Refinanțare ipotecară

• Care sunt motivele pentru care se refinanțează?
• Cum să obții cea mai bună ofertă la refinanțare
• Ce va costa Refinanțarea?
• Importanța scorurilor de credit

Oare refinanțarea creditului ipotecar ar avea sens pentru dvs.? Probabil ați avut conversația la un moment dat sau altul. Este cel în care un membru de familie sau un vecin vorbește despre marele lucru pe care l-au obținut prin refinanțarea creditului ipotecar. Acum vă rămâne să vă întrebați: pierdeți dacă nu urmați acest proces?

Există momente în care drogurile proprietarilor de case se grăbesc să refinanțeze, de obicei din cauza scăderii ratelor dobânzii. Dar ratele nu sunt singurul motiv pentru a înlocui împrumutul dvs. curent și nici nu este cazul că un moment ideal pentru refinanțarea unui împrumutat este neapărat o oportunitate bună pentru persoana care locuiește alături sau într-un oraș vecin.

Înainte de a lua o decizie, este important să înțelegeți de ce ați dori să acordați un nou împrumut pentru locuințe în primul rând - apoi să vă dați seama dacă are sens în circumstanțele dvs. particulare.

Care sunt motivele pentru care se refinanțează?

Există motive evidente și mai puțin evidente pentru refinanțare.

1. Scăderea ratelor dobânzii

Acesta este motivul cel mai evident de refinanțare. Când rata dobânzii scade, un nou împrumut înseamnă costuri de finanțare mai mici. Poate că ai scos o ipotecă fixă ​​de 30 de ani când ratele erau la 6%, iar acum scad la 4, 5%. La un împrumut de 300.000 USD, această scădere a ratei va duce la o reducere de 279 USD a plății dvs. lunare.

Într-un caz de genul acesta, să faci un refi poate suna ca un „fără creier”. Dar rețineți că acordarea unui nou împrumut înseamnă a plăti noi costuri de închidere. Și acestea pot merita sau nu economiile dintr-o rată mai mică, în funcție de cât timp aștepți să locuiești în casa ta.

De regulă generală, cu cât plănuiești să rămâi pe loc, cu atât mai mult are sens să refinanțezi și să mănânci acele taxe unice. Dar va trebui să lucrați la numere pentru a ști sigur.

2. Înlocuirea unui ARM

Un motiv bun pentru a refinanța este dacă aveți o ipotecă cu rată ajustabilă sau ARM, pe care doriți să o convertiți într-un împrumut cu rată fixă.

Un ARM este un împrumut care oferă o dobândă introductivă scăzută care se „resetează” după o perioadă prestabilită de timp, indiferent dacă este vorba de un an de la data închiderii sau de cinci ani sau mai mult. Dacă ratele dobânzilor au crescut la restabilirea împrumutului, debitorii pot fi în stare de șoc atunci când văd noua plată lunară.

De aceea, debitorii vor încerca adesea să refinanțeze un împrumut cu rată fixă ​​înainte de data de resetare, mai ales atunci când ratele sunt relativ scăzute conform standardelor istorice. Cert este că nimeni nu știe ce se va întâmpla cu ratele dobânzilor pe drum. Așadar, să optezi pentru un pariu mai sigur este de obicei o idee bună, mai ales dacă intenționezi să fii în casa ta pentru un timp.

Resetările costisitoare ale ARM au fost unul dintre factorii care au dus la topirea creditelor ipotecare în urmă cu un deceniu. Împrumuturile pentru locuințe cu o rată ajustabilă nu sunt aproape la fel de frecvente decât erau atunci, deși au revenit în ultimii ani. Dacă aveți unul, să vă aflați cu un pas înainte de probleme potențiale poate fi o idee înțeleaptă.

Cheie de luat cu cheie

• Motivele pentru a refinanța ipoteca dvs. includ scăderea ratei dobânzii, trecerea la o rată fixă ​​dintr-o ipotecă cu rată reglabilă sau scoaterea de numerar din casă.
• Când faceți cumpărături pentru o nouă ipotecă, nu uitați să priviți doar dobânzile, ci și costurile de închidere, estimările de bună credință și punctul de pauză.
• Luați în considerare utilizarea serviciilor unui broker ipotecar, dar faceți propriile documente pentru a vă asigura că obțineți cea mai bună ofertă.
• Decideți dacă doriți să utilizați puncte pentru a reduce rata dobânzii și nu uitați să blocați rata odată ce aveți o ofertă bună.
• Obțineți rapoartele de credit pentru a vedea care este scorul dvs. de credit și verificați erorile, deoarece creditul mare vă poate ajuta să vă asigurați un pachet mai bun de refinanțare.

3. Scorul dvs. de credit îmbunătățit

Poate că ai luat un împrumut la domiciliu când scorul tău era mult mai mic decât acum, ceea ce duce la o rată a dobânzii mai mare decât media. De atunci, ați dezvoltat obiceiuri financiare mai bune, reducându-vă soldurile și trimitând în mod regulat plata dvs. înainte de data scadentă. Capacitatea dvs. de a rambursa împrumutul la timp este unul dintre cei mai mari factori în determinarea ratei dobânzii dvs. ipotecare. Împrumuturile fac o ghicire educată colectând scorul de credit, care reflectă istoricul împrumutului și rambursării.

Dacă scorul dvs. de credit s-a îmbunătățit suficient, puteți fi eligibil pentru o rată substanțial mai bună.

4. Prelungirea termenului de împrumut

Chiar și atunci când ratele lor sunt aceleași, unii proprietari sunt capabili să-și reducă plata lunară prin refinanțare. Cum? Pur și simplu iau un nou împrumut cu termen mai lung.

Spune, de exemplu, că ai luat o ipotecă de 30 de ani pentru 250.000 USD. Zece ani mai târziu, soldul respectiv a împrumutului a scăzut la 200.000 USD. Încasând un nou împrumut de 30 de ani pentru soldul rămas, reduceți plata lunară. Dar, de asemenea, vă mai împrumutați 10 ani suplimentari pentru împrumutul dvs.

Prelungirea termenului dvs. de împrumut poate avea sens dacă aveți probleme pentru a vă menține plățile. Dar nu faceți greșeală - întinzându-vă ipoteca, veți plăti mai mult interes pe termen lung.

5. Scoaterea numerarului din casa ta

Printre avantajele deținerii de proprietăți imobiliare este posibilitatea de a construi capitaluri în timp. Și odată ce faceți, casa dvs. poate începe să arate ca un bancomat din care puteți scoate bani după cum considerați de cuviință.

O modalitate de a face acest lucru este să refinanțezi cu un împrumut mai mare, lăsându-ți bani în plus pe care îi poți folosi pentru o varietate de nevoi. Totuși, pentru a efectua un refi de încasare, va trebui să rămâneți în pragul de împrumut la valoare sau LTV pentru programul dvs. de împrumut. Raportul împrumut-valoare este valoarea ipotecii împărțită la valoarea evaluată a proprietății .

Să zicem că dețineți o casă în valoare de 200.000 de dolari și încă mai aveți 120.000 de dolari pentru ipoteca dvs. Dacă creditorul dvs. are un LTV de 80%, puteți refinanța un împrumut de 160.000 de dolari și puteți extrage diferența de bani de 40.000 USD.

Multe persoane care refinanțează să plătească datoriile cu dobândă mare se trezesc din nou cu datoriile odată ce au acces la mai multe credite.

Dar aici din nou, veți plăti costurile de închidere pentru a obține acel nou împrumut - și veți avea mai puține capitaluri proprii atunci când veți vinde proprietatea. S-ar putea foarte bine să meritați dacă folosiți banii în mod bun, cum ar fi să plătiți un card de credit cu rată înaltă a dobânzii sau să faceți o renovare care va crește valoarea casei dvs. Dacă utilizați banii pentru a cumpăra o barcă sau a pleca într-o vacanță exotică, poate doriți să vă gândiți de două ori.

Rețineți că există și alte modalități de a atinge banii în casa dvs., cum ar fi un împrumut pentru acțiuni la domiciliu sau o linie de credit pentru acțiuni la domiciliu, din care puteți trage în funcție de necesități. A face un pic de teme și a compara avantajele pro și contra fiecăruia vă va ajuta să faceți cea mai bună alegere.

Cum să obții cea mai bună ofertă la refinanțare

Dacă cumpărați doar pentru un credit ipotecar ar fi ca să cumpărați un televizor - pur și simplu trebuie să verificați magazinele și online pentru a vedea exact cât ar trebui să plătiți. Din păcate, căutarea împrumuturilor pentru locuințe este puțin mai complicată.

Creditorii diferiți vor oferi rate diferite - ca să nu mai vorbim de taxe diferite - în funcție de factori cum ar fi scorul dvs. de credit, starea de angajare și raportul împrumut-valoare. Singura modalitate reală de a vă asigura că veți obține cea mai bună ofertă este să faceți cumpărături cu o mână de furnizori. S-ar putea să doriți să includeți un mix de bănci mai mari, precum și bănci locale și uniuni de credit pentru a vedea cine vă poate oferi cei mai atractivi termeni.

Poate fi tentant să vizitezi o piață online care promite cotații instantanee de la o varietate de companii ipotecare. Dar fiți conștienți că numerele pe care le furnizează sunt deseori estimări, nu oferte reale. În plus, nu aveți întotdeauna control asupra gradului de distribuire a informațiilor personale pe care le furnizați cu alte părți. De aceea, contactarea creditorilor de renume unul câteodată, chiar dacă consumă mai mult timp, este de obicei o idee bună.

Când faceți cumpărături, nu priviți doar rata dobânzii. Chiar înainte de a solicita oficial o refinanțare, puteți să îl întrebați pe creditor dacă va oferi o „estimare de bună credință”, care detaliează cât de mult va trebui să plătiți pentru costurile de închidere. În unele cazuri, plata unei rate ușor mai mari dacă este vorba despre taxe mai mici, poate efectiv să vă avantajeze.

Pentru a determina ratele, fiecare creditor va trebui să îți tragă raportul de credit, ceea ce îți poate reduce scorul de credit. Puteți minimiza, sau chiar elimina impactul asupra scorului dvs., efectuând cercetarea dvs. într-o perioadă scurtă de timp. Compania care dezvoltă scoruri FICO, de exemplu, nu te scapă (sau nu mult) pentru anchetele ipotecare făcute în termen de 30 - 45 zile de notare, în funcție de ce versiune a formulei FICO folosește creditorul. (Vezi mai multe despre scorul de credit, mai jos.)

Puteți obține o mai bună finanțare cu un broker ipotecar?

Abordarea mai multor furnizori de credite ipotecare poate părea multă muncă, mai ales dacă aveți o cantitate limitată de timp liber. Acesta este unul dintre avantajele colaborării cu un broker de credite ipotecare, care îți compilează informațiile și contactează mai mulți creditori în numele tău. Este ca un magazin unic pentru nevoile dvs. ipotecare.

Deoarece brokerii sunt plătiți de bănci și de companiile ipotecare cu care lucrează, nu trebuie să le plătiți direct pentru serviciile lor. În plus, creditorii îi recompensează uneori pentru aducerea clienților, oferindu-le tarife speciale.

Există însă dezavantaje la externalizarea căutării. Brokerii pot primi compensații pentru că te-ai împrumutat mai mult, de exemplu, chiar dacă nu este în interesul tău. Și anumiți creditori nu funcționează cu brokerii, astfel încât uneori îți pot limita opțiunile.

Cu toate acestea, nu există nicio problemă în utilizarea ambelor metode. Puteți utiliza un broker pentru a face ridicarea grea, dar căutați unul sau două citate pe cont propriu pentru a vedea cum se compară și pentru a găsi cel mai bun creditor pentru dvs.

Blocarea în ritmul dvs.: cunoașteți strategia

Prezicerea unde se vor muta ratele dobânzilor săptămâni înainte este o eroare a prostului - nici măcar băncile nu știu unde se îndreaptă. Deci, după ce ați găsit o ofertă bună, este întotdeauna o idee bună să vă blocați rata, astfel încât să știți că va fi aceeași până la data de închidere.

Să presupunem, de exemplu, că banca estimează că puteți închide împrumutul în termen de 30 de zile. S-ar putea să doriți să solicitați să blocați rata dobânzii timp de 45 de zile pentru a vă asigura că nu va crește în sus până la finalizarea notei.

Obținerea unui blocaj de rată mai lung decât este necesar nu funcționează întotdeauna în favoarea dvs. Ori de câte ori băncile își îngheață rata, își asumă riscul ca ratele dobânzilor să crească în sus. Deci, în mod obișnuit, vor compensa o perioadă mai mare de blocare cu o rată mai mare sau taxe suplimentare.

Puncte sau Fără puncte?

Un alt mod de a obține o rată a dobânzii mai mică la împrumutul dvs. este să plătiți „puncte”, care sunt dobânzi plătite în prealabil pe nota dvs. Fiecare punct este echivalentul a un procent din valoarea creditului dumneavoastră. Așadar, plata a două puncte pe o ipotecă de 200.000 de dolari înseamnă că veți căuta peste 4.000 de dolari.

În schimb, creditorul oferă o rată mai mică, care vă poate avantaja dacă rămâneți suficient de mult timp în casă. Și la fel ca și cu dobânda pe care o plătiți în cursul împrumutului, suma pe care o plătiți în puncte este, în general, deductibilă din impozit (aceasta presupune că mai are sens financiar pentru dvs. să vă detaliați deducțiile, mai degrabă decât să luați noua deducere standard mai mare).

Desigur, va trebui să aveți puțin bani în plus la ora de închidere pentru a profita de utilizarea punctelor. Dacă, pe de altă parte, căutați cel mai mic cost posibil avans pentru refi, vă veți preveni să evitați dobânda plătită în prealabil și să trăiți cu o dobândă ușor mai mare.

Ce va costa Refinanțarea?

Perspectiva unei rate de dobândă semnificativ mai mici la împrumutul dvs. poate fi tentantă pentru orice proprietar. Dar înainte de a continua cu un refi, trebuie să știți cu adevărat ce va costa. Adesea, ceea ce pare a fi foarte mare își pierde strălucirea când vedeți taxele.

Acesta este motivul pentru care este important să comparați estimările de bună credință de la diverși creditori. Aceste documente includ rata dobânzii, precum și o despartire a cheltuielilor proiectate pentru închiderea împrumutului.

Una dintre cele mai mari cheltuieli este „taxa de inițiere” a creditorului, dar vă veți confrunta și cu o serie de alte taxe, cum ar fi costurile pentru o evaluare actualizată, taxele de căutare a titlurilor și prima pentru asigurarea de titlu. În total, toate aceste costuri pot fi de până la 5% din valoarea împrumutului.

Determinați punctul de pauză

Dacă nu intenționați să vă rămâneți mai mult timp acasă, aceste costuri suplimentare ar putea face un refi prohibitiv. Pentru a descoperi acest lucru, împărțiți costurile de închidere la suma economisită în fiecare lună de la noua rată a dobânzii. Rezultatul este numărul de luni pe care îl vei avea înainte de a vă contracta chiar și la noul împrumut.

Dacă vă înscrieți deducerile fiscale, asigurați-vă că ajustați suma economisită la dobândă în funcție de cota dvs. de impozitare marginală, deoarece guvernul vă oferă în mod esențial o reducere la costurile de finanțare.

Probabil ați auzit despre creditorii care oferă împrumuturi fără costuri de închidere, care ar putea părea o modalitate perfectă de a economisi niște bani. Dar există o captură: creditorul trebuie să vă perceapă o rată a dobânzii mai mare pentru a lua în considerare acele cheltuieli. Dacă rămâi suficient de mult timp în casă, acum poți face mai bine să plătești taxele în schimbul unei plăți lunare mai mici.

Importanța scorurilor de credit

Tendințele economice au un impact mare asupra ratei dobânzii pe care o veți primi. Creditele ipotecare cu rată fixă, de exemplu, tind să se deplaseze în pas cu închiderea odată cu randamentul unei obligațiuni de trezorerie de 10 ani.

Dar factorii individuali au, de asemenea, multe de-a face cu rata ta. Istoricul veniturilor și al locurilor de muncă joacă un rol important, la fel ca scorul de credit, care se bazează pe informațiile din raportul dvs. de credit. Cu cât scorul este mai mare, cu atât rata mai mică va trebui să plătești pentru noul împrumut.

Conform site-ului web myFICO, un împrumutat care are un scor de 760 sau mai mare va plăti, în mod obișnuit, cu mai mult de 200 USD mai puțin pe lună pe o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani, în valoare de 216.000 USD decât cineva cu un scor de 620.

Îmbunătățirea scorului

Apoi, plătește pentru a obține scorul de credit cât mai mare înainte de a începe procesul de refi. Mulți furnizori de carduri de credit le oferă gratuit, deși unii folosesc sisteme de notare, altele decât FICO, care este cel mai utilizat model. De asemenea, puteți cumpăra scorul dvs. de pe myFICO.com.

Vei dori să te uiți și la raportul tău de credit real, de la toate cele trei agenții de raportare: Experian, Equifax și TransUnion. Din fericire, puteți obține o copie gratuită a fiecăruia o dată pe an pe anucreditreport.com. Asigurați-vă că informațiile din conturile dvs. de credit existente sunt corecte. Dacă observați o eroare în raportul dvs., veți dori să contactați biroul de credit corespunzător, pentru a putea investiga.

Cu excepția oricăror erori majore ale raportului dvs., puteți dura timp pentru a vă crește numărul. Cei mai mari factori care vă afectează scorul sunt utilizarea creditului dvs. și istoricul plăților, care constituie împreună un procent extraordinar de 65% din numărul FICO. Așadar, cel mai bun lucru pe care îl puteți face pentru a reduce rata creditului ipotecar este de a reduce soldurile altor împrumuturi și de a face întotdeauna plățile la timp.

Linia de jos

Nu există un răspuns unic pentru toate aspectele dacă refinanțarea creditului ipotecar are sens. În cele mai multe cazuri, aceasta se reduce la matematică. Dacă suma economisită lunar va eclipsa în cele din urmă costurile de închidere, acordarea unui nou împrumut poate fi o mișcare înțeleaptă.

Dacă urmărești un refi, compararea ofertelor de la mai mulți creditori este cea mai sigură modalitate de a obține cea mai bună ofertă. După ce ați găsit-o, veți dori să blocați rata pentru a vă asigura că nu vă blocați cu taxe de dobândă mai mari odată ce data de închidere se va încheia.