Împrumut federal de administrare a locuințelor (FHA)
Un împrumut FHA este o ipotecă emisă de un creditor aprobat de FHA și asigurată de Administrația Federală a Locuințelor (FHA). Concepute pentru debitorii cu venituri mici sau moderate, împrumuturile FHA necesită un nivel minim de plăți și scoruri de credit decât multe împrumuturi convenționale.
Începând cu 2019, puteți împrumuta până la 96, 5% din valoarea unei locuințe cu un împrumut FHA (ceea ce înseamnă că va trebui să efectuați o scădere de numai 3, 5%). Veți avea nevoie de un scor de credit de cel puțin 580 pentru a vă califica. Dacă scorul dvs. de credit se încadrează între 500 și 579, puteți obține totuși un împrumut FHA cu condiția să efectuați o reducere de 10%. Cu împrumuturi FHA, plata dvs. avansă poate proveni din economii, cadouri financiare de la un membru al familiei sau subvenție pentru asistență pentru plata în avans.
Toți acești factori fac ca împrumuturile FHA să fie populare în rândul cumpărătorilor de acasă pentru prima dată.
În timp ce Împrumuturile Federale de Administrare a Locuințelor Federale (Împrumuturile FHA) cer mai mici plăți și scoruri de credit decât împrumuturile convenționale, ele îndeplinesc alte cerințe stricte.
Este important să rețineți că Administrația Federală pentru Locuințe nu vă împrumută bani pentru o ipotecă. În schimb, primiți un împrumut de la un creditor aprobat de FHA, ca o bancă, iar FHA garantează împrumutul. Unele persoane se referă la acesta ca la un împrumut asigurat FHA, din acest motiv.
Veți plăti pentru această garanție prin plăți de primă de asigurare ipotecară către FHA. Împrumutatul dvs. are un risc mai mic, deoarece FHA va plăti creditorului dacă împliniți împrumutul.
Cum funcționează un împrumut FHA
Un împrumut FHA necesită să plătiți două tipuri de prime de asigurare ipotecară - un Premium de asigurare ipotecară în avans (UFMIP) și un MIP anual (taxat lunar). PIB-ul Upfront este egal cu 1, 75% din valoarea creditului de bază (din 2018). Plătiți acest lucru în momentul închiderii sau poate fi rulat în împrumut. Dacă, de exemplu, vi s-a acordat un împrumut pentru 350.000 USD, veți plăti un UFMIP de 1, 75% x 350 000 $ = 6 125 USD. Plățile sunt depuse într-un cont de creare înființat de Departamentul Trezoreriei SUA, iar fondurile sunt utilizate pentru a efectua plăți ipotecare în cazul în care vă imprumutați creditul.
În ciuda numelui, efectuați plăți anuale pentru MIP în fiecare lună. Plățile variază de la 0, 45% la 1, 05% din valoarea creditului de bază, în funcție de valoarea împrumutului, durata împrumutului și raportul inițial de împrumut / valoare (LTV). Costul PIP tipic este de obicei 0, 85% din valoarea împrumutului. Dacă aveți un împrumut de 350.000 USD, de exemplu, veți efectua plăți anuale pentru MIP de 0, 85% x 350 000 $ = 2, 975 USD sau 247, 92 USD lunar. Aceasta se plătește în plus față de costul UFMIP.
Cheie de luat cu cheie
- Împrumuturile FHA sunt credite ipotecare acordate federal concepute pentru debitorii cu venituri mici sau moderate, care pot avea scoruri de credit mai mici decât media.
- Împrumuturile FHA necesită plăți minime și scoruri de credit mai mici decât multe împrumuturi convenționale.
- Împrumuturile FHA sunt emise de băncile aprobate și instituțiile de creditare, care vă vor evalua calificările pentru împrumut.
- Aceste împrumuturi vin cu anumite restricții și limite de împrumut care nu se regăsesc în creditele ipotecare convenționale.
Veți efectua plăți anuale pentru MIP pentru 11 ani sau pentru durata de viață a împrumutului, în funcție de durata împrumutului și de LTV.
| Cât timp plătiți prima anuală de asigurare ipotecară (MIP) | ||
|---|---|---|
| TERMEN | LTV% | Cât de mult plătiți BIPUL ANUAL |
| ≤ 15 ani | ≤ 78% | 11 ani |
| ≤ 15 ani | 78, 01% până la 90% | 11 ani |
| ≤ 15 ani | > 90% | Termen de împrumut |
| > 15 ani | ≤ 78% | 11 ani |
| > 15 ani | 78, 01% până la 90% | 11 ani |
| > 15 ani | > 90% | Termen de împrumut |
Este posibil să puteți deduce suma pe care o plătiți în prime; Cu toate acestea, trebuie să descrieți deducțiile - mai degrabă decât să luați deducerea standard (până la 24.000 USD în 2019 dacă sunteți căsătorit depuneți împreună) - pentru a face acest lucru.
01:46O ipotecă FHA este încă o afacere?
Istoricul programului de împrumut FHA
Congresul a creat Administrația Federală a Locuințelor în 1934, pe fondul Marii Depresiuni. La acea vreme, industria locativă era în dificultate: ratele neplătite și excluderea au scăzut, împrumuturile erau limitate la 50% din valoarea de piață a proprietății și condițiile ipotecare - inclusiv programe de rambursare scurte, însoțite de plățile cu baloane - erau dificile pentru mulți cumpărători de case. Drept urmare, SUA era în primul rând o națiune de chiriași și doar 40% din gospodării dețineau casele.
Pentru a stimula piața de locuințe, guvernul a creat un program de împrumut federal asigurat, care a redus riscul creditorilor și a facilitat împrumutatorii să se califice pentru împrumuturi pentru locuințe. Rata de proprietate a locuinței în SUA a urcat constant, atingând un nivel ridicat de 69, 2% în 2004, potrivit unor cercetări efectuate de Federal Reserve Bank of St. Louis. (În al treilea trimestru al anului 2018, este de 64, 4%.)
Tipuri de împrumuturi FHA
În plus față de primele credite ipotecare, FHA oferă câteva alte programe de împrumuturi, inclusiv:
- Programul ipotecar de conversie pentru capitaluri proprii (HECM) - un program ipotecar invers care ajută persoanele în vârstă de 62 de ani și mai mari să convertească capitalurile proprii în casele lor în numerar, păstrând titlul la casă. Alegeți cum să retrageți fondurile, fie ca o sumă fixă lunară, fie ca o linie de credit (sau o combinație a ambelor).
- Împrumut FHA 203k, care determină costul anumitor reparații și renovări ale împrumutului. Acest împrumut vă permite să împrumutați bani atât pentru achiziționarea locuinței, cât și pentru îmbunătățirea locuinței, ceea ce poate face o diferență mare dacă nu aveți foarte mulți bani la îndemână după efectuarea unei plăți în avans.
- Programul ipotecar FHA eficient din punct de vedere energetic este un concept similar, dar vizează upgrade-uri care vă pot reduce facturile la utilități, cum ar fi o nouă izolare sau instalarea de noi sisteme solare sau eoliene. Ideea este că locuințele eficiente din punct de vedere energetic au costuri de exploatare mai mici, ceea ce reduce facturile și face mai mult venit disponibil pentru plățile ipotecare.
- Secțiunea 245 (a) împrumut - un program pentru debitorii care se așteaptă ca veniturile lor să crească. În conformitate cu programul Secțiunea 245 (a), Ipoteca cu plată absolvită începe cu plăți lunare inițiale mai mici care cresc treptat în timp, iar ipoteca în creștere a capitalurilor proprii a programat creșteri ale plăților principale lunare, care duc la condiții de împrumut mai scurte.
| Cele 5 tipuri de împrumut FHA | |
|---|---|
| TIP DE ÎMPRUMUT FHA | CE ESTE |
| Ipoteca tradițională | O ipotecă folosită pentru finanțarea unei reședințe primare |
| Capitaluri proprii Conversie Credit ipotecar | O ipotecă inversă care le permite proprietarilor de case cu vârsta de peste 62 de ani să facă schimb de capitaluri proprii pentru casă |
| 203 (k) Ipoteca Program | O ipotecă care include fonduri suplimentare pentru a plăti pentru îmbunătățiri la domiciliu eficiente din punct de vedere energetic destinate să scadă facturile de utilități |
| Eficient energetic Programul ipotecar | O ipotecă care include fonduri suplimentare pentru a plăti pentru îmbunătățiri la domiciliu eficiente din punct de vedere energetic destinate să scadă facturile de utilități |
| Secțiunea 245 (a) Împrumut | O ipotecă de plată absolvită (GPM) cu plăți lunare inițiale mai mici, care cresc treptat (utilizate atunci când se preconizează că veniturile vor crește) și o ipotecă în creștere a capitalurilor proprii (GEM), în cazul în care creșterile programate ale plăților principale lunare au ca rezultat condiții de împrumut mai scurte. |
FHA vs. Împrumuturi convenționale
Pentru a recapătă numerele: împrumuturile FHA sunt disponibile pentru persoanele fizice cu scoruri de credit de până la 500. Dacă scorul dvs. de credit este cuprins între 500 și 579, puteți obține un împrumut FHA cu o reducere de 10%. Dacă scorul dvs. de credit este de 580 sau mai mare, puteți obține un împrumut FHA cu 3, 5% mai mic. Prin comparație, în mod normal, veți avea nevoie de un scor de credit de cel puțin 620 și de o plată descendentă între 3% și 20%, pentru a vă califica pentru o ipotecă convențională.
Pentru un împrumut FHA sau orice ipotecă trebuie să fie cel puțin doi ani de la faliment, cu excepția cazului în care puteți demonstra că falimentul s-a datorat unei circumstanțe incontrolabile. Trebuie să fiți îndepărtat de cel puțin trei ani de la orice excludere și să demonstrați că lucrați la restabilirea unui credit bun. Dacă sunteți delincvent cu privire la împrumuturile dvs. federale pentru studenți sau impozitele pe venit, nu vă veți califica.
| Împrumuturi FHA vs. împrumuturi convenționale | ||
|---|---|---|
| ÎMPRUMUT FHA | ÎMPRUMUT CONVENȚIONAL | |
| Scorul de credit minim | 500 | 620 |
| Avans | 3, 5% cu punctaj de credit de 580+ și 10% pentru scor de credit de la 500 la 579 | 3% până la 20% |
| Condiții de împrumut | 15 sau 30 de ani | 10, 15, 20 sau 30 de ani |
| Asigurare ipotecară | PIM avansat + PIP anual pentru 11 ani sau durata de viață a împrumutului, în funcție de LTV și de durata împrumutului | Niciuna cu plata în avans de cel puțin 20% sau după ce împrumutul este plătit până la 78% LTV |
| Primele de asigurare ipotecară | În avans: 1, 75% din împrumut + Anual: 0, 45% până la 1, 05% | PMI: 0, 5% la 1% din valoarea împrumutului pe an |
| Cadouri de plată în avans | 100% din plata anticipată poate fi un cadou | O singură parte poate fi un cadou dacă plata în avans este mai mică de 20% |
| Programe de asistență în avans | da | Nu |
consideratii speciale
Împrumutatul dvs. vă va evalua calificările pentru un împrumut FHA, așa cum ar face orice solicitant ipotecar. Cu toate acestea, în loc să folosească raportul dvs. de credit, un creditor poate analiza istoricul muncii din ultimii doi ani, precum și alte înregistrări ale istoricului de plăți, cum ar fi plățile pentru utilități și chirii. Puteți beneficia de un împrumut FHA dacă ați trecut prin faliment sau excludere, cu condiția să restabiliți un credit bun. În general, cu cât este mai scăzut scorul de credit și plata în avans, cu atât rata dobânzii veți plăti pentru ipotecă.
Rețineți că, atunci când cumpărați o casă, puteți fi responsabil pentru anumite cheltuieli fără buzunar, cum ar fi comisioanele de origine a împrumutului, taxele de avocat și costurile de evaluare. Unul dintre avantajele unui credit ipotecar FHA este că vânzătorul, constructorul de case sau creditorul poate plăti o parte din aceste costuri de închidere în numele dumneavoastră. În cazul în care vânzătorul este dificil să găsească un cumpărător, ar putea doar să vă ajute la închidere ca îndulcitor de tranzacții.
Împreună cu scorul de credit și criteriile de plată în jos, există cerințe ipotecare FHA specifice de împrumut prezentate de FHA pentru aceste împrumuturi. Creditorul dvs. trebuie să fie un creditor aprobat de FHA și trebuie să aveți un istoric constant de angajare sau să fi lucrat pentru același angajator în ultimii doi ani.
Dacă sunteți angajați pe cont propriu, aveți nevoie de doi ani de istorie cu succes în domeniul activității independente, documentați prin declarații de impunere și un bilanț actual și situația de profit și pierdere. Dacă sunteți angajat independent timp de mai puțin de doi ani, dar mai mult de un an, puteți fi totuși eligibil dacă aveți un istoric de muncă solid și de venituri pentru cei doi ani precedenți activității independente și munca independentă este aceeași sau o ocupație conexă. Trebuie să aveți un număr de securitate socială valabil, să domiciliați legal în SUA și să aveți vârsta legală în statul dvs. pentru a semna o ipotecă.
Considerații ipotecare speciale
De obicei, imobilul finanțat trebuie să fie reședința principală și trebuie să fie ocupat de proprietar. Acest program de împrumut nu poate fi utilizat pentru investiții sau proprietăți de închiriere. Case detașate și semi-detașate, case din oraș, case de rând și apartamente în cadrul proiectelor de apartamente aprobate de FHA sunt eligibile pentru finanțarea FHA.
Rata dvs. front-end (plata dvs. ipotecară, taxele HOA, impozitele pe proprietate, asigurarea ipotecară și asigurarea proprietarului de locuințe) trebuie să fie sub 31% din venitul brut. În unele cazuri, este posibil să fiți aprobat cu un raport de 40%.
Rata dvs. de întârziere (plata dvs. ipotecară și toate celelalte datorii ale consumatorilor lunari) trebuie să fie mai mică de 43% din venitul brut. Cu toate acestea, este posibil să fie aprobat cu un raport de până la 50%. De asemenea, aveți nevoie de o evaluare a proprietății de la un evaluator aprobat de FHA, iar casa trebuie să îndeplinească anumite standarde minime. Dacă locuința nu respectă aceste standarde și vânzătorul nu va fi de acord cu reparațiile necesare, trebuie să plătiți reparațiile la închidere (fondurile sunt păstrate în escrow până la efectuarea reparațiilor).
Limitele de împrumut FHA
O limitare a împrumuturilor FHA este aceea că acestea au limite în afara cantității de împrumut. Acestea sunt stabilite în funcție de regiunea în care locuiți, cu zone cu costuri reduse care au o limită mai mică („podeaua”) decât împrumutul obișnuit FHA și zone cu costuri ridicate, având o cifră mai mare („plafonul”). Apoi, există zone de „excepție specială” - inclusiv Alaska, Hawaii, Guam și Insulele Virgine SUA - unde costurile de construcție foarte mari fac ca limitele să fie și mai mari. Oriunde altundeva, limita este stabilită la 115% din prețul median al locuinței pentru județ, așa cum a fost stabilit de Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană. Site-ul FHA oferă o pagină unde puteți căuta limita de împrumut a județului dumneavoastră.
Graficul de mai jos prezintă limitele împrumuturilor din 2019:
| Limite de împrumut FHA 2019 | |||
|---|---|---|---|
| TIPUL DE PROPRIETATE | ZONA COSTURI SCALE 'PODEA' | ZONA DE COSTURI MARE 'TAVAN' | EXCEPȚIE SPECIALĂ ZONE |
| O unitate | $ 314.827 | $ 726.525 | $ 1.089.787 |
| Două Unitate | $ 403.125 | $ 930.300 | $ 1.395.450 |
| Trei-Unit | $ 487.250 | $ 1.124.475 | $ 1.686.700 |
| Patru-Unit | $ 605.525 | $ 1.397.400 | $ 2.096.100 |
Sursa: Departamentul SUA de Locuință și Dezvoltare Urbană
Ajutorul de împrumut FHA
Împrumuturile FHA nu sunt lipsite de plusurile lor: odată ce ai unul, poți fi eligibil pentru o scutire de împrumut dacă ai întâmpinat o dificultate financiară legitimă - cum ar fi o pierdere a venitului sau o creștere a cheltuielilor de viață - sau ai greutăți să-ți faci plăți ipotecare lunare. Programul FHA-HAMP, de exemplu, vă poate ajuta să evitați excluderea, prin reducerea permanentă a plății ipotecare lunare la un nivel accesibil. Pentru a deveni un participant complet la program, trebuie să finalizați cu succes un plan de plată de încercare în care efectuați trei plăți programate - la timp - la o cantitate mai mică și modificată.
Decide ce este cel mai potrivit pentru tine
În timp ce un împrumut FHA poate părea grozav, nu este pentru toată lumea. Nu-i va ajuta pe cei cu scoruri de credit mai mici de 500. La polul opus, proprietarii aspiranți care își pot permite o plată mare pot fi mai bine să acționeze cu o ipotecă convențională, deoarece ar putea economisi mai mulți bani pe termen lung. ratele dobânzilor și prima de asigurare ipotecară pe care o oferă creditorii convenționali.
Așa cum afirmă Administrația Federală a Locuințelor, un împrumut FHA „nu va acoperi cei care cumpără cumpărături la un nivel mai înalt al spectrului de prețuri - și nici nu este destinat. Programul de împrumut FHA a fost creat pentru a sprijini„ venituri mici și moderate cumpărătorii de locuințe, „în special cei cu numerar limitat economisiți pentru o plată în avans”.
Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.