Găsirea rentabilității investițiilor imobiliare (ROI)

Rentabilitatea investiției (ROI) este un termen contabil care indică procentul de bani investiți reîncasat după deducerea costurilor asociate. Pentru non-contabil, acest lucru poate părea confuz, dar formula poate fi declarată pur și simplu astfel:

ROI = Câștig − CostCostwhere: Câștig = Câștig de investițiiCost = Cost de investiție \ begin {aliniat} & \ text {ROI} = \ frac {\ text {Câștig} - \ text {Cost}} {\ text {Cost}} \\ & \ textbf {unde:} \\ & \ text {Câștig} = \ text {Câștig de investiții} \\ & \ text {Cost} = \ text {Cost investiție} \\ \ end {aliniat} ROI = CostGain − Cost Unde: Câștig = Câștig de investițieCost = Cost de investiție

Dar, în timp ce ecuația de mai sus pare destul de ușor de calculat, cu imobiliare o serie de variabile, inclusiv cheltuielile de reparație / întreținere și metodele de calculare a pârghiei - suma de bani împrumutată (cu dobândă) pentru a face investiția inițială - va intra în joc, care poate afecta numerele ROI. În multe cazuri, rentabilitatea investiției va fi mai mare dacă costul investiției este mai mic.

Atunci când achiziționați proprietăți, condițiile de finanțare pot afecta foarte mult prețul investiției; cu toate acestea, utilizarea resurselor ca un calculator ipotecar vă poate ajuta să economisiți bani pe costul investiției, ajutându-vă să găsiți rate de dobândă favorabile.

Cum se calculează ROI pentru investiții imobiliare

Complicații în calcularea rentabilității

Complicații în calculul rentabilității pot apărea atunci când o proprietate imobiliară este refinanțată sau se ia o a doua ipotecă. Dobânzile la un credit secundar sau refinanțate pot crește și se pot percepe comisioane de creditare, ambele putând reduce ROI. De asemenea, poate exista o creștere a costurilor de întreținere, a impozitelor pe proprietate și a ratelor de utilități. Toate aceste noi numere trebuie conectate și ROI recalculat, în cazul în care proprietarul unei închirieri rezidențiale sau proprietăți comerciale plătește aceste cheltuieli.

Calcule complexe pot fi, de asemenea, necesare pentru proprietatea cumpărată cu o ipotecă cu rată reglabilă (ARM), cu o rată de escaladare variabilă, percepută anual pe durata împrumutului.

Să ne uităm la cele două metode primare pentru a calcula rentabilitatea investiției: metoda costurilor și metoda de ieșire din buzunar.

Metoda costurilor

Metoda costurilor calculează ROI prin împărțirea capitalului propriu într-o proprietate la costurile respectivei proprietăți.

Ca exemplu, presupunem că o proprietate a fost cumpărată pentru 100.000 USD. După reparații și reabilitare, care costă investitorilor 50.000 de dolari suplimentari, proprietatea este apoi evaluată la 200.000 $, ceea ce face ca poziția de capital a investitorilor în proprietate să fie de 50.000 $ (200.000 - [100.000 + 50.000]).

Metoda costurilor necesită împărțirea poziției capitalurilor proprii la toate costurile aferente achiziționării, reparațiilor și reabilitării proprietății.

ROI, în acest caz, este de 50.000 $ ÷ 150.000 $ = 0.33 sau 33%.

Metoda din buzunar

Metoda fără buzunar este preferată de investitorii imobiliari, din cauza rezultatelor ROI mai mari. Folosind numerele din exemplul de mai sus, presupunem că aceeași proprietate a fost cumpărată la același preț, dar de data aceasta achiziția a fost finanțată cu un împrumut și o plată în avans de 20.000 USD. Prin urmare, cheltuiala din buzunar este de numai 20.000 USD, la care se adaugă 50.000 USD pentru reparații și reabilitare, pentru o cheltuială totală din buzunar de 70.000 USD. Cu valoarea proprietății la 200.000 dolari, poziția capitalului propriu este de 130.000 USD.

ROI, în acest caz, este de 130.000 $ ÷ 200.000 $ = 0.65 sau 65%. Acesta este aproape dublul ROI al primului exemplu. Diferența, desigur, este atribuită împrumutului: levierul ca mijloc de creștere a rentabilității.

ROI nu egalizează profitul

Desigur, înainte ca oricare dintre ROI-urile citate mai sus să poată fi realizate în profituri efective în numerar, proprietățile trebuie vândute. Adesea, o proprietate nu se va vinde la valoarea sa de piață. Frecvent, o afacere imobiliară va fi consumată sub prețul cerut inițial, reducând calculul ROI final pentru proprietatea respectivă. De asemenea, există costuri asociate vânzării unei proprietăți imobiliare: fonduri cheltuite pentru reparații, pictură sau amenajare. Costurile de publicitate a proprietății trebuie, de asemenea, adăugate, împreună cu costurile de evaluare și comisionul către agentul imobiliar sau brokerul.

Atât cheltuielile de publicitate cât și cele de comision pot fi negociate cu furnizorul de servicii. Dezvoltatorii imobiliari, cu mai multe proprietăți pentru a face publicitate și a vinde, sunt într-o poziție mai bună pentru a negocia tarife favorabile cu mijloacele de comunicare și brokerii. ROI pentru vânzări multiple, însă, cu costuri diferite pentru publicitate, comision, finanțare și construcții, prezintă probleme de contabilitate complexe care sunt cel mai bine gestionate de un profesionist.

Fluxul de numerar al proprietății

Un investitor poate avea 30.000 USD în capitaluri proprii într-o proprietate comercială de închiriere pentru care a plătit 10.000 USD pentru un ROI de 300%. Proprietatea produce, de asemenea, 500 de dolari pe lună în chirii, pentru un total de 6.000 de dolari anual. Acesta este un ROI de 60% din fluxul de numerar al proprietății - 6000 USD împărțit la costul investiției de 10.000 USD.

Linia de jos

Calcularea rentabilității imobiliare poate fi simplă sau complexă, în funcție de toate variabilele menționate mai sus. Într-o economie robustă, investițiile în imobiliare, atât rezidențiale, cât și comerciale, s-au dovedit a fi foarte profitabile. Chiar și într-o economie recesionară, când prețurile scad și numerarul este redus, multe negocieri în domeniul imobiliar sunt disponibile pentru investitori cu banii investiți. Când economia se va redresa, așa cum o face invariabil, mulți investitori vor obține un profit frumos.

În ceea ce privește impozitul pe venit sau impozitul pe câștigurile de capital, totuși, proprietarii de proprietăți imobiliare sunt îndemnați să primească sfaturi profesionale de impozit de la o sursă fiabilă înainte de a depune