4 modalități simple de a investi în imobiliare
Cumpărarea și deținerea de proprietăți imobiliare este o strategie de investiții interesantă, care poate fi atât satisfăcătoare cât și profitabilă. Spre deosebire de investitorii de acțiuni și obligațiuni, potențialii proprietari imobiliari pot utiliza pârghie pentru a cumpăra o proprietate plătind o parte din costul total în avans, apoi achitând soldul, plus dobânda, în timp. În timp ce o ipotecă tradițională necesită, în general, o plată de 20% până la 25%, în unele cazuri, o reducere de 5% este tot necesară pentru a achiziționa o proprietate întreagă. Această abilitate de a controla activul în momentul în care actele sunt semnate atât de flippers imobiliare, cât și de proprietari, care, la rândul lor, pot scoate al doilea credit ipotecar pe locuințele lor pentru a efectua plăți pe proprietăți suplimentare.
Cheie de luat cu cheie
- Proprietarii aspiranți de proprietăți imobiliare pot cumpăra o proprietate folosind efectul de pârghie, plătind o parte din costul său total înainte, apoi achitând soldul în timp.
- Cele patru modalități principale prin care investitorii pot câștiga bani prin imobiliare sunt: 1) devenirea proprietarilor proprietăților de închiriere, 2) tranzacționării imobiliare (de asemenea flipping), 3) grupurilor de investiții imobiliare și 4) trusturilor de investiții imobiliare (REIT) .
Iată patru modalități prin care investitorii pot folosi proprietățile într-un mod bun:
01:405 moduri simple de a investi în imobiliare
1. Deci, vrei să fii proprietar
Ideal pentru: persoane cu abilități de bricolaj și renovare, care au răbdare să gestioneze chiriașii.
Ce trebuie să începeți: capital substanțial necesar pentru a finanța costurile de întreținere anticipată și pentru a acoperi lunile vacante.
Pro: Proprietățile de închiriere pot oferi un venit regulat, în timp ce maximizează capitalul disponibil prin pârghie. Mai mult, multe cheltuieli asociate sunt deductibile din impozite, iar orice pierdere poate compensa câștigurile din alte investiții.
Contra: Dacă nu angajați o companie de administrare a proprietăților, proprietățile de închiriere tind să fie pline de dureri de cap constante. În cazurile cele mai grave, chiriașii călduroși pot deteriora proprietățile. În plus, în anumite climaturi de piață de închiriere, un proprietar trebuie să îndure vacanțe sau să perceapă mai puțin chiria pentru a acoperi cheltuielile până când lucrurile se întorc. Pe partea de basculare, odată ce creditul ipotecar a fost achitat complet, majoritatea chirii devine profit.
Desigur, veniturile din închiriere nu sunt unicul obiectiv al proprietarului. Într-o situație ideală, o proprietate se apreciază pe parcursul creditului ipotecar, lăsând proprietarului un bun mai valoros decât a început.
Conform datelor Biroului de recensământ din SUA, prețurile de vânzare ale locuințelor noi (un indicator gros al valorilor imobiliare) au crescut constant în valoare din 1940 până în 2006, înainte de scăderea în timpul crizei financiare. Din fericire, prețurile de vânzare și-au reluat ascensiunea, depășind chiar și nivelurile anterioare crizei.
Sursa: Sondaj de construcții, Biroul de recensământ al SUA
2. Grupuri de investiții imobiliare
Ideal pentru: Persoanele care doresc să dețină proprietăți imobiliare de închiriat fără probleme de administrare.
Ce este necesar pentru a începe: o pernă de capital și acces la finanțare.
Pro: Este o abordare mult mai practică a proprietăților imobiliare, care încă oferă venituri și aprecieri.
Contra: Există un risc vacant cu grupuri de investiții imobiliare, indiferent dacă este răspândit în grup sau dacă este specific proprietarului. Mai mult decât atât, administrarea aeriană poate mânca în randamente.
Grupurile de investiții imobiliare sunt ca niște mici fonduri mutuale care investesc în proprietăți de închiriere. Într-un grup tipic de investiții imobiliare, o companie cumpără sau construiește un set de blocuri de apartamente sau apartamente, apoi permite investitorilor să le achiziționeze prin intermediul companiei, alăturându-se astfel grupului. Un singur investitor poate deține una sau mai multe unități de spațiu de locuit de sine stătător, dar compania care operează grupul de investiții gestionează în mod colectiv toate unitățile, se ocupă de întreținerea, vacanțele publicitare și intervievarea chiriașilor. În schimbul desfășurării acestor sarcini de management, compania ia un procent din chiria lunară.
Un contract de închiriere imobiliară standard este în numele investitorului și toate unitățile pun în comun o parte din chirie pentru a proteja vacanțele ocazionale. În acest scop, veți primi unele venituri chiar dacă unitatea dvs. este goală. Atâta timp cât rata vacantă pentru unitățile reunite nu crește prea mult, ar trebui să fie suficiente pentru a acoperi costurile.
În timp ce aceste grupuri sunt modalități teoretice sigure de a investi în imobiliare, ele sunt vulnerabile la aceleași taxe care bântuie industria fondurilor mutuale. Mai mult decât atât, aceste grupuri sunt uneori investiții private în care echipele de management lipsite de scrupule dau bani investitorilor din banii lor. Prin urmare, diligența rapidă este esențială pentru a oferi cele mai bune oportunități.
3. Tranzacții imobiliare (numit Flipping)
Ideal pentru: persoane cu experiență semnificativă în evaluarea și comercializarea imobilelor.
Ce este nevoie pentru a începe: capitalul și capacitatea de a face sau de a supraveghea reparațiile, după cum este necesar.
Pro: Tranzacțiile imobiliare au o perioadă mai scurtă de timp în care capitalul și efortul sunt legate într-o proprietate. Dar, în funcție de condițiile pieței, pot exista randamente semnificative, chiar și în perioade de timp mai scurte.
Contra: Tranzacțiile imobiliare necesită o cunoaștere mai profundă a pieței, asociată cu norocul. Piețele calde se pot răci pe neașteptate, lăsând comercianții pe termen scurt cu pierderi sau dureri de cap pe termen lung.
Tranzacțiile imobiliare reprezintă partea sălbatică a investițiilor imobiliare. Așa cum comercianții de zi sunt un animal diferit de investitorii de cumpărare și deținere, comercianții imobiliari sunt diferiți de proprietarii de cumpărare și închiriere. După caz: comercianții imobiliari încearcă adesea să vândă în mod profitabil proprietățile subevaluate pe care le cumpără, în doar trei-patru luni.
De cele mai multe ori, flippers de proprietate pură nu investesc în îmbunătățirea proprietăților. Prin urmare, investițiile trebuie să aibă deja valoarea intrinsecă necesară pentru a obține un profit fără alterații sau vor elimina proprietatea din conținut.
Flippers care nu sunt capabili să descarce rapid o proprietate se pot confrunta cu probleme, deoarece, de obicei, nu țin suficient de mulți bani neimprimiți la îndemână pentru a plăti ipoteca pe o proprietate pe termen lung. Acest lucru poate duce la pierderea continuă a balansului de zăpadă
Există un alt tip de flipper care câștigă bani cumpărând proprietăți la un preț rezonabil și adăugând valoare prin renovarea acestora. Aceasta poate fi o investiție pe termen mai lung, în care investitorii își pot permite să își asume una sau două proprietăți simultan.
4. Trusturi de investiții imobiliare (REIT)
Ideal pentru: Investitorii care doresc expunere de portofoliu la imobiliare fără o tranzacție imobiliară tradițională.
Ce este nevoie pentru a începe: capital de investiții.
Pro: REIT-urile sunt, în esență, acțiuni plătitoare de dividende ale căror participații principale cuprind proprietăți imobiliare comerciale cu contracte de închiriere pe termen lung, producătoare de numerar.
Contra: REIT-urile sunt, în esență, stocuri, deci pârghia asociată cu imobiliarele tradiționale de închiriere nu se aplică.
Un REIT este creat atunci când o corporație (sau o trust) folosește banii investitorilor pentru a achiziționa și opera proprietăți de venit. REIT-urile sunt cumpărate și vândute pe bursele majore, ca orice alt stoc. O societate trebuie să achite 90% din profiturile impozabile sub formă de dividende pentru a-și menține statutul de REIT. Procedând astfel, REIT-urile evită să plătească impozitul pe profit, în timp ce o companie obișnuită ar fi impozitată pe profiturile sale și trebuie apoi să decidă dacă va distribui sau nu profiturile sale ulterioare impozitului ca dividende.
Ca și stocurile obținute cu plata dividendelor, REIT-urile reprezintă o investiție solidă pentru investitorii de pe piața de valori care doresc venituri regulate. În comparație cu tipurile de investiții imobiliare menționate mai sus, REIT-urile permit investitorilor să intre în investiții nerezidențiale, cum ar fi mall-uri sau clădiri de birouri, care în general nu sunt fezabile pentru achiziționarea directă a investitorilor individuali. Mai important, REIT-urile sunt foarte lichide, deoarece sunt tranzacționate la bursă. Cu alte cuvinte, nu veți avea nevoie de un agent imobiliar și un transfer de titlu care să vă ajute să vă încasați investiția. În practică, REIT-urile sunt o versiune mai oficializată a unui grup de investiții imobiliare.
În cele din urmă, atunci când se uită la REIT-uri, investitorii ar trebui să facă distincția între REIT-urile de capital care dețin clădirile și REIT-urile ipotecare care oferă finanțare pentru imobiliare și care utilizează titluri garantate de credite ipotecare (MBS). Ambele ofera expunere la bunuri imobiliare, dar natura expunerii este diferita. Un REIT din capitaluri proprii este mai tradițional, prin faptul că reprezintă proprietatea asupra proprietăților imobiliare, în timp ce REIT-urile ipotecare se concentrează asupra veniturilor din finanțarea ipotecară a imobilelor.
Linia de jos
Indiferent dacă investitorii imobiliari își folosesc proprietățile pentru a genera venituri din închiriere sau pentru a-și desfășura timpul până când apare oportunitatea de vânzare perfectă, este posibil să construiți un program de investiții robust plătind o parte relativ mică din valoarea totală a unei proprietăți. Dar, ca în cazul oricărei investiții, există profit și potențial în domeniul imobiliar, indiferent dacă piața generală este în sus sau în scădere. (Pentru lectură aferentă, consultați „Câți bani trebuie să investiți în imobiliare”> 1:35