Cum să obții cea mai bună rată ipotecară

• Indicatori ai ratei ipotecare
• Stabilirea unei rate ipotecare
• Scorul de credit
• Venitul stabil și istoricul ocupării forței de muncă
• Gradul de îndatorare
• Raportul împrumut / valoare și plata în avans
• Cumpărători de credite
• Blocarea în rata dvs.
• Negocierea ratei tale

O considerație crucială în timp ce cumpărați credite ipotecare este obținerea celei mai bune rate a dobânzii posibile. Ratele dobânzilor determină costul creditului ipotecar pe durata de viață a împrumutului, astfel încât obținerea celei mai mici rate în avans îți face împrumutul mai accesibil.

Rata dobânzii (numită și „rata creditului ipotecar”) este dobânda percepută pentru un împrumut la domiciliu, calculată ca procent din valoarea totală a creditului dvs. Creditorii stabilesc în general ratele dobânzilor și pot fi fixe sau variabile. Media ratelor ipotecare variază în funcție de condițiile pieței. În plus, finanțele și tipul de împrumut pe care îl calificați determină prețul ratei dobânzii.

O altă rată vă oferă un sentiment mai bun despre cât costă cu adevărat o ipotecă: rata procentuală anuală sau TAE. APR evaluează costul complet al unei ipoteci și este calculat ca procent din valoarea totală a împrumutului. Include rata dobânzii, comisioanele creditorului, punctele de reducere și alte taxe de împrumut. Acordă o atenție deosebită TAE, deoarece este o viziune mai holistică a cât de mult costă creditul tău anual.

Plățile dvs. ipotecare lunare vor include două componente: principal și dobândă.

Soldul principal este valoarea împrumutului, care scade în perioada de rambursare a creditului dvs. ipotecar.

Dobânda pe care o plătiți la începutul împrumutului tinde să fie mai mare decât principalul, dar valoarea dobânzii scade în timp, în timp ce vă achitați soldul principal.

Alte componente ale plății dvs. ipotecare lunare pot include impozitele pe proprietate, asigurarea de ipotecă privată (dacă este necesar prin împrumutul dvs.), asigurarea proprietarului de locuințe și taxele de asociere ale proprietarului de locuințe. Unele dintre aceste elemente pot fi transferate în plata dvs. ipotecară lunară sau plătite separat.

Indicatori ai ratei ipotecare

Înțelegerea modului în care se stabilesc ratele ipotecare poate părea complexă, dar există indicatori cheie de urmărit.

Unul este rata primă, care reprezintă cea mai mică rată medie pe care o oferă băncile pentru credit. Băncile folosesc rata primară pentru împrumuturile interbancare și pot oferi, de asemenea, rate prime debitorilor lor cei mai de încredere. Rata primă urmărește de obicei tendințele ratei fondurilor federale ale Rezervei Federale și este de obicei cu aproximativ 3% mai mare decât rata actuală a fondurilor federale.

Un alt indicator pentru debitori este randamentul obligațiunilor de trezorerie de 10 ani. Dacă randamentul obligațiunilor crește, de asemenea, ratele ipotecare cresc, de asemenea. Inversul este același; în cazul în care randamentul obligațiunilor scade, ratele ipotecare vor urma, de regulă. Chiar dacă majoritatea creditelor ipotecare sunt calculate pe baza unui termen de 30 de ani, după 10 ani, multe credite ipotecare sunt fie plătite, fie refinanțate pentru o nouă rată. Prin urmare, randamentul obligațiunilor de trezorerie de 10 ani poate fi un standard bun pentru măsurarea ratelor. Puteți utiliza calculatorul ipotecar al Investopedia pentru a estima plățile ipotecare lunare.

Stabilirea unei rate ipotecare

Atunci când un creditor îți oferă o ipotecă, acesta își asumă un anumit nivel de risc pe care l-ai putea imprima, ceea ce înseamnă că nu vei putea plăti împrumutul. Cu cât este perceput un împrumut sau un împrumutat, cu atât creditorul va stabili rata pentru a compensa riscul. O rată mai mare ajută un creditor să recupereze mai rapid suma inițială a împrumutului pentru a-și proteja investițiile. Dar creditorii nu aleg în mod arbitrar un procent. Vă evaluează îndeaproape profilul de credit și financiar, precum și veniturile și tipul / suma împrumutului dvs. pentru a vă evalua bonitatea.

Scorul de credit

Scorul dvs. de credit vă ajută să determinați rata dobânzii și valoarea împrumutului. Un scor de credit mai mare indică faptul că utilizați creditul în mod responsabil, în general plătiți facturile la timp și nu utilizați tot creditul disponibil. Înseamnă, de asemenea, că ai mai multe șanse să-ți rambursezi datoriile decât cineva care se luptă constant să plătească facturile la timp sau să-și trimită liniile de credit.

Iată o privire asupra modului în care prețurile împrumutului și plățile lunare pot varia în funcție de intervalul de scor FICO. FICO este modelul de notare a creditelor pe care majoritatea creditorilor îl folosesc pentru a evalua debitorii.

Calculul de mai jos este o medie națională bazată pe o sumă de împrumut de 300.000 USD pentru un împrumut fix de 30 de ani începând cu 12 martie 2018.

Sursa: myfico

După cum vedeți, cu cât scorul de credit al unui împrumutat este mai mic, cu atât APR este mai mare, crescând atât plata lunară, cât și valoarea dobânzii plătite pe toată durata de viață a împrumutului.

Înainte de a solicita un credit ipotecar, trageți propriul raport de credit (obțineți un freebie o dată pe an vizitând anualcreditreport.com). Căutați eventualele erori sau semne roșii, cum ar fi conturi scadente, plăți întârziate sau conturi în colecții. Dacă găsiți erori, contestați-le cu creditorul raportor și biroul de credit. Dacă aveți un istoric al plăților întârziate, reveniți pe drum urmând să plătiți aceste conturi la timp, în întregime, ori de câte ori este posibil, sau mai mult decât minimul. De asemenea, va trebui să obțineți scorurile de credit de la fiecare dintre cele trei agenții de raportare a creditelor principale: Equifax, Experian și Transunion. Consultați-vă cu compania dvs. curentă sau cu cardul de credit pentru a vedea dacă oferă scoruri FICO gratuit, sau puteți cumpăra scorurile direct de la fiecare dintre cele trei agenții pentru o taxă nominală.

Cunoașterea scorurilor dvs. acum vă poate ajuta să vă planificați mai bine bugetul și calendarul de cumpărare a casei. De exemplu, dacă scorul dvs. FICO este sub 620, veți avea o perioadă mai dificilă de calificare pentru multe produse de împrumut convenționale, deși veți beneficia de un împrumut FHA și alte produse. Este posibil să fie nevoie de câteva luni pentru a lucra la creditul dvs. pentru a vă ridica scorul, astfel încât să vă puteți califica pentru rate și dobânzi mai bune. Desigur, ratele dobânzilor pot urca sau coborî în funcție de condițiile pieței, așa că veți dori să păstrați cu ochii pe salturile mari între timp.

Înțelegerea modului în care scorul dvs. vă poate afecta rata vă poate împiedica să vă înscrieți accidental pentru o ipotecă care este mai puțin avantajoasă decât meritați. Unii creditori subprime (surse de finanțare care oferă credite ipotecare cu dobândă ridicată debitorilor cu credit slab) comercializează foarte mult către potențiali cumpărători. Cunoștințele dvs. despre piață vă vor proteja dacă sunteți abordat de unul dintre acești creditori și aveți scoruri de credit care ar trebui să vă cumpere rate și condiții mai bune decât vi se oferă.

Venitul stabil și istoricul ocupării forței de muncă

În general, creditorii doresc să vadă doi ani consecutivi de venituri și angajare constantă pentru a vă asigura că vă puteți permite plățile ipotecare și să rambursați împrumutul pe termen lung. Dacă sunteți angajat salariat, creditorii solicită formulare W2 și declarații fiscale federale în ultimii doi ani pentru a vă verifica veniturile. De asemenea, creditorii se consultă cu angajatorul pentru a verifica cât timp lucrați acolo. Dacă câștigurile dvs. au scăzut sau ați avut lipsuri de angajare în ultimii doi ani, creditorii sunt sceptici cu privire la capacitatea dvs. de a vă oferi un credit ipotecar și s-ar putea să aveți probleme pentru a obține o preaprobare a creditului ipotecar.

În mod similar, debitorii independenți trebuie să sară prin mai multe cercuri pentru a obține o ipotecă. Dacă sunteți angajați pe cont propriu, așteptați-vă să plătiți dobândă mai mare decât ceea ce vedeți online; aceste rate sunt destinate debitorilor care sunt considerați mai credibili datorită veniturilor constante, verificabile și scorurilor de credit excelente. De asemenea, creditorii au reguli mai stricte pentru verificarea veniturilor din activități independente. Nu numai că va trebui să furnizați declarații fiscale federale timp de doi ani, va trebui, de asemenea, să depuneți o declarație semnată de la un contabil, o foaie de profit / pierdere și alte documentații pentru a arăta un venit de afaceri suficient.

Creditorii utilizează istoricul locurilor de muncă și al veniturilor pentru a calcula raportul datoriilor pe venit, care joacă un rol cheie în determinarea ratei ipotecare. Dacă puteți arăta dovada venitului dvs. pentru un împrumut cu documentație completă, veți obține rate și condiții mai competitive decât alte tipuri de împrumuturi pentru debitorii independenți, cum ar fi un împrumut fără documentație sau un venit declarat / împrumut de activ declarat.

Gradul de îndatorare

Creditorii le pasă de câtă datorie ai în raport cu venitul tău brut lunar. Pentru a calcula raportul datorie / venit al împrumutatului, sau DTI, creditorii evaluează două formule: un „raport front-end” și „raport final”. Raportul front-end (denumit și raportul locativ) combină toate lunarile Costurile locuinței (plata ipotecilor, asigurarea proprietarului de locuințe, impozitele pe proprietate, comisioanele HOA etc.) împarte apoi suma la venitul tău brut lunar. Pe de altă parte, raportul de întoarcere (sau datoria totală) combină toate ratele lunare și datoriile rotative (gândiți-vă cardurile de credit, împrumuturile auto și împrumuturile pentru studenți), precum și plata ipotecară propusă și împarte suma pe lună brută. sursa de venit.

În evaluarea acestor raporturi, creditorii presupun că cu cât este mai mare raportul DTI, cu atât este mai probabil să aveți un credit neplătit. În general, creditorii doresc să vadă un raport front-end nu mai mare de 28% și un raport back-end maxim de 36%. Unele produse de împrumut permit debitorilor să aibă un raport DTI mai mare. Împrumuturile FHA, de exemplu, permit un raport de întârziere de până la 43%.

Raportul împrumut / valoare și plata în avans

Atunci când cumpărați o casă, vă așteptați să efectuați o plată în avans ca o plată anticipată de capital pe o casă. În timp ce produsele de împrumut au diverse cerințe de plată, cu cât este mai mare plata, cu atât raportul dintre împrumut și valoare este mai mic. Raporturile mai mici ale LTV (de obicei sub 80% din suma împrumutului) vă câștigă rate mai mici de credit ipotecar. Din nou, revine la minimizarea riscului creditorului. Dacă aveți mai multe capitaluri proprii în casă, deoarece ați pus mai mulți bani și aveți un raport LTV mai mic, creditorii sunt mai puțin îngrijorați de riscul dvs. de neplată. Cu toate acestea, dacă ați economisit puțin pentru o sumă de plată și finanțați cea mai mare parte (sau chiar toată) din suma împrumutului, creditorii stau să piardă mai mulți bani dacă nu vă rambursați ipoteca, astfel încât aceștia percep tarife mai mari.

Programele de plată redusă ajută mulți cumpărători care nu au economisit foarte mulți bani, dar acești cumpărători plătesc în general dobânzi mai mari decât cei care vin la masa de închidere cu o plată mai mare.

Cumpărători de credite

Închiderea celor mai mici rate și alegerea celei mai bune credite ipotecare implică să-ți faci temele. Cumpărați cu mai multe tipuri de creditori și uitați-vă la diverse produse de împrumut pentru a găsi cele mai mici tarife și cele mai bune condiții. De asemenea, acordați atenție taxelor și costurilor de închidere ale creditorului, care se pot adăuga la masa de închidere. Deși unele dintre variațiile de prețuri pot să nu pară mari pe hârtie, acestea pot însemna economii semnificative de costuri pe toată durata de viață a împrumutului. Rețineți că unii creditori vă vor oferi „puncte” cu discount, o modalitate de a cumpăra rata dobânzii în avans, ceea ce vă crește costurile de închidere. Și alți creditori care promovează costuri de închidere scăzute sau deloc au tendința de a percepe rate mai mari ale dobânzii pentru a compensa diferența pe durata de viață a împrumutului.

Pe lângă verificarea cu instituția financiară actuală (o bancă sau o uniune de credit), cereți unui broker de credit ipotecar să cumpere tarifele în numele dvs. Brokerii ipotecari nu sunt creditori; ei acționează ca jucători de potrivire între dvs. și creditorii din rețeaua lor. Vă pot economisi timp și bani, comparând mai mulți creditori care au produse care se potrivesc nevoilor dvs. De asemenea, merită să luați legătura cu unii creditori direcți, online sau personal, pentru a vedea ce oferă. Nu trebuie să cumpărați un număr magic de creditori, dar estimările de la trei până la cinci împrumuturi ar trebui să vă ofere o bază puternică pentru comparație.

Solicitând o ipotecă cu mai mulți creditori, veți primi estimări de împrumut pentru a compara ratele și costurile de închidere cot la cot. De asemenea, dacă efectuați cea mai mare parte a cumpărăturilor de rate în termen de 30 de zile, multiplele credite ale creditelor efectuate vor fi considerate ca o anchetă dificilă și este puțin probabil să vă micșoreze scorul de credit.

Blocarea în rata dvs.

Când primiți o ofertă acceptată, aveți opțiunea de a bloca rata dobânzii dvs. cu un creditor. Un blocaj de rată este atunci când un creditor acceptă să garanteze o rată a dobânzii specifică la momentul blocării pentru o anumită perioadă de timp. Acest lucru vă oferă timp să finalizați și să închideți achiziția și împrumutul casei și să primiți aceeași rată indiferent dacă ratele se ridică în sus sau în jos. O blocare a ratei vă protejează dacă ratele dobânzilor cresc înainte de a închide; invers, dacă ratele dobânzilor scad, nu vă veți bucura de beneficiu. Încuietorile de tarif sunt, în general, valabile până la 60 de zile, dar acest interval de timp poate fi mai lung sau mai scurt în funcție de creditor.

În general este mai înțelept să blocați o rată după ce ați semnat un contract de achiziție. Dacă nu găsiți o casă imediat, timpul este bifat în acordul de blocare a tarifelor și ar putea să expire înainte de a face o ofertă. Apoi, va trebui să plătiți pentru o prelungire, care poate fi costisitoare. Vorbind despre costuri, blocajele standard în termen de 60 de zile sunt, în general, gratuite sau un creditor va percepe o taxă forfetară sau un procent din suma împrumutului pentru acest serviciu. Încuietorile de tarif costă în general între 0, 25 și 0, 50% din suma împrumutului (aproximativ câteva sute de dolari). Dacă solicitați o blocare a tarifelor pe termen mai lung, așteptați-vă să plătiți o taxă mai mare.

Negocierea ratei tale

Este posibil să negociați dobânzi mai mici cu creditorii, dar trebuie să comparați magazinul pentru a face acest lucru cu succes. Împrumutații cu un credit puternic, un venit stabil și un istoric al ocupării forței de muncă și un raport scăzut LTV și DTI au, în general, mai multă putere de negociere decât alți debitori. Dacă aveți estimări de împrumuturi de la mai mulți creditori, puteți încerca să solicitați unor creditori să reducă ratele sau să reducă unele taxe de închidere pentru a câștiga afacerea dvs. Nu există nicio garanție că veți avea succes, dar nu strică să vă întrebați dacă sunteți un împrumutat bine calificat.

O altă strategie pentru a obține o rată mai mică este să o cumpărați prin plata „punctelor”. Punctele sunt în esență dobândă plătită, iar plata acestui cost în față vă poate ajuta să economisiți mii de-a lungul vieții împrumutului, dacă intenționați să vă acordați plata. Un punct este egal cu 1% din suma împrumutată. De exemplu, dacă valoarea împrumutului dvs. este de 200.000 USD, un punct de reducere este de 2.000 $ și două puncte de reducere sunt de 4.000 USD. În mod obișnuit, plata unui punct de reducere poate scădea rata creditului ipotecar cu 0, 25%, dar această sumă poate varia în funcție de creditor.

Linia de jos

Găsirea celei mai mici rate ipotecare implică cercetare și cumpărături. Și nu este singura considerație în găsirea unui împrumut potrivit pentru locuințe. Acordați o atenție deosebită costurilor de închidere, care includ taxele unui creditor. Estimarea dvs. de împrumut va prezenta toate aceste articole linie cu rând. Pentru a vă asigura că obțineți cele mai bune condiții și tarife posibile, solicitați o ipotecă cu câțiva creditori, astfel încât să puteți compara ofertele cot la cot.

Cumpărăturile de comparație vă vor ajuta să identificați steagurile roșii, cum ar fi comisioanele pentru creditori umflate sau funcțiile de împrumut riscante și vă vor ajuta să vă restrângeți alegerile. Nu uitați, un profil de credit puternic, raporturi DTI și LTV scăzute și un istoric stabil al veniturilor și ocupării forței de muncă vă fac un împrumutat mai atractiv pentru creditorii ipotecari - și vă oferă mai multă putere de negociere atunci când este timpul să negociați.

Continuați lectură:

Ghidul ipotecar final
Cum pot fi aprobat pentru o ipotecă?
Cum să alegi cea mai bună ipotecă
11 greșeli cumpărătorii pentru prima dată trebuie evitați
Câți bani trebuie să dau jos?
Ce este asigurarea ipotecară și care sunt opțiunile mele?
Care sunt costurile de închidere?
Care sunt principalele tipuri de creditori?