are o rată a dobânzii mai mare decât o primă ipotecă, cel mai probabil printr-o refinanțare a primei credite ipotecare pentru o sumă egală cu soldul rămas atât pentru prima și a doua ipotecă.
Impozite pe prima ipotecă
Dobânda ipotecară plătită pentru o primă ipotecă este deductibilă din impozite. Aceasta înseamnă că proprietarii de locuințe își pot reduce venitul impozabil cu suma dobânzilor care au fost plătite la împrumut pentru anul fiscal. Cu toate acestea, deducerea impozitului pe dobânzi ipotecare este aplicabilă numai contribuabililor care prezintă cheltuieli pe declarațiile de impozit.