4 modalități de a valoriza o proprietate de închiriere imobiliară

Există mai multe întrebări pe care investitorii trebuie să le pună singuri când vine vorba de a investi banii câștigați cu greu. Cât de mult se va întoarce investiția? Cat costa? Dar, mai important, investitorii ar trebui să fie preocupați de valoarea sa. Acest lucru este valabil mai ales atunci când aveți în vedere achiziționarea unei proprietăți de investiții.

Veniturile din proprietăți legate de investiții sunt la un nivel istoric. Chiriile oferă o sursă din ce în ce mai mare de venituri și este o metodă constantă de a câștiga bani. Dar înainte de a intra în jocul de închirieri imobiliare, cum se face despre evaluarea?

Citiți mai departe pentru a afla unele dintre cele mai comune moduri de a pune în valoare proprietatea de închiriere la nivel înalt.

Cheie de luat cu cheie

• Determinarea costului și a rentabilității unei proprietăți de investiții sunt la fel de importante ca și identificarea valorii acesteia.
• Investitorii pot utiliza abordarea de comparație a vânzărilor, modelul de preț al activelor de capital, abordarea veniturilor și abordarea costurilor pentru a determina valorile proprietății.
• Nu există o soluție de dimensiuni unice, astfel încât poate fi necesară o combinație a acestor factori.

4 modalități de a valoriza o proprietate de închiriere imobiliară

Abordarea comparativă a vânzărilor

Abordarea de comparație a vânzărilor (SCA) este una dintre cele mai recunoscute forme de evaluare a imobilelor rezidențiale. Este metoda cea mai utilizată de evaluatori și agenții imobiliari atunci când evaluează proprietățile. Această abordare este pur și simplu o comparație a locuințelor similare care s-au vândut sau închiriate local pe o perioadă de timp dată. Majoritatea investitorilor vor dori să vadă un SCA într-un interval de timp semnificativ pentru a acumula orice tendințe potențial emergente.

SCA se bazează pe atribute sau caracteristici pentru a atribui o valoare relativă a prețului. Aceste valori se pot baza pe anumite caracteristici, cum ar fi numărul de dormitoare și băi, garaje și / sau șosele, piscine, punți, șeminee - orice face o proprietate unică și iese în evidență. Prețul pe pătrat este o metrică comună și ușor de înțeles investitorii se pot folosi pentru a stabili unde se află proprietatea lor trebuie apreciat. Cu alte cuvinte, dacă o casă de primărie de 2.000 de metri pătrați închiriază pentru 1 USD / pătrat pătrat, investitorii se pot aștepta în mod rezonabil la venitul din parcul respectiv, cu condiția ca și locuințele comparabile din zonă să se apropie de asta.

Rețineți că SCA este oarecum generic - adică fiecare casă are o unicitate care nu este întotdeauna cuantificabilă. Cumpărătorii și vânzătorii au gusturi și diferențe unice. SCA este menit să fie o bază sau un aviz rezonabil și nu un predictor sau un instrument de evaluare perfect pentru imobiliare. Este, de asemenea, o metodă care ar trebui folosită pentru a compara cu locuințe relativ similare. Deci nu funcționează dacă veți pune în valoare proprietatea care vă interesează, adică 2.000 de metri pătrați cu garaj, piscină, șase dormitoare și cinci băi complete cu o altă proprietate care are jumătate din numărul de dormitoare, nu are piscină și are doar 1.200 de metri pătrați.

De asemenea, este important ca investitorii să utilizeze un evaluator certificat sau un agent imobiliar atunci când solicită o analiză comparativă a pieței. Acest lucru atenuează riscul evaluărilor frauduloase, care au devenit răspândite în timpul crizei imobiliare din 2007.

Modelul de preț al activelor de capital

Modelul de preț al activelor de capital (CAPM) este un instrument de evaluare mai cuprinzător. CAPM introduce conceptele de risc și cost de oportunitate, așa cum se aplică investițiilor imobiliare. Acest model analizează rentabilitatea potențială a investiției (ROI) obținută din veniturile din închiriere și o compară cu alte investiții care nu au niciun risc, cum ar fi obligațiunile Trezoreriei Statelor Unite sau forme alternative de investiții în imobiliare, cum ar fi trusturile de investiții imobiliare (REIT) .

Pe scurt, dacă rentabilitatea preconizată a unei investiții fără riscuri sau garantate depășește ROI potențial din veniturile din închiriere, pur și simplu nu are sens financiar să-ți asumi riscul de închiriere. În ceea ce privește riscul, CAPM are în vedere riscurile inerente pentru închirierea de bunuri imobiliare.

De exemplu, toate proprietățile de închiriere nu sunt aceleași. Locația și vârsta proprietății sunt considerente cheie. Închirierea de proprietăți mai vechi înseamnă că proprietarii vor suporta cheltuieli mai mari de întreținere. O proprietate pentru închiriere într-o zonă cu criminalitate ridicată va necesita probabil mai multe măsuri de siguranță decât o închiriere într-o comunitate închisă.

Acest model sugerează factorizarea acestor riscuri înainte de a ține cont de investiția dvs. sau de a stabili o structură a prețurilor de închiriere. CAPM vă ajută să determinați ce rentabilitate meritați pentru a vă pune banii în pericol.

Abordarea veniturilor

Abordarea veniturilor se concentrează asupra a ceea ce veniturile potențiale obținute din proprietățile de închiriere în raport cu investițiile inițiale. Abordarea veniturilor este folosită frecvent pentru investiții imobiliare comerciale.

Abordarea veniturilor este folosită frecvent cu investiții imobiliare comerciale.

Abordarea veniturilor se bazează pe determinarea ratei de capitalizare anuală a unei investiții. Această rată este venitul anual proiectat din multiplicatorul brut de chirie împărțit la valoarea curentă a proprietății. Deci, dacă o clădire de birouri costă achiziționarea a 120.000 USD și venitul lunar preconizat din chirii este de 1.200 USD, rata anuală estimată de capitalizare este:

14.400 (1.200 x 12 luni) ÷ 120.000 $ = 0.12 sau 12%

Acesta este un model foarte simplificat, cu puține presupuneri. Mai mult decât probabil, există cheltuieli cu dobânzile pentru o ipotecă. De asemenea, veniturile viitoare din chirie pot fi mai mult sau mai puțin valoroase de acum cinci ani decât sunt în prezent.

Mulți investitori sunt familiarizați cu valoarea actuală netă a banilor. Aplicat pentru imobiliare, acest concept este cunoscut și ca flux de numerar actualizat. Dolarii primiți în viitor sunt supuși riscului inflaționist, precum și deflației și sunt prezentați în termeni actualizați pentru a ține cont de acest lucru.

Abordarea brută a multiplicatorilor de chirii

Această abordare apreciază o proprietate de închiriere bazată pe suma chirii pe care un investitor o poate colecta în fiecare an. Este un mod rapid și ușor de a măsura dacă o proprietate merită investiția. Desigur, acest lucru este înainte de a lua în considerare orice impozite, asigurări, utilități și alte cheltuieli asociate proprietății, deci ar trebui să fie luate cu un bob de sare.

Deși poate fi similară cu abordarea veniturilor, abordarea înmulțitorului brut de încasări (GRM) nu utilizează venitul operațional net ca rată de plafonare, ci chiria brută în schimb. Rata maximă a multiplicatorului rentei brute este mai mare decât una, în timp ce rata plafonului pentru abordarea veniturilor este o valoare procentuală. Pentru a obține o comparație între mere și mere, ar trebui să te uiți la GRM-urile și la veniturile din închirieri ale altor proprietăți similare cu cele pentru care ești interesat.

Să spunem că o proprietate comercială vândută în cartierul în care căutați este de 500.000 USD, cu un venit anual de 90.000 USD. Pentru a calcula GRM, împărțim prețul de vânzare la venitul anual din închiriere: 500.000 USD ÷ 90.000 USD = 5.56. Puteți compara această cifră cu cea pe care o priviți, atât timp cât cunoașteți venitul său anual din închiriere. Puteți afla valoarea sa de piață înmulțind GRM cu venitul său anual. Dacă este mai mare decât cea vândută recent - adică pentru 500.000 de dolari - poate nu merită, deci luați în considerare să continuați.

Abordarea costurilor

Abordarea costurilor pentru evaluarea bunurilor imobiliare afirmă că proprietatea este valabilă doar pentru ceea ce poate fi utilizată în mod rezonabil. Se estimează prin combinarea valorii terenului și a valorii amortizate a oricăror îmbunătățiri.

Evaluatorii de la această școală susțin adesea cea mai bună și cea mai bună utilizare pentru a rezuma abordarea costurilor pentru proprietățile reale. Este frecvent utilizat ca bază pentru a pune în valoare terenurile vacante.

De exemplu, dacă sunteți un dezvoltator de apartamente care dorește să achiziționeze trei acri de teren într-o zonă stearpă pentru a fi transformat în condominii, valoarea acestui teren se va baza pe cea mai bună utilizare a terenului respectiv. Dacă pământul este înconjurat de câmpuri petroliere, iar cea mai apropiată persoană locuiește la 20 de mile distanță, cea mai bună utilizare și, prin urmare, cea mai mare valoare a acestei proprietăți nu este transformarea în apartamente, ci eventual extinderea drepturilor de foraj pentru a găsi mai mult petrol.

Un alt argument de cea mai bună utilizare are legătură cu zonarea proprietății. Dacă proprietatea potențială nu este zonată în scopuri rezidențiale, valoarea acesteia este redusă, întrucât dezvoltatorul va suporta costuri semnificative pentru a fi rezonabil. Este considerat cel mai fiabil atunci când este utilizat pe structuri mai noi și mai puțin fiabil pentru proprietățile mai vechi. Este adesea singura abordare de încredere atunci când analizăm proprietățile de utilizare specială.

Linia de jos

Nu există nicio modalitate de a determina valoarea unei proprietăți de închiriere. Cei mai mulți investitori serioși analizează componente din toate aceste metode de evaluare înainte de a lua decizii de investiții cu privire la proprietățile de închiriere. Învățarea acestor concepte introductive de evaluare ar trebui să fie un pas în direcția corectă pentru a intra în jocul de investiții imobiliare. Apoi, după ce ați găsit o proprietate care vă poate oferi o sumă favorabilă de venit, găsiți o rată a dobânzii favorabilă pentru noua proprietate folosind un calculator ipotecar. Utilizarea acestui instrument vă va oferi, de asemenea, cifre mai concrete cu care să lucrați atunci când evaluați o proprietate de închiriere potențială.