Locuințe închiriate: cum funcționează procesul

Dacă sunteți ca majoritatea cumpărătorilor de locuințe, veți avea nevoie de o ipotecă pentru a finanța achiziționarea unei case noi. Pentru a vă califica, trebuie să aveți un scor de credit bun și numerar pentru o plată în avans. Fără acestea, ruta tradițională către proprietatea de locuințe nu poate fi o opțiune.

Există totuși o alternativă: un contract de închiriere-la-propriu, în care închiriați o casă pentru o anumită perioadă de timp, cu opțiunea de a o cumpăra înainte de expirarea contractului de închiriere. Acordurile de închiriere-proprii constau din două părți: un contract de închiriere standard și o opțiune de cumpărare. Iată o listă despre ce trebuie să urmăriți și cum funcționează procesul de închiriere. Este mai complicat decât închirierea și va trebui să luați precauții suplimentare pentru a vă proteja interesele. Dacă faceți acest lucru, vă va ajuta să aflați dacă afacerea este o alegere bună dacă doriți să cumpărați o casă.

Cheie de luat cu cheie

• Un contract de închiriere către proprietate este o tranzacție prin care vă angajați să închiriați o proprietate pentru o anumită perioadă de timp, cu opțiunea de a o cumpăra înainte de închiderea contractului de închiriere.
• Acordurile de închiriere-proprii includ un contract de închiriere standard și, de asemenea, o opțiune de cumpărare a proprietății ulterior.
• Înțelegeți că contractele cu opțiune de închiriere vă dau dreptul de a cumpăra locuința când expiră contractul de închiriere, în timp ce contractele de închiriere-cumpărare vă solicită să îl cumpărați.
• Plătești chiria pe toată perioada contractului de închiriere, iar în unele cazuri, un procent din plată se aplică prețului de achiziție.
• Cu unele contracte de închiriere către proprietate, poate fi necesar să întrețineți proprietatea și să plătiți reparațiile.

Locuințe închiriate: cum funcționează procesul

Taxe nerefundabile în avans

Într-un acord de rent-to-own, dumneavoastră (în calitate de cumpărător) plătiți vânzătorului o taxă anticipată, de obicei nerefundabilă, numită taxă de opțiune, bani de opțiune sau contravaloare de opțiune. Această taxă este ceea ce vă oferă opțiunea de a cumpăra casa până la o anumită dată în viitor. Taxa de opțiune este adesea negociabilă, deoarece nu există o rată standard. Cu toate acestea, taxa de obicei variază între 2, 5% și 7% din prețul de achiziție.

Opțiune de închiriere vs. achiziție de închiriere

Este important de menționat că există diferite tipuri de contracte de închiriere-proprii, unele fiind mai prietenoase pentru consumator și mai flexibile decât altele. Contractele de închiriere vă oferă dreptul, dar nu și obligația, de a cumpăra casa când expiră contractul de închiriere. Dacă decideți să nu cumpărați proprietatea la sfârșitul contractului de închiriere, opțiunea expiră pur și simplu și puteți pleca fără nicio obligație de a continua să plătiți chiria sau să cumpărați.

Atenție la contractele de închiriere-cumpărare. Cu acestea, puteți fi obligat legal să cumpărați casa la sfârșitul contractului de închiriere, indiferent dacă vă puteți permite sau nu. Pentru a avea opțiunea de a cumpăra fără obligație, trebuie să fie un contract de închiriere. Deoarece avocatul poate fi dificil să descifreze, este întotdeauna o idee bună să revizuiești contractul cu un avocat imobiliar calificat înainte de a semna ceva, astfel încât să îți cunoști drepturile și exact ceea ce intri.

De acord cu prețul de achiziție

Acordurile de închiriere către proprietate ar trebui să specifice când și cum este determinat prețul de achiziție al casei. În unele cazuri, dvs. și vânzătorul va fi de acord cu privire la un preț de achiziție atunci când contractul este semnat, de multe ori la un preț mai mare decât valoarea de piață curentă. În alte situații, prețul este determinat la expirarea contractului de închiriere, pe baza valorii de piață curente a proprietății. Mulți cumpărători preferă să „blocheze” prețul de achiziție, în special pe piețele în care prețurile la casă sunt în creștere.

Solicitarea chirii către director

Veți plăti chiria pe toată perioada contractului de închiriere. Întrebarea este dacă o parte din fiecare plată este aplicată la prețul de achiziție eventual. Ca exemplu, dacă plătiți 1.200 USD în chirie în fiecare lună timp de trei ani și 25% din aceasta este creditată pentru cumpărare, veți câștiga un credit de închiriere de 10.800 USD (1.200 x 0.25 = 300 $; 300 x 36 luni = 10.800 USD). În mod obișnuit, chiria este puțin mai mare decât rata continuă a zonei pentru a compensa creditul pe care îl primiți. Dar fii sigur că știi ce primești pentru plata acestei prime.

În unele contracte, toți sau o parte din banii de opțiune pe care trebuie să îi plătiți pot fi aplicați la prețul de achiziție eventual la închidere.

Întreținerea locuinței închiriate

În funcție de condițiile contractului, puteți fi responsabil pentru întreținerea proprietății și plata pentru reparații. De obicei, aceasta este responsabilitatea proprietarului, așa că citiți cu atenție amprenta fină a contractului. Deoarece vânzătorii sunt în ultimă instanță responsabili pentru orice taxe, impozite și asigurări ale asociației de proprietari de case (este totuși casa lor, până la urmă), de obicei aleg să acopere aceste costuri. Oricum, veți avea nevoie de o poliță de asigurare a unui chiriaș care să acopere pierderile din proprietatea personală și să ofere acoperire de răspundere dacă cineva este rănit în timp ce se află în casă sau dacă răniți pe cineva.

Asigurați-vă că cerințele de întreținere și reparații sunt clar menționate în contract (cereți avocatului să vă explice responsabilitățile). Menținerea proprietății, de exemplu, cosirea peluzei, răsturnarea frunzelor și curățarea jgheaburilor, etc., este foarte diferită de înlocuirea unui acoperiș deteriorat sau aducerea electrică la cod. Indiferent dacă veți fi responsabil pentru tot sau doar cosirea peluzei, inspectați casa, comandați o evaluare și asigurați-vă că taxele de proprietate sunt la zi înainte de a semna ceva.

Cumpărarea proprietății

Ceea ce se întâmplă la încheierea contractului depinde parțial de tipul de acord pe care l-ați semnat. Dacă aveți un contract cu opțiune de închiriere și doriți să cumpărați proprietatea, probabil va trebui să obțineți o ipotecă (sau o altă finanțare) pentru a plăti vânzătorului integral.

În schimb, dacă decideți să nu cumpărați casa sau nu puteți asigura finanțare până la sfârșitul termenului de închiriere, opțiunea expiră și vă mutați din casă, la fel ca și cum ați închiria orice altă proprietate. Probabil veți pierde banii plătiți până la acel moment, inclusiv opțiunea de bani și orice credit de chirie câștigat, dar nu veți avea nicio obligație de a continua închirierea sau de a cumpăra casa.

Dacă aveți un contract de închiriere-cumpărare, puteți fi obligat legal să cumpărați proprietatea atunci când expiră contractul de închiriere. Acest lucru poate fi problematic din mai multe motive, mai ales dacă nu sunteți în stare să vă asigurați o ipotecă. Contractele cu opțiune de închiriere sunt aproape întotdeauna preferabile contractelor de închiriere-cumpărare, deoarece acestea oferă mai multă flexibilitate și nu riscați să fiți dați în judecată dacă nu doriți sau nu puteți cumpăra casa când expiră contractul de închiriere.

Tratați procesul la fel ca și în cazul în care ați cumpăra direct o casă: faceți diligența cuvenită, cercetați zona, comparați prețurile cu alte case din apropiere, cercetați contractul și cercetați istoricul vânzătorului.

Candidatul ideal de închiriat

Un acord de rent-to-own poate fi o opțiune excelentă dacă sunteți un proprietar aspirant, dar nu sunteți destul de gata, financiar vorbind. Aceste acorduri vă oferă șansa de a vă obține finanțele în ordine, de a vă îmbunătăți scorul de credit și de a economisi bani pentru o plată în timp ce „blocați” în casa pe care doriți să o dețineți. Dacă opțiunea de bani și / sau un procent din chirie se îndreaptă către prețul de achiziție, pe care îl fac deseori, veți obține și o parte din capitaluri proprii.

În timp ce acordurile de închiriere-proprii au fost orientate în mod tradițional către persoane care nu se pot califica pentru împrumuturi conforme, există un al doilea grup de candidați care au fost în mare parte trecuți cu vederea de industria chiriilor către proprietăți: persoane care nu pot primi ipoteci în Piețe de împrumut prețioase și neconforme „Pe piețele imobiliare urbane cu costuri ridicate, în care împrumuturile jumbo (neconforme) sunt standardul, există o cerere mare pentru o soluție mai bună pentru persoanele viabile din punct de vedere financiar, demne de credit, care încă nu pot obține sau nu doresc o ipotecă. ", Spune Marjorie Scholtz, fondator și CEO al Verbhouse, o start-up cu sediul în San Francisco, care redefinește piața chiriilor către propria persoană.

„Pe măsură ce prețurile pentru locuințe cresc și tot mai multe orașe sunt scăzute din limitele de împrumut conforme și împinse în împrumuturi jumbo, problema trece de la consumatori la industria de finanțe interne”, spune Scholtz. Cu linii directoare stricte de subscriere automată și cerințe de 20% până la 40% din plata, chiar și persoanele capabile din punct de vedere financiar pot avea probleme în obținerea finanțării pe aceste piețe.

„Orice lucru neobișnuit - de exemplu, în venit - îi aduce pe câștigătorii de venituri bune într-un statut„ mai vechi ”, deoarece asiguratorii nu îi pot încadra în cutie”, spune Scholtz. Aceasta include persoanele care au venituri netradiționale, sunt angajați independenți sau lucrători contractuali sau au credit neestabilit din SUA (de exemplu, resortisanți străini) - iar cei care au pur și simplu lipsa imensă de la 20% până la 40% din băncile de plată necesită împrumuturi neconforme.

Piețele cu costuri ridicate nu sunt locul evident în care veți găsi proprietăți de închiriat, ceea ce face ca Verbhouse să fie neobișnuit. Însă toți cumpărătorii potențiali de locuințe de rentă către proprietate ar beneficia de încercarea de a scrie caracteristicile sale centrate pe consumator în contracte de rent-to-own: taxa de opțiune și o parte a fiecărei plăți de chirie cumpără prețul de achiziție de la dolar la dolar, chiria și prețul de achiziție sunt blocate până la cinci ani, iar participanții pot construi capitaluri proprii și capta aprecierea pieței, chiar dacă decid să nu cumpere. Potrivit lui Scholtz, participanții pot „încasa” la valoarea justă de piață: Verbhouse vinde locuința, iar participantul păstrează aprecierea pieței, plus orice capital pe care l-au acumulat prin intermediul plăților de „cumpărare” a chirii.

Înainte de a semna contractul

Chiar dacă veți închiria înainte de a cumpăra, este o idee bună să exercitați aceeași diligență ca și cum ați cumpăra direct casa. Dacă aveți în vedere o proprietate de închiriat către proprietate, asigurați-vă că:

• Alegeți termenii potriviți. Introduceți un contract de închiriere-opțiune, mai degrabă decât un contract de închiriere-cumpărare.
• Obține ajutor. Angajați un avocat imobiliar calificat pentru a explica contractul și pentru a vă ajuta să înțelegeți drepturile și obligațiile. Poate doriți să negociați anumite puncte înainte de a semna sau evita acordul dacă nu vă este suficient de favorabil.
• Cercetarea contractului. Asigurați-vă că înțelegeți:
• termenele limită (ce se datorează când)
• opțiunea de plată și chirie - și cât din fiecare se aplică prețului de achiziție
• modul în care este determinat prețul de achiziție
• cum să îți exerciți opțiunea de a cumpăra (de exemplu, vânzătorul poate să te solicite să notifici în prealabil în scris intenția ta de a cumpăra)
• indiferent dacă sunt permise animale de companie
• care este responsabil cu întreținerea, impozitele asociației de proprietari, impozitele pe proprietate și altele asemenea.
• Cercetarea căminului. Comandați o evaluare independentă, obțineți o inspecție a proprietății, asigurați-vă că taxele de proprietate sunt actualizate și asigurați-vă că nu există garanții pe proprietate.
• Cercetează vânzătorul. Verificați raportul de credit al vânzătorului pentru a căuta semne de probleme financiare și obțineți un raport de titlu pentru a vedea cât timp deține vânzătorul proprietatea - cu cât deține mai mult timp și cu cât este mai mare capital, cu atât mai bine.
• Verificare dublă. În ce condiții ați pierde opțiunea de a cumpăra proprietatea? În cadrul unor contracte, pierdeți acest drept dacă întârziați la o singură plată de chirie sau dacă nu anunțați vânzătorul în scris despre intenția dvs. de a cumpăra.

Linia de jos

Un acord de închiriere către proprietar permite cumpărătorilor de case să se mute imediat într-o casă, câțiva ani urmând să lucreze la îmbunătățirea punctajelor lor de credit și / sau economisirea unei plăți înainte de a încerca să obțină o ipotecă. Desigur, trebuie respectate anumite condiții și condiții, în conformitate cu acordul de închiriere. Chiar dacă un agent imobiliar ajută la proces, este esențial să consultați un avocat imobiliar calificat, care să poată clarifica contractul și drepturile dvs. înainte de a semna ceva.